Ферма назаем

Незаинтересуваността на наследниците на земи след бейби бум поколението в САЩ към земеделието създава нова ниша на пазара на имоти - управлението и разпореждането със селскостопански терени

Джим Фаръл не прилича на типичен фермер, нито пък на титан от Уолстрийт, но вероятно е малко и от двете. Докато си почива в офиса, Фаръл описва компанията си като най-голямата фирма за професионално управление на ферми в Съединените щати.
"Една от тенденциите, които често се забравят, е това колко много плодородна земя се притежава от хора, които не я обработват. В централните и източни части на страната над 50% от обработваемата земя се притежава от лица, които не я използват. Тя или се отдава под наем на фермери, обработва се по поръчка, или се дава под аренда."
Компанията на Фаръл Farmers National управлява над 4500 ферми в 23 щата, изчислени на общо 1.5 милиона акра посеви и пасища – число, което грубо се равнява на размера на една и половина средна област в България заедно с горите, ловните полета и петролните и газови находища в тях.
Всяка година фермите му продават около 25 милиона бушела царевица, 5 милиона бушела соя, един милион бушела пшеница, което според сегашните цени се равнява на около 142 милиона долара. Това е процъфтяващ бизнес, стимулиран от факта, че собствениците на ферми застаряват, а инвеститорският интерес към земя в Америка се увеличава. Петдесет и шейсетгодишните (генерацията ня бейби бума, периода на висока раждаемост след войната) все повече са собственици, които не живеят до земята си, и имат нужда от услугите на компанията на Фаръл. Въпреки лошата си връзка с фермерския живот наследниците и застаряващи собственици не желаят да продават. "Когато 80% от земята е притежание на хора над 65 години, очевидно има големи проблеми", коментира Фаръл.
"Следващото поколение са  хората, които наследяват земята сега. Една от тенденциите, които се наблюдават, е, че все по-малко от тях искат да продават, но все пак задържат земите, без да ги стопанисват. Когато излезе ферма за продан, почти винаги тя се продава от собственици, които не я обработват. Фермерите продават земя само когато им се налага", добавя Фаръл.
Когато се продават ферми, фермерите и наследниците им остават най-активните купувачи на американска земя. Те съставляват около 75–80% от купувачите днес. Но новодошлите фермери, които възприемат заниманието като хоби, също нарастват като клас купувачи.
"Това е стабилна инвестиция. Компаниите чезнат, когато се изчерпи капиталът им, както "Дженеръл мотърс". Фермата винаги ще я има … защото е стабилна инвестиция, и за мнозина това е някак си успокоително."

Семейни ферми
Умира ли американската семейна ферма? "Не смятам, че умира, но мисля, че семейната ферма има други измерения в днешно време. С повечето от обработваемата земя се занимават семейства, които по някакъв начин основават дружества с ограничена отговорност и наемат служители. Не е рядкост един човек да обработва 1200-1400 акра."
Фаръл добавя: "Ако искате да погледнете носталгично на семейните ферми, върнете се към 50-те и 60-те години. Не съм сигурен дали фермата в тази си форма все още съществува, но земеделието като цяло все още е семеен бизнес."
Големите ферми с годишни продажби от повече от милион долара стоят зад 60% от цялата земеделска продукция на САЩ. Farmers National е основана през 1929 г. след големия срив на борсата и е родена от Голямата депресия, след като принудителните изземания на земи от банките придобиват внушителни размери. Фаръл, който израства във ферма в Айова, започва кариера с нея през 1986, като управлява ферми в югоизточна Минесота. През 1986 застрахователят MetLife купува компанията, тъй като по време на последната голяма криза пак е имало масови принудителни отнемания вследствие на лоши кредити. Тогава Федералният резерв повишава лихвите, за да прекрати инфлацията. Но много фермери, изпаднали в дългове, банкрутират, а цената на земята рязко пада. В същото време MetLife има нужда от някой, който да управлява множеството имоти, с които компанията изведнъж се е сдобила.
През 2000 г. Metlife връща Farmers National обратно на Фаръл и служителите му. Сега компанията е с около двеста служители и работи успешно. Според Фаръл фирмата е била на точното място в точното време. В продължение на десетилетия американското земеделие е било един от най-успешните сектори на най-голямата икономика в света. Според отдела за икономически изследвания към американското Министерство на земеделието през 2009 г. активите, ангажирани в земеделие в Америка, възлизат на 1.944 трилиона щатски долара, като земята е оценена на 1.634 трилиона (трилионът е с три нули повече от милиарда).
"Обработваемата земя в общия смисъл е добра инвестиция от около 1986 г. насам", допълва Фаръл. "Ако днес купите ферма, се достига до между 4 и 5% възвращаемост поне на годишна база. За мнозина това е много добро число."

Пари има, няма продавачи
Във фирмата на Фаръл обаче, която предлага оценка и продажба на земи, има значителен спад в броя на обявените за продан имоти в централните западни и южни райони на страната. Средно компанията продава между 550 и 650 ферми за година. Но от година и половина насам продажбите са паднали с 20-25%. "Това е част от причината за повишаващите се цени. Хората искат да купуват, но няма достатъчно продавачи."
"Парите ги има. Това, което се случва, е, че се променят изискванията за теглене на кредити – те са по-строги, отколкото преди. Повечето кредитори вече не биха предложили повече от 50% от стойността на имота. Някои дори биха заели по-малко", добавя Фаръл.
Има хора, които се опитват да основат дружества с ограничена отговорност с 25-75 милиона долара, за да купят малко земя. Все още са малка част от пазара, но със сигурност обещаваща – някъде между 8 и 10% от новите инвеститори.
"В миналото имаше и инвеститори, които не се занимаваха със земеделие като пенсионни фондове и други, но днес все повече хора се насочват към този бизнес, като търсят инвестиции в земеделието, мислейки в дългосрочен план", казва още земеделецът.