Закуска за шампиони

Когато повечето сектори на недвижимите имоти потъваха, консервативният подход помага на инвеститорите в самостоятелни заведения, квартални магазини или бензиностанции да изплуват

Инвестициите в бизнес имоти като офис блокове и шопинг центрове, изглежда, на пръв поглед са доста привлекателни във времена на икономически подем. Тогава потреблението расте, фирмите започват нови проекти и наемат персонал, а на предприемачите винаги им трябва време да подготвят проектите, за да отговорят на търсенето на търговски площи от компаниите, които бързат да се възползват от растежа на покупките, или офиси за новите служители. Във времена като днешните обаче те могат да се превърнат в пълен провал.
Американският финансов ежедневник Wall Street Journal обаче показва друга перспектива:

дали не пренебрегваме един пазарен бум?
"Вероятно да, ако определението ви за бизнес имоти се свежда само до показни офис паркове и шопинг молове, които бяха сериозно засегнати от кризата и все още не са се възстановили напълно", писа вестникът.
Кои са обаче тези имоти, които устояват на кризата? Мислете традиционно. Не се ли сещате? Отговорът е: хамбургери. Да, точно така. Сигурно сте чували този цитат в различни варианти: "Принципно не сме в бизнеса с храните, а в бизнеса с недвижими имоти." Думите са на Хари Джей Сонборн, дългогодишен финансов директор на McDonald's, и обясняват много за концепцията на компанията, която печели повече от франчайзингови такси и наеми на ресторанти, отколкото от продажбата на хамбургери.
Според Дейвид Бейлин, директор "Глобални инвестиции" към Citi Private Bank, поделението за частно банкиране на Citigroup, заведения за бързо хранене, квартални супермаркети и бензиностанции продължават да отбелязват растеж дори в най-тежката криза за пазарите, която е удряла САЩ от десетилетия. "Това е сегментът, който изгубва най-малко от стойността си по време на рецесията и се е подобрил най-бързо", добавя той.

Нетно, нетно, нетно
В такива имоти, обикновено самостоятелни сгради, наемателите поемат всички разходи, свързани със собствеността, включително данъци и застраховки, освен че плащат наем. На инвеститорите им остава единствено да събира сметките. Те обикновено инвестират в индивидуални имоти чрез брокери на бизнес имоти сами или в партньорства. След това ги отдават на наематели като аптеки, заведения, квартални магазини, понякога и на вериги за търговия с битова техника.
Този тип имоти носят годишна печалба от 12%, изчислява Бърнард Хадиган, управляващ директор на отдела за търговски имоти на брокера Marcus & Millichap. Индивидуалните инвеститори и малки групи обичайно инвестират между 300 хиляди долара и 5 милиона в сграда.
Разбира се, икономическата криза важи за всички. Ако продажбите на една бензиностанция са паднали заради свръхинвестирането от страна на конкуренцията тогава, когато капиталът беше изобилен, това днес е ерозирало способността на търговеца да плаща наема си. Нарасналите цени на заемите, а също така и оскъдността на свободни средства за инвестиции са потиснали търсенето, оттам и цените. Но Хадиган казва, че ако пазарът на бизнес имоти като цяло е видял 40% спад в цените между 2007 и 2009 г., то този вид собственост е изгубил едва около 15%.
Като всеки вид инвестиция и при тези имоти има риск: колкото повече е той, толкова по-големи биха били потенциалните доходи или пък загубите.Има няколко важни фактора, които определят риска при осъществяване на сделка с такива активи: надеждността на наемателя, локацията, състоянието и функционалността на имота (включително разнообразни предназначения) и оставащия период от договора за наем (по-краткият е по-рисков). Също така е важен е разходът за обитаване като процентното съотношение между наема, който наемателя плаща, и неговите продажби. Колкото по-ниско е това съотношение, толкова по-нисък е рискът за инвеститора, тъй като евентуалният спад в продажбите не би повлиял значително на способността на търговеца да покрива сметките си.
Освен цялостния икономически риск има риск да бъде избран наемател, чийто продукт или услуга могат да изпаднат в немилост поради промяна в потребителските тенденции. Пример за това са видеотеките през последното десетилетие.
"Първо имате нужда от добър наемател", съветва Джефри Роджърс, президент и изпълнителен директор на Integra Realty Resources, компания, която се занимава с оценки и консултантски услуги. "След това ви е необходима оптимална локация и да знаете какви са наемите на пазара. Това е от голямо значение."
Инвеститорите, които нямат време или не им се занимава да инвестират в този тип имоти директно, могат да направят това чрез акционерни дружества със специална инвестиционна цел в САЩ. Публично търгувани компании като Realty Income Corp. и Lexington Realty Trust в Ню Йорк, както и частната American Realty Capital Trust инвестират основно в такива имоти.
Инвеститорите могат да спечелят или изгубят от имотите по два начина: чрез покачване на цената и дохода. Най-добрият мерител за потенциала за доходност е така наречената норма на капитализация, или нетният доход на година като процент от цената, на която се купува имотът (доходност).
През последните месеци нормата на капитализация пада заради това, че цените на имотите в САЩ се съживяват. Повечето инвеститори търсят висококачествени активи, които традиционно са малко на брой, и това бута нагоре цените им. Това е положителен знак за голямата част от пазара на бизнес имоти, но може да значи край на времената за високодоходни капиталовложения в малки, специализирани имоти.
И все пак хитрите инвеститори все още успяват да открият възможности. Майкъл Федерман, 38-годишен адвокат в Ню Йорк, започва да инвестира през 2004, по време на предходната рецесия. Сред първите му придобивки са верига ресторанти в Ню Йорк и супермаркети Circle K в Аризона. По-късно той продава Circle K и купува още сгради, а сега притежава портфейл от 15 имота.
Федерман сега се концентрира основно върху имоти с един наемател. Наскоро той и негов бизнес партньор купуват имот в Манхатън за около 4 милиона долара с дългосрочен наем, където сега се помещава мексикански ресторант, при ниво на доходност от 8.5%. Тя е отговаряла на средните нива за страната за 2009 г. за традиционните ресторанти според Marcus & Millichap.
"За мен беше перфектна сделка, защото беше съчетание от първокласен имот и минимум отговорности по управлението", смята Федерман.