Инвестиции в имоти в Централна и Източна Европа: Часовникът е спрял

Регионът има само частични шансове да се възползва от възстановяването на глобалните пазари в следващите 12 месеца, но местните играчи имат добри шансове да се възползват от липсата на конкуренция

Времето за размисъл за инвеститорите в недвижими имоти е към края си. Идва времето на действията. Но Централна и Източна Европа, регион, който се радваше на силен растеж по време на бума, може би ще трябва да почака повече.
Проучване на глобалния консултант Colliers International показва положителна промяна в отношението към новите инвестиции. Според него 64% от инвеститорите в имоти от цял свят възнамеряват да увеличат портфейлите си от активи – знак, че мнозинството от мениджърите смятат дъното за достигнато. Те са решили, че сега е моментът да "посеят" бъдещите си печалби.
"Въпреки определено негативната картина на глобалната икономика участниците в проучването усещат, че цените на имотите днес предлагат добра стойност, и много биха искали да погледнат отвъд това, което се очертава като труден период по отношение на наемите и незаетостта", пише в доклада от изследването.
Повечето очакват наемите на основните видове собственост да се оттласнат от дъното до края на годината – индустриалните до средата, следвани от търговските в третото тримесечие, и офисите евентуално в четвъртото, повтаряйки модела на икономическото възстановяване: промишленото производство и износът вече се оттласкват от дъното заедно с оживлението в глобалната търговия, преди безработицата да почне да намалява, потребителското харчене да се увеличи, а фирмите да запълнят съществуващите капацитети от офиси.
 
Но у дома ми е най-хубаво
е веруюто на инвеститорите в недвижима собственост в момента. Шейсет процента от мениджърите не смятат, че имат работа в границите на страните, в които оперират, което значи, че експанзията ще има тесен географски обхват. Като се добавят и тези, които така или иначе нямат международна дейност, остават 20%, които биха обмислили навлизане в нови пазари.
Споменът за загубите в кризата все още е достатъчно силен за много от тях. И затова фокусът им остава върху активи с високо качество – дългосрочно отдадени под наем бизнес сгради в най-търсените от наемателите райони –големите делови центрове по света (които са и основен източник на капитал за инвестиции в развиващите се пазари), както и икономики, които са устояли на кризата, като Източна Азия.
 "Инвестиционната мантра от всички краища на света изглежда е "придържай се към това, което познаваш", пишат авторите на изследването. "Стой близо до дома и се задоволи с по-скромни печалби" е другата основна линия на поведението им.
Анализаторите казват, че този подход идва от желанието да се инвестира в по-зрелите икономики за сметка на инвестиционния потенциал на развиващите се пазари. "Докато няма положителна промяна в глобалния пазар, повечето инвестиции вероятно ще се ограничават до домашни транзакции във водещите седем световни икономики и англоговорящите страни", се посочва в доклада. Но се прави и уточнението, че част от развиващите се пазари ще станат по-привлекателни с нарастването на толерантността към риска. Инвеститорите са посочили страни като Полша, Украйна, Бразилия и Виетнам сред тези, които ще бъдат толерирани.
 
Още година на дъното
Затова в Colliers не смятат, че пазарите на Централна и Източна Европа като цяло ще поемат нагоре. Всъщност това е единственият регион в света, в който те ще опипват дъното и след една година.
Подобен възглед намира все по-широко отражение из региона. От офиса си в Прага глобалната консултантска фирма CB Richard Ellis заяви, че очаква основните тенденции в инвестициите, които са се развили миналата година, да продължат да характеризират пазара и през тази. "Погледът на институционалните инвеститори остава фиксиран върху висококачествени активи в основните пазари на столиците на Централна Европа. Ограниченото количество от първокласни имоти в тези пазари продължава да потиска оборотите, въпреки че инвеститорската база е значителна и се разширява, особено в Полша и Чехия", казва Джос Тромп, директор на проучванията на CBRE за Централна и Източна Европа.
Думите му идват на фона на ръст от 140% в обема на вложените средства в първото тримесечие на 2010 г. до 600 милиона евро спрямо абсолютното дъно през 2009 г., който обаче до голяма степен е генериран от продажбите на офиси в столиците Варшава и Прага, търговски центрове в големите полски градове и в унгарската столица Будапеща.
Тромп добавя, че междувременно инвеститорите са слабо активни в Югоизточна Европа и Украйна, където са ограничени до сделки с по-рискови активи и по-висока възвращаемост.
В крайна сметка регионът трудно може да разчита на много повече от собствения си капиталов потенциал. Продажбите на институционални инвеститори ще бъдат само за избраните – само за най-добрите сгради е гарантирано, че ще има интерес, но дори това не прави сто процента сигурен успеха. Обаче за местните инвеститори това означава, че периодът, в който ще съществуват възможности, ще бъде сравнително по-дълъг.
След като местни купувачи са направили около 70% от оборота на пазарите в регионалните градски центрове в ЦИЕ в първата четвърт на 2010 г. при дял от 30% в столиците. "Предвид това, че инвеститорите, които са активни в столиците, търсят относителната сигурност на първокачествения продукт с капацитет за постоянно създаване на доход, инвеститорите в регионалните пазари сега търсят да спечелят възвращаемост от покупки, които могат да направят на по-ниски цени, в пазари, които познават", казва Тромп.

Ще платите ли за зелена сграда? По-скоро да Малко мнозинство – около 51% от инвеститорите, са съгласни да платят премия за инвестиция в устойчива сграда. Все пак те привикват към еволюцията на практиките на зеленото строителство и се насочват към по-устойчиви сгради. Но и почти никой не би платил повече, отколкото би му струвало намалението на нивото на доходност с повече от 0.25 процентни пункта, а най-честият отговор е бил около 10 базисни пункта - 0.1 процентни пункта. Срещу тези средства те очакват по-ниски инвестиции в сградите в бъдеще и възможността да привлекат топ наематели сред държавни институции и големи корпорации.

Инвеститорите са загрижени за наличието и достъпа до капитал са притеснени от липсата на първокласни активи за продан на разумни цени искат да се качат нагоре в йерархията на качеството имат нисък апетит за риск