Бизнес имотите в Европа: Има дълг, има проблем

Европейските инвеститори ще имат много работа с банките, за да намерят път през затрудненията вследствие на голямата си задлъжнялост

Банките, както и много други компании в кризата трябваше да намалят използваните от тях офис площи, след като нарастването на лошите кредити ги накара да намалят разноските си. Днес пак е време да помислят за разрастване – но най-вече на паркингите за посетители. Поне в следващите две години офисите на големите европейски финансови институции ще са арена на многобройни срещи и напрегнати преговори, понякога в големи групи от инвеститори в недвижима собственост, техните акционери и други кредитори, консултанти и специалисти по събиране на нередовни заеми.
Две нови проучвания наскоро осветиха част от затрудненията, които очакват инвеститорите и кредиторите на придобивания на шопинг молове, офис кули, индустриални паркове и хотели, все имоти, в които се прави бизнес. И идентифицираха няколко големи проблема, които ще останат в центъра на вниманието на индустрията на имотите поне в следващите 24 месеца.
 
Първо: финансов дефицит
Заради кризата много инвеститори са изправени на нокти: падежите по заемите им неумолимо наближават. На пръв поглед нищо необичайно – заеми се вземат и заеми се връщат. Но за разлика от един типичен жилищен кредит, който се погасява (амортизира) през целия си живот, парите за придобиването на един офис небостъргач се връщат или наведнъж, или на няколко големи вноски в края на живота му, който може да е 3, 5, 10 и рядко повече години. През другото време длъжниците плащат само лихви. Това означава, че
 
Часовникът тиктака
за мениджърите, впуснали се в най-авантюристичните сделки при пика на пазарите в годините 2006 и 2007. А те не са никак малко. Обемът на инвестициите в бизнес имоти в Европа достигна 246 милиарда евро през 2007 г. и 227 милиарда евро през 2006 г., след което се сви до 116 милиарда евро през 2008 г., едва малко над от обема от 2004 г. В периода между 2000 и 2003 г. те не са надхвърляли 100 млрд. евро годишно, показват данни на глобалната консултантска фирма за имоти CB Richard Ellis.
 
Второ: новата нормалност
Стойностите на недвижимата собственост с бизнес предназначение в годините на бума бяха повдигнати до невиждани равнища от изобилие от евтини пари, окуражени от оптимизъм за икономическия растеж. Инвеститорите наддаваха за активи, потискайки нивата на доходност  - нетния доход от наем като процент от цената - като залагаха на това, че експанзията на европейската икономика ще кара фирмите да наемат още персонал и да разширяват мрежите си за продажби, отваряйки нови офиси и магазини и плащайки по-високи наеми за най-добрите места. От дистанцията на времето техните допускания се оказаха погрешни. Нарастващите нива на незаетост и спадът на наемите подкопаха стойностите на бизнес имотите, а опасенията на инвеститорите ги накараха да поискат по-висока доходност при нови покупки, ефективно потискайки цените им. Европейският индекс за цените на бизнес недвижимата собственост на CBRE показва спад от малко 20% от края на 2007 до края на 2009 г., като той е приблизително еднакъв при трите основни сектора – офис, търговски и индустриални площи. Който и да отиде в банката или посегне към капиталовия пазар за рефинансиране на инвестиция днес, размерът на заема ще бъде съобразен с тези оценки, което означава, че ще трябва да добави собствен капитал, за да покрие разликата до този на стария си кредит.
Консултантите DTZ изчисляват, че дупката, която се отваря, е 115 милиарда евро в следващите две години. Но песимистичният им сценарий допуска ножицата да се разтвори до 156 млрд. евро, ако възстановяването на пазарите и икономиката се забави.
Освен намалението на цените финансовата дупка има и още един източник: банките днес кредитират бизнес имотите при по-неблагоприятни съотношения спрямо оценките им. Ако по време на бума е била масова практиката да се дава над 80% от стойността на инвестицията като заем, днес максималният праг е някъде около 60%. При това колкото по-голям става размерът на кредита, толкова по-трудно е дори този процент да бъдат осигурен, тъй като мнозинството от банките имат сравнително ниски прагове максималното финансиране.
 
Пари има
Всъщност картината не е чак толкова драматична. DTZ пресмятат, че както пазарът има нужда от 115 млрд. евро, за да запуши финансовата дупка, така и той има тези пари на разположение. Според друго изследване на фирмата от края на 2009 за тази и следващата година са приготвени по около 58 млрд. евро под формата на основен капитал за инвестиции в недвижима собственост, достатъчно, за да покрият нуждите при основния сценарий.
 
Но...
За да стигнат тези пари там, където са нужни, трябва да се изпълнят допълнителни условия за риск и възвращаемост. DTZ отчитат, че тези, които ще са склонни да поемат повече риск и да разрешат затрудненията на банките или инвеститорите с проблемни активи, биха купили лоши кредити или обременени с проблеми имоти при възвращаемост от повече от 20%. Тоест те се опитват да изстискат значителни отстъпки от продавачите, нещо, което вторите все още намират за неприемливо.
Политиката на централните банки и националните правителства за стимулиране на икономическата активност чрез по-ниски лихви все още осигуряват достатъчно комфорт на банките, а и на инвеститори в проекти, които не биха могли да посрещнат задълженията си в по-враждебна среда. Според DTZ резултатът от нея е "фалшиво чувство за сигурност у много длъжници", които очакват кредиторите да не приложат правото си на принудително събиране на дълговете при нарушения на някои от споразуменията с тях и дори при просрочия при изплащане на лихвите. Банките пък избягват да преоценяват тези заеми по текуща стойност, като ги прехвърлят в графата на активите, държани до падеж, в балансите си, стига да получават редовно лихвите си.
Анализаторите обаче подчертават, че политиката на "преструване и отлагане" на проблемите със сигурност ще бъде прекратена в даден момент.
Освен това тя на практика изяжда възможността на банките да отпускат нови кредити и така се връща като бумеранг върху възстановяването на пазарите.
 
Спасително въже
Но пък стойностите на бизнес сградите започнаха да нарастват във втората половина на миналата година, водени от Великобритания. На европейско равнище индексът на CBRE за цените се е покачил за пръв път от 2007 г. насам в четвъртото тримесечие на 2009 – с 0.4%, след неколкомесечно намаляване на доходността и стабилизиране на наемите на повечето европейски пазари. Растежът спира ерозията в стойността на инвестициите и заплашителното й потъване под сумата дължими по тях кредити.  Евентуално силно възстановяване може да започне да намалява напрежението в портфейлите на банките и на инвеститорите, тъй като заемите ще бъдат по-близо до оригиналната си осигуреност с обезпечения.
 
Нов проблем
Но ръстът е движен от силно възстановяване на инвестициите в имоти първо качество на основните пазари като столиците и големите делови центрове на водещите европейски икономики, оставяйки зад борда всички, които всъщност изпитват най-остри проблеми, като остарели офис сгради на второстепенни местоположения.
Ирина Пилипчук и Робин Хъбард (CBRE) пишат: "От проблемния дълг този, осигурен с нискокачествена собственост, представлява най-големият проблем, с който банките трябва да се справят. Сегашните тенденции предполагат допълнително разграничение в представянето на първо- и второкачествени имоти. Повишаването на стойностите може съответно да върне на повърхността дълга, осигурен с първокласни активи, в следващите няколко години, но е много по-малко вероятно да спаси този, подсигурен с  (имоти) втора класа."
Проучването на CBRE разкрива, че в Европа има около 970 млрд. евро задължения срещу бизнес имоти в основните сектори. Почти половината от сумата се дължи в периода до 2012 г. (средно се падат по около 155 млрд. евро годишно). От нея най-голям проблем представляват инвестициите във второкачествена собственост, финансирани при високи съотношения спрямо стойността й, които се изчисляват на общо около 207 млрд. евро. От тях голяма част би трябвало да са в нарушение на договорите заради намаленията на цените на имотите под изискванията за обезпеченост, заложени в споразуменията с банките, пресмятат анализаторите. Като се добавят и висококачествените активи, финансирани агресивно, общата сума достига до 390 млрд. евро, надхвърляйки една трета от целия дълг за бизнес недвижима собственост в Европа.
А това са доста пари, нали?