Слаба икономика, слаби офис наеми

Свитото търсене потисна по безпрецедентен начин пазарите по целия свят

"Слабостта на глобалната икономика повлия на наемните пазари (на офиси) във всяка точка на света."
Точка. Поне в глобален план това, което помете наемите и стойностите на имотите, не е било свръхпредлагането, а икономическата криза, довела до срив в търсенето.
Това е категоричният извод от последното проучване на глобалния консултант за недвижима собственост Cushman & Wakefield.
За пръв път от 2003 г. насам наемите в административни сгради по света са паднали. Много собственици на полупразни обекти са видели как приходите им потъват, след като някои от наемателите са фалирали, други са отказали да подновят договорите си, а трети са изстискали по-ниски цени под заплахата да отидат другаде. Тази картина с различна яркост е присъствала във всеки значим офис пазар по света, сочат наблюденията на консултантите. И такова явление никога досега не е наблюдавано. Имотите по принцип са местен бизнес, а диверсификацията на инвестициите – разпределението им в райони в различна фаза на икономическия цикъл, беше силен инструмент за намаляване на риска на инвеститорите. През 2009 г. обаче те не са можели да избират между добро и лошо, а между лошо и още по-лошо заради най-тежката глобална икономическа рецесия от десетилетия. Когато икономиката се свива, фирмите правят по-малки печалби и не могат да си позволят да се разрастват, съответно не увеличават персонала си и нямат нужда от нов или по-голям офис.

Продънени джобове
Наемите по света са паднали със средно 10%, след като нивата на незаетост са се повишили със спада в търсенето.
В региона на Европа, Близкия изток и Африка те са намалели също с 10%, след като нито една икономика не е останала незасегната от кризата, а наемателите са се свили в целия регион. Наемали са основно за да оптимизират (разбирай намалят) разходите си чрез обединяване на офиси или постигане на отстъпки в договорите със собствениците. Общо в 36 от 41 пазара, проучвани от Cushman & Wakefield, наемите са вървели надолу, срещу два, в които са нараствали, и 3, в които са останали непроменени.
"Без изключение отдаването под наем е било по-ниско на годишна база, докато предлагането е продължавало да върви нагоре със завършването на нови проекти и разтоварването на излишните площи на пазара. След като балансът се наклони в полза на наемателите, наемодателите се състезаваха да си осигурят клиенти с по-ниски базови и ефективни наеми из региона", посочват авторите на проучването Дейвид Хъчингс, Илейн Росал и Бари Дейвид.
Специално в Европа наемите са отишли по-далеч, пропадайки с 11%. Обратно на 2008, когато Централна и Източна Европа се е движела в противоположната на развитите икономики посока, през 2009 г. тя е повлякла надолу цялостното представяне на европейския пазар. Москва и Киев са отчели масивна корекция със спадове от 33 и 52%, посочват експертите.
Едва ли е изненада, че офис пазарите в столиците на икономиките, които бяха най-силно повлияни от кризата, са пострадали най-много: Мадрид, централен Лондон и Дъблин са потънали най-дълбоко в спадове.

Коя е хубавата новина?
Всичко това е в миналото. Според Cushman & Wakefield повечето икономики по света ще видят растеж на брутния вътрешен продукт тази година. В комбинация с нарасналата сигурност по отношение на печалбите на компаниите това трябва да донесе подобрение и в увереността на наемателите. "Би трябвало това да се трансформира в по-добри нива на наемно търсене в продължение на 2010 г.", казват консултантите.
Макар че се очаква степента на възстановяването да варира според региона, липсата на значително строителство в повечето градове би трябвало да означава, че незаетостта ще достигне връхната си точка през годината. "Все пак има определени пазари, където завършването на ново спекулативно строителство се очаква все още да бъде високо,  което ще задуши възстановяване в наемите", прогнозират Cushman & Wakefield.
За тези пазари това ще означава повече нискоразходни възможности за наематели, които вече ще са преосмислили и вероятно приспособили плановете си за разрастване. Дори годината да не донесе възстановяване на пазарите, икономическото оживление поне ще започне да измества равновесната точка в отношенията между собственици и клиенти към по-благоприятно положение за първата група.

Във фокус: Централна и Югоизточна Европа България: Наемният пазар е бил силно потиснат миналата година, наемите са намалели с 20% и се очаква да продължат да намаляват. Възстановяване не се очаква преди втората половина на годината. Хърватия: Увереността на бизнеса започва да расте, а наемите са се стабилизирали във втората половина на миналата година, което създава по-позитивна нагласа за тази. Чехия: След намалението в търсенето и наемите миналата година наемателите все още не бързат със сделките, което означава, че се очаква нов спад, преди да започне възстановяване. Унгария: Пазарът е дал първи признаци за стабилизация в края на годината, но все още активността на наемателите се концентрира върху подновявания на договори и предоговаряния на условията. Полша: След като наемите са паднали средно с 16% миналата година, усвояването е нараснало с една трета в последното й тримесечие и наемите за топ сградите са се стабилизирали, подкрепяйки оптимизма за бъдещето. Румъния: При положение че се очаква търсенето да остане слабо, евентуалното възстановяване на пазара ще бъде дълъг процес. Сърбия: Наемите са паднали с 14% през миналата година, а търсенето остава свито.