Планина от дълг

Докато спадът на цените изглежда спира, а икономиките се стабилизират, задълженията на инвеститорите в имоти в Европа стават основен източник на тревога

"Задава се огромен проблем", казва един европейски инвеститор.
Зад поскъпването на акциите на публичните компании за имоти с 44% от януари 2009 г. насам и след като развитите икономики пак започнаха да виждат повишавания в стойностите на активите, се крие безпокойство как индустрията ще се справи с колосалния дълг, натрупан тогава, когато изглеждаше, че цените няма да спрат да растат.
"Всички в европейските недвижими имоти – инвеститори, банкери, предприемачи и брокери, са загрижени и е разбираемо защо", се казва в доклада на фирмата за бизнес консултиране PriceWaterhouseCoopers и една от най-авторитетните неправителствени организации в сектора – Urban Land Institute, която в началото на всяка година задава основните тенденции на пазара.
Стойностите на недвижимата собственост потънаха повсеместно в Европа  – до 44% средно във Великобритания, преди да започнат отново да се изкачват постепенно, след като инвеститорите бяха привлечени от изгодните цени. Подобни спадове са реализирани и в периферните пазари от Централна и Източна Европа.
При положение че повечето от активите са финансирани при съвсем различни оценки от днешните, наближаването на падежите по кредитите ще увеличава напрежението върху собствениците. Типичните срокове за инвестиционните заеми за бизнес имоти, които се дават под наем, са от порядъка на 5-10 години. Обичайно главницата или по-голямата част от нея се погасява наведнъж или на няколко големи вноски в края на живота им. Веднъж заради това и втори път заради затегнатите изисквания за по-високо самоучастие (не по-малко от 30-50% в зависимост от актива и пазара днес спрямо 20-40% по-рано) собствениците ще трябва или да бръкнат в собствения си джоб, за да изплатят част от дължимото, или да връчат ключовете на банкерите.
Не на последно място в договорите за заеми има и задължението да се поддържа предварително фиксирано съотношение между главницата и оценката на обезпечението. Ако цените паднат под договорения праг, трябва да се погаси разликата или да се предоставят допълнителни обезпечения. Кредиторите бяха склонни да пренебрегват това условие в последната година, за да не притискат собствениците и да продават принудително имоти при потиснати цени, докато всъщност самите активи продължаваха да генерират доход, достатъчен да покрива вноските по заемите. Ниските лихви, поддържани от централните банки, улесниха задачата дори там, където приходите падаха заради напуснали наематели или предоговорени условия. Но рано или късно финансовите инжекции от правителствата и централните банки ще бъдат ограничени и инвеститорите пак ще бъдат поставени натясно.
В балансите на европейските банки стоят колосалните 781 милиарда долара кредити за недвижима собственост с бизнес предназначение – офис сгради, шопинг молове, индустриални паркове, хотели и комплекси с апартаменти, които се дават под наем, показва изследването на PWC и ULI. Още 250 милиарда паунда (278 млрд. евро) се държат в британски имоти, а други 95 млрд. евро са секюритизираните заеми – извадени от балансите на банките и продадени на капиталовия пазар под формата ценни книжа с различни нива на риск и доходност.
Около 112 милиарда паунда във Великобритания и още 65 млрд. в ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти, ще станат дължими в следващите четири години, показват наблюденията на експертите. Числата дори не вземат предвид сумите, които се дължат на банките в Континентална Европа, защото няма такава статистика.
Удължаването и преструктурирането на плащанията, което кредиторите прилагаха, е изиграло своята роля за аварийното закърпване на положението. И доста от дълга може да бъде спасен, ако има достатъчно време и попътен вятър, посочват експертите. "Из Европа наемните приходи издържат, нивата на заетост не са толкова проблемни, а длъжниците могат да продължат да обслужват дълга. Може да се каже, че банките могат да продължат да превъртат заемите", смята участник в изследването.
И все пак голямо количество кредит за бизнес имоти има пробойни или вече се намира изцяло под водата. Според  Европейската централна банка финансовите институции в еврозоната може да бъдат принудени да отпишат около 37.7 милиарда евро. Най-тревожно е положението на тези, които са взели много пари за покупката на собственост с ниско качество в периода 2006-2007 г., когато цените са били най-високи.
"Как банките ще разплетат дълга ще окаже голямо влияние на пазара", казва друг инвеститор. Дали няма да втвърдят позицията си, да направят ликвидационни разпродажби през 2010 г. и да продължат напред? Така ще се отърват от риска от недвижимите имоти, намалявайки цените още повече, увеличавайки загубите си и нанасяйки поредния удар върху вече очуканите си баланси. Или пък ще задържат заемите, ще дриблират с проблемните активи, като разсрочват с надеждата да ги отработят с течение на времето? В този случай ще имат много по-малко капитал за ново кредитиране не само за недвижими имоти, а и за други сектори на икономиката.
Някои от участниците в изследването смятат, че европейските банки ще започнат да разтоварват имотите в балансите си през 2010 г. "Банките са по-смели, след като, изглежда, са минали през най-трудната фаза и сега играят твърдо. Най-трудният период за играчите на пазара на имоти в управляването на проблемите, свързани с паричните потоци и задлъжнялостта, е пред, а не след нас."
Но други смятат, че часът на разпродажбата още не е ударил, тъй като тя би извадила наяве загубите и ще упражни натиск върху кредиторите да подсилят капиталовата си база, натискайки надолу акциите им. "Инстинктивно правилният ход е да не бързаш и да го направиш по добре обмислен начин", казва един фонд мениджър.
Поддръжниците на статуквото посочват, че европейските банки традиционно избягват разпродажбите и не са под натиск да се отърват от проблемни кредити.  
Поне по отношение на банковия дълг условията и процедурите са относително ясни. Не е същото положението със секюритизираните дългове, които са комплексни и често недобре документирани. Проблемът е, че там се сблъскват интересите на различни кредитори с различни нужди от средства и с различен рисков профил. "Никой не знае какво да прави с ценните книжа, обезпечени с ипотеки за бизнес имоти." Този проблем ще изникне с по-голяма сила през 2011 г., когато голяма част от тях достига падеж.
В крайна сметка огромна планина от дълг чака рефинансиране, докато банките са принудени да свиват балансите си. "Това е силно тревожно несъответствие. Дали има достатъчно играчи, които да предложат допълнителен собствен капитал?"
Но друг участник в проучването казва, че ако дълговият пазар остане стабилен и ако преструктурирането стане в продължение на времето, последствията ще бъдат "управляеми". Но това е голямо "ако", посочват експертите.