Марк Гърни: Шопинг молът трябва да помага на града да функционира по-добре

Мащабът и достъпът са най-важните проблеми при планирането на търговския център, казва ръководителят на архитектурния отдел на лидера в сектора ECE Projectmanagement

Господин Гърни, как се вписват търговските центрове в един развиващ се пазар като България и кое ще ги направи привлекателни в бъдеще?
- Един успешен търговски център е насочен най-вече към стойността, която дава на потребителя. Дори в един град, например Хамбург в Германия, може да имаме много и различни видове шопинг молове на различни места, защото потребителите са различни. Разликата с в развиващ се пазар като България е, че тук е много трудно да се създаде търговски център, който да е насочен към конкретен потребител, защото потребителят се променя много, и то с голяма скорост. Така че се иска много повече опит, защото ще трябва да предполагаме какъв ще е той след две или три години, когато центърът отвори. Дори да познаем това обаче, купувачът ще продължи да се променя отново и отново. Затова, когато проектираме шопинг центрове за развиващи се пазари, го правим по много различен начин. Не можеш да планираш много специфичен мол. Необходим е много по-гъвкав и отворен подход.
 
Търговските центрове са много големи структури, които населяват градския пейзаж, променят го, променят и начините, по които хората се движат из града. Как трябва те да се свържат, интегрират и да бъдат включени в градската среда и в ежедневните дейности в нея? Могат ли да добавят стойност към градовете?
 - Да, открихме, че в много програми за градско възстановяване шопинг центровете са първата точка. Трябва ви такъв център, за да направите подобен проект. Има много начини да се стимулира регенерирането, но това е ключовата начална точка.
Най-успешните търговски центрове ще намерят пътя да се свържат с градската структура, защото като инвеститор искате клиентите ви да се движат лесно към търговския център по улиците на града, навътре и навън. Той трябва да стане част от маршрута им. Ако не направим това, не можем да създадем успешен център.
Това е по отношение на хората, но също така той трябва да се впише добре в пътната мрежа, така че хората, които идват с кола, да могат да влязат на паркинга.
Така че има два въпроса – как работи търговският център с потока от хора и как си взаимодейства с автомобилния трафик. Това е много предизвикателна задача. Често търговските центрове постигат само едно от двете. А тези, които успеят да се справят и с двата аспекта, стават много успешни.
 
Това не зависи ли до голяма степен и от местоположението - централните местоположения и пешеходните зони печелят от пешеходния достъп за разлика от периферните, които ще са ориентирани към автомобилите?
- Не, говорим за градски центрове, където трябва да има решение и за двата вида трафик. Извънградските центрове са съвсем различни. Те няма нужда да се впишат в някоя конкретна улица, а просто да функционират добре по отношение на автомобилния трафик, както и да имат нещо, с което да карат клиентите да идват. Вътрешноградските шопинг центрове са много по-свързани с улиците.
Също така трябва да се работи повече с наемателите – тяхната смесица трябва да допълва града. Не искате да създадете втора търговска зона в един град все едно е съвсем отделна от съществуващата вече. В идеалния случай трябва да се предложи смесица от продукти и услуги, която носи подобрения за целия град.
Например в момента работим на места в Германия, където динамиката на улицата не работи в полза на търговията. Може да имаме серия от силно привлекателни точки в единия край, докато в другия те липсват. В този случай градът не функционира по отношение на циркулацията на хората. Тези, които се разхождат, винаги клонят към местата, където са няколкото мегамагазина, а другите части от улиците не работят. Ние предлагаме да създадем друга дестинация в тази улична мрежа, така че градът да функционира по-добре. Затова трябва да знаем и какво да предложим. Ако в единия край има предлагане, може би търговският център трябва да е в другия край, така че да се регенерира цялата улица.
Живял съм в Португалия, където съществуваха търговски центрове с лошо качество. Съответно и качеството на магазините беше ниско. Когато търговските центрове започнаха да се развиват, това подобри и предлагането в търговията на дребно и сега някои португалски градове са страхотни места за пазаруване. Така че един търговски център трябва да допълва магазините по улицата.
 
Освен пазаруването какви други "магнити" могат да привлекат хората към търговския център и да създадат предпоставките за неговия успех? Как обществените пространства подпомагат подобна концепция?
- Хората, които посещават търговски центрове, много пъти се връщат отново и отново, изключително редовно. Ключът е в това. В много от нашите центрове хората идват всяка седмица. Така че молът трябва да бъде много силна дестинация.
За да създадеш дестинация, очевидно самите магазини и продукти са много важни, но трябва и още нещо. Хората трябва да се чувстват удобно, когато идват, така че трябва да им създадем пространство, в което ще им е удобно.
Големината също е фактор, защото, ако сградата е малка, ще работим само с едно пространство. Ако е голям център като "Сердика" в София, тези пространства ще са различни. Колкото по-голям е, толкова повече места с различен облик трябва да бъдат създадени.
Търговският център трябва също така да бъде и социална сграда: хората трябва да усещат, че той е част от тяхната общност.
А от друга страна, трябва да си достатъчно гъвкав, да има неща, които се променят, като временни магазини, определени места, които се отдават под наем за няколко седмици, дори за няколко дни и на които се правят кампании например.  Гъвкавото пространство е много важно и ще бъде още по-важно в бъдеще.
 
В какво според вас трябва да се фокусират предприемачите, за да създадат стойност за своя основен клиент – търговците, а и за крайния купувач?
- Целта на предприемача е да създаде търговски център, който е устойчив, тоест бизнес, който ще продължава и продължава да работи. Един проблем с търговския център е, че ако той се провали, е много трудно да бъде рестартиран. Освен това е много трудно той да бъде превърнат в училище или болница. Така че трябва да е сигурно, че предприемачът знае как да създаде търговски център, който да има устойчива стойност. Разбира се, наемателите са изключително важни, но целият пакет, който се създава, има значителна ценност. Заради това трябва да сме сигурни, че това е печелившо упражнение. Няма смисъл да правим шопинг център, който задоволява всички, но не и предприемача. Центърът просто ще загине и тогава ще имаме сериозен проблем. Така че предприемачът има много сериозната отговорност да направи проект, който ще издържи.
Иначе очевидно един шопинг център се гради около наемателите. Така че трябва да се изиграе внимателно ситуацията: едновременно се прави много специфичен проект точно за наемателите, които знаеш, че са твои клиенти, но в същото време трябва да има малко гъвкавост предвид това, че този център ще бъде тук 50-60 години и наемателите ще се променят. Трябва да си много фокусиран върху наемателите, но в същото време да останеш с фокус и върху създаването на цялостен пакет, който да е устойчив. 
 
Могат ли търговците да дадат принос в тази посока, като се включат още в идейното проектиране? Могат ли да се отговори на техните специфични изисквания, без това да е за сметка на цялостния пакет?
- При търговските паркове (крайградските комплекси от големи единични едноетажни магазини като "направи си сам", мебели и аксесоари или хранителни хипермаркети – бел.ред.) определено да. Ако правим вътрешноградско място за пазаруване с много повече трудни въпроси, свързани с достъпността, обслужването и строителството, това ще стане по-предизвикателна задача. Но наемателите са нашите клиенти, така че, ако можем да се приспособим към техните нужди и ако те имат добри идеи как да подобрим функционалността на тяхната площ, определено го правим. Познаваме доста добре много от международните вериги и знаем какво искат. Определени наематели имат определени изисквания, например какво искат да имат пред магазина си или къде искат да бъдат позиционирани в шопинг центъра, така че, да, опитваме се да се приспособим.
 
Казахте, че шопинг центровете са част от проектите за градска регенерация. Имате ли опит в тази област?
- Да, всичките ни проекти в градски центрове са част от регенерация.
 
Какъв е ангажиментът на града, доколкото такива проекти са важни за него? Как местната общност се включва в проекта, тъй като това в крайна сметка е обществено пространство?
- Това е интересен въпрос. Голяма част от отговорността се пада на архитектите, които го проектират. Друга част се пада на града, който има изискванията във връзка с регулациите в планирането. Някои градове влияят върху проектирането. Очевидно проект, който е планиран с мисъл за общността, ще бъде по-успешен. Ако хората получат проект, в който ще се чувстват удобно и който харесват, ще искат да отидат там. Как се постига това? Трябва да си сигурен, че имаш най-добрите проектанти или за цялата инвестиция, или за определени елементи, ако това е, от което се нуждаеш. Компания с нашия размер е способна да намери най-добрите в света за съответния проект. Това невинаги означава проектант от Ню Йорк, напротив, може и да е някой от България, защото това може да се окаже най-добрият човек, който да създаде проект за тази конкретна територия. А може и да е някой от собствения ни екип, който е правил много проекти, свързани с определен проблем. Просто трябва да си сигурен, че намираш най-добрите проектанти и че проектът е устойчив в тази общност. Ако не е хубав, ако общността не го харесва, тогава имаш сериозен проблем.
 
Кои са най-важните предизвикателства в проектирането и развитието на шопинг центрове в етапа на планирането, в който архитектите добавят най-голяма стойност и откъдето се извличат голяма част от печалбите на предприемачите?
- Едно от най-големите предизвикателства е мащабът. Търговският център несъмнено е сграда от голям формат, така че трябва да имаш капацитета да боравиш интелигентно с мащаба му. Достъпът е много важен и може да се окаже много труден. Това е много определяща част от проекта. Ако за хората не е лесно да идват до него, той ще се провали. Това са двата големи въпроса.
 
Как се решават те?
- Вероятно най-важното е опитът. Колкото повече имаш, толкова по-добре. Ако си го правил в миналото, вероятно ще намериш решения и в бъдеще. Между градовете има много сходства. Това, което се опитваме да направим, е да накараме града да работи и понякога просто има нужда от точка на привличане. Един град, в който работим в Германия, е доста малък. Това, от което има нужда, е силен магазин за електроника. Тогава си задаваме въпроса как да вкараме магазин за електроника от 5-6 хил. кв.м в толкова малък град. Това няма да е лесно, но пък градът има нужда от такова предлагане, а то не съществува.
 
Може ли работата с местните власти да помогне в разрешаването на такива проблеми? Като големи проекти шопинг центровете може да внесат и подобрения в инфраструктурата, от които пък градът да има нужда.
- Не можеш да правиш шопинг център без подкрепата на властите. Те пък имат нужда от него, защото трябва да подобрят предлагането в града. Ясно е, че ние не сме отговорни за инфраструктурата, но те работят с нас, за да е сигурно, че тя ще бъде на място. Ако тя не работи, не трябва да правиш проекта. Шопинг центърът е техническа сграда. Има много технически въпроси, свързани с това как функционира, как се обслужва, откъде влизат и излизат стоките. Обикновено и той, и обслужващата инфраструктура са част от общ устройствен план, който градът трябва да има.