Стремежът към по-високо качество на живот ще подкрепи жилищния пазар

Днес имаме шанса да строим по-качествени сгради при значително по-ниски бюджети

Господин Ранчев, на какъв етап се намира основният ви проект в момента – "Резиденшъл парк София"? Как му повлия кризата на пазара, след като цените на съществуващите имоти паднаха с около една трета, а продажбите на ново строителство силно се забавиха?
- Завършваме първата фаза - на парцел от 90 дка тя включва сгради с разгъната застроена площ от около 53 хил. кв.м, в които има общо 388 имота. Към момента въведени в експлоатация са около 250. Инфраструктурата, в която са инвестирани 11 милиона лева, е напълно завършена и комплексът функционира – осигурена е охрана и 24-часов контрол на достъпа, поддържаме зелените площи, ежедневно почистваме алеите и изпълняваме нашите задължения към жителите.
Към момента инвестицията в проекта надхвърля 100 милиона лева. Продължаваме активно и до края на годината може би ще инвестираме още около 20 милиона лева, като сме концентрирани в търговската зона, за да можем да дадем и всички останали услуги, които сме обещали на обитателите.
За разлика от много други проекти ние не предприехме политика за съкращаване на разходите. Имаме самочувствието да използваме едни от най-добрите доставчици като покривни системи на "Брамак", дограмата "Шуко". Дори дребни детайли като улуците са от титан-цинкова ламарина вместо от поцинкована.

Това вероятно означава, че е трябвало да положите повече усилия по отношение на приходите, за да излезе сметката?
- Така е, разчитаме на клиентите като на основен двигател на проекта. За разлика от много други проекти не намалявали драстично и цените. Това, което правим, е да предлагаме нови схеми, които да проработят в по-несигурна среда, като наемите с опция за покупка. Като цяло залагаме на улеснения за купувачите, а не на намаления. Има определена група клиенти, които предвид ситуацията се въздържат от вземане на решение или пък искат да проверят дали това е тяхната среда. Даваме им такава възможност.

Все пак вероятно сте почувствали и напрежението на пазара.
- Кризата или по-скоро затруднения се чувстват навсякъде. Но доколкото комплексът е въведен в експлоатация и може да се види как функционира, от август стабилно продължаваме с продажбите. Колебанието на пазара от първата половина на 2009 г. вече е преодоляно и при нас резервациите вървят стабилно.
Нашата основна целева група си остава тази на средния и висшия мениджмънт на международните компании, към които се присъединиха и доста български бизнесмени. Тя остава относително незасегната от кризата, поради което е и по-малко чувствителна към измененията на пазара. Имаме партньорски отношения с три водещи банки, които продължават да стоят зад проекта и да финансират нашите клиенти, когато те имат нужда от това.

Това ядро на пазара има доста сериозна конкуренция по отношение на изобилието от продукт, който се състезава за едни и същи пари, при това ограничени като обем?
- Забелязваме повишаване на взискателността на клиентите по отношение на качеството, материалите, дали обектът има разрешение за ползване, има ли ясна визия за управлението му и наличие на инфраструктура, а не само обещания тя да бъде построена. 

Очаквате ли стабилизацията от втората половина на миналата година да издържи и през тази от гледна точка на прогнозите, че усещането за криза ще се задържи, а безработицата и доходите ще продължат да се развиват в негативна посока?
- В момента има сериозна група хора, които смятат, че сега е изгодният момент да направят покупка, имат финансовите средства и са на мнение, че това може да е дъното на кризата за тях. Те ценят средствата си и внимателно следят какво се случва. Независимо че януари и декември не са активни месеци за продажби, нивото на сключени договори и резервации остана стабилно, което означава, че кризата не е засегнала решенията на целевата ни група.

Това какво означава за пазара като цяло? Как предприемачите в другите ценови сегменти на жилищния пазар ще трябва да приспособят продукта си?
- Това зависи много от предварителните им продажби, каква форма на финансиране са ползвали, какво е местоположението, защото и транспортните разходи са важни. Те ще бъдат изправени под още по-голям натиск да свалят цените, тъй като конкуренцията на пазара ще се засилва. Ще има доста проекти, които няма да могат да бъдат завършени, и то не само в срок, а въобще. Това ще преразпредели пазара. Проектите, които имат Акт 16 или са близо до него, ще успеят да се справят. Така или иначе има тенденция българинът да се мести от по-стари към по-нови жилища. В даден момент ще се постигне баланс, според мен във втората половина на 2010 г.

Мислите ли, че за пазара като цяло има още място за намаление на цените предвид изменението в покупателната сила на клиентите и в достъпността до финансиране?
- Стигаме фаза, в която други фактори стават по-важни. Определено ще има продажби в един ценови сегмент под 800 евро на кв.м за по-малки единици. Това е строителство с доста компромиси, но продуктът се доближава до възможностите на масовия пазар. Има бюджетни продажби с ниски цени и ниска добавена стойност. Разбира се, ще има и такива, в които рискът ще бъде значителен – фактът, че определени предприемачи ще бъдат притеснени финансово и във времето, ще създаде възможността да се постигнат ниски ценови параметри в пакет с доста риск за купувача.

Имате и друг проект в бъдеще – в района на селата Лозен и Герман в покрайнините на София. Как той би се вписал в пазара? Кои са фундаментите на пазара, които мислите, че биха поддържали продължаващата експанзия в нови територии и с нови концепции?
- Да, имаме и голям парцел в района на Лозен - Герман. Предстои да завършим процедурите по регулация и в период от около две години да предложим нов продукт, който сега обсъждаме с германските ни инвеститори.
Това остава сравнително стабилен пазар. Да, има ценово наместване, има и разграничаване в цените според качествата на имотите. Имаше голям брой спекулативни сделки, които лека-полека отпадат, но има и сериозна група хора, които ще продължат да търсят по-високо качество на живот под една или друга форма – дали като преминаване от наем към покупка или към покупка на второ или трето жилище, което отговаря или на по-висок стандарт, или на по-високи очаквания за средата. Това създава възможност да продължаваме инвестициите в тази област, разбира се ,за проекти с ясна визия.

Като компания, която се занимава с мениджмънт на строителни проекти, виждате ли активизиране по отношение на големите инвестиционни проекти?
- Освен с проект мениджмънт и инвестиционен контрол на проектите на групата Lindner в България "Линднер Имобилиен Мениджмънт" има и сериозни ангажименти към външни инвеститори като офис сградата на "Цариградско шосе" на "Форт Нокс". Инвеститорите смятат, че моментът е много добър да получат най-добрата цена за строителството.

Вие така ли смятате?
- Моментът е уникален, защото строителните фирми имат значителен свободен капацитет, а цените на строителните материали са на исторически минимум. Има шанс да се построят по-качествени сгради при значително по-ниски бюджети от тези, които предвиждахме през 2008 г. Това е възможна стратегия.
Към днешна дата е ясно, че сградите трябва да бъдат много внимателно премислени като вътрешно разпределение, да дават максимална гъвкавост на наемателите, да има офиси и от 100, и от 1000 кв.м, за да удовлетворяват разнообразни нужди. Трябва да има безкомпромисни решения за инфраструктурата, материалите и енергийната ефективност.

Какви са основните посоки за повишаване на качеството на сградите? Върху какво се фокусират инвеститорите?
- Основна посока е оптимизирането на текущите разходи. Това става все по-важен проблем в Европа извън нивата на наема и поддръжката, които са ключови: колко енергия, доставената от обществения оператор вода, отоплението, наличието на пресен въздух. Много важна част от тях са стандартите за енергийна ефективност, към които все повече ползватели стават чувствителни или заради корпоративните им етични принципи, било заради желанието им да управляват ефективно текущите си разходи.

Ефективно предприемачите вземат ли отношение към тези въпроси? Има ли практически последствия?
- Да, прави се много внимателна преценка на разходите за всяка инвестиция. Ключов е въпросът какъв е хоризонтът на инвеститора – дали вижда изходът две до пет години след старта на проекта, или има дългосрочен интерес да го задържи като част от портфейл от активи. Когато инвестира дългосрочно, той безспорно ще вземе решение за малко по-скъпите инсталации, които обаче дават по-ниски разходи. Ако той е по-кратък, ще избере по-практично решение с необходимото качество на сградата, но не задължително най-ефективното като потребление на енергия.

Доколко тези технологични решения са важни за инвеститорите, които купуват големи проекти или съществуващи активи?
- Нашият опит от продажбата на "Бизнес парк София" показа, че независимо дали инвеститорът е стратегически или финансов, обектите минават през сериозно техническо проучване, като всички разходи при изграждане, поддръжка и експлоатация се вземат предвид при изчисляването на цената. Тоест само проекти с ясни и практични решения ще могат да отстояват добра цена.

Къде в индустрията на недвижимите имоти и строителство очаквате да се създаде бизнес тази година и какви ще бъдат движещите сили на развитието?
- За растеж на индустрия, която е толкова сегментирана, ми е трудно да говоря. Но определено ще има развитие в жилищния сектор. Банките започват да отпускат условията за финансирането. Със сигурност годината ще е под знака на довършването и пазарната реализация на съществуващите проекти. Все пак е също толкова сигурно, че ще се мисли и за реализирането на нови, но по-скоро във фазата на планирането. Ще се смятат бюджети, ще има множество оферти и най-различни търгове, в които ще се тестват пазарните условия. Изключение ще са инвеститорите, които разполагат със собствен капитал, имат опит и знаят, че на определена локация ще осигурят точния продукт.

Криза ли? Георги Ранчев се усмихва, докато казва, че около 80% от текущия етап на един от най-големите жилищни проекти в София е продаден. А все още не всички апартаменти имат разрешение за ползване. Думите му са изненадващи за пазар, потънал наполовина като активност и с една трета като цени.  В София покупко-продажбите на имоти, регистрирани от Агенцията по вписвания, са паднали с над 42% през 2009 спрямо предишната година, а по данни на Националния статистически институт стойностите на жилищата са се стопили с 36% от максимума си от средата на 2008 г. Георги Ранчев е управител на "Линднер Имобилиен Мениджмънт", компания от германската група Lindner. Проектът, на който е начело, е "Резиденшъл парк София", жилищен комплекс от затворен тип в полите на Витоша – срещу бизнес парка в кв. "Младост". Миналата година е завършена част от първия му етап, чието изпълнение продължава до септември тази година. Но за разлика от много други продажбите му са започнали още преди около пет години и продължаваха в бума на пазарите на имоти в България, в който жилищните цени пораснаха почти трикратно само за пет години. Освен всичко останало това е и най-големият жилищен комплекс от затворен тип, който се изгражда в София: на територия от около 250 декара се строят многофамилни сгради, еднофамилни - редови и самостоятелни, къщи, офиси и магазини с обща разгъната застроена площ около 200 хил. кв.м. В първата му фаза, която трябва да завърши тази есен, ще бъдат завършени общо 388 имота (около 250 са с разрешение за ползване към началото на тази година), както и цялата транспортна, инженерна и социална инфраструктура в границите на проекта.  Мащабът не притеснява Георги Ранчев. Преди да започне строителството на "Резиденшъл парк София" преди около три години, "Линднер Имобилиен Мениджмънт" излизаше от инвестицията в изграждането най-големия бизнес проект в столицата – простиращия се на 220 декара "Бизнес парк София" с около 300 хил. кв.м разгъната застроена площ. Ранчев е участвал активно в продажбата на най-големия бизнес комплекс в Югоизточна Европа по това време, след като се присъединява като финансов мениджър към групата Lindner през 2005 г.