Инвестициите в съществуващи сгради се завръщат

През 2010 г. няма да има средства за огромни нови капиталови разходи, макар че ще се довършват вече започнатите проекти

Господин Гаров, виждаме, че търсенето е основен проблем на пазара на имоти в момента. Кои сектори смятате, че ще го подпрат през тази година?
- Не съм съвсем съгласен. Във всеки сегмент има търсене. То определено беше по-слабо 2009 г., но и съвсем не е спряло. По-скоро в предлагането имаше малко изхвърляне. Изключение е индустриалният сектор, който се саморегулира заради цикъла, в който са проектите.

Виждате ли конкретни сектори в икономиката, които биха подкрепили пазара през тази година – компании, които продължават експанзия или поне не намаляват дейности и персонал?
- В края на 2009 и през 2010 г. определено сегментът на аутсорсинг на бизнес процесите (изнасянето  им към външен изпълнител или в друга страна с цел спестяване на разходи – бел. ред.) започна да оказва влияние върху пазара. Случиха се няколко, не много, но все пак ключови сделки като тази с PPD (в сградата на "Хюндай", сега "София бизнес център", срещу "Бизнес парк София"), които разшириха бизнеса си в България за сметка на Ирландия. Голяма част от търсенето ще дойде от това, че съществуващият бизнес намира по-добри решения за себе си било защото му трябват по-малки и по-оптимални площи, било защото искат да намерят по-качествени помещения и в момента могат да си го позволят, защото те са по-достъпни, отколкото бяха.

А що се отнася до другите бизнес сектори на недвижимите имоти?
- При търговските площи източникът на растеж са основно новите марки, които навлизат в България. Със сигурност ще има задържане на разрастването им, но то няма да е кой знае колко значително.

А по отношение на индустриалния сектор ще има ли друг двигател освен консолидацията на търговията на дребно? Може ли развитието на определени инвестиции в промишлеността да стимулира растежа в определени райони?
- София, Пловдив, Варна, Бургас са основните локации в момента, като Русе е нова дестинация. Ако има ключови производства, които се позиционират в някои от тези пазари, това ще доведе до съживяване по веригата на доставките, макар че предприятията обикновено изграждат собствени бази. Но по отношение на дистрибуцията в индустриалните имоти ключов фактор ще става търговията на дребно, особено там, където големите търговци се разрастват с по повече от една локация.

Върху какво ще се фокусират компаниите в сектора на недвижимите имоти през годината според вас?
- Със сигурност ще е необходимо да се инвестира в професионално управление на собствеността, но не на процесите около нея, а на самия актив. За нас ключов би следвало да бъде много внимателният и детайлен подбор на партньорите, с които работиш: наематели, финансови институции, естествено и консултанти, но не само тях.

Какво означава това като бизнес през годината? Съхраняването на ликвидността и по-внимателното планиране означават ли продължаващи ограничения на големите капиталови разходи?
- Определено. През 2010 г. няма да има средства за огромни нови капиталови разходи, макар че ще се довършват вече започнатите проекти. Може би към края на 2010 г. ще започне да се инвестира и в бъдещето.
 
Както всички преди правеха масивни инвестиции във всички сегменти на недвижимите имоти, така сега всички се въздържат от тях. Това не означава ли, че се изпускат възможности да се хване обратната страна на икономическия цикъл, когато ще започне възстановяването на икономиката?
- По отношение на нови проекти да, но по отношение на съществуващите 2010 г. ще бъде добра година за инвестиции точно заради това. Бизнесът е доста цикличен, но особено с недвижимите имоти отнема доста време за реакция на измененията в широката икономика. Но трябва много внимателно да се прецени кога точно се появява потенциал, защото в офисния сегмент тепърва ще излизат нови проекти, докато средната незаетост в София е вече 18%.

Но пък разходите за строителство са на исторически ниски нива?
- Това е чувствителна, но недостатъчно чувствителна разлика. Със сигурност 2010 ще бъде добра година за покупки на съществуващи и добре функциониращи активи, тъй като стойността им е паднала заради пазарната обстановка, а се очаква цикълът в някой момент да се обърне.

А има ли такива активи?
- Да. Естествено трябва да се преценява риск спрямо възвращаемост. Може да има и много добри активи, които ще се асоциират с някакъв риск по отношение на отдаването им под наем.

Откъде ще бъде генерирана възвращаемостта при подобни сделки – от дългосрочни наематели или от добавяне на стойност чрез активното им управление като оптимизиране на разходите, по-агресивни подходи за привличане на клиенти?
- Определено в търговския сектор това как и кой управлява един шопинг център ще има много сериозно влияние върху стойността му. Собствениците би трябвало да се фокусират върху това как се управлява, дали замяната на един наемател с друг, който дава по-малък наем, обаче е доста стабилен, няма да повиши стойността. Същото важи и за офисния сегмент, но там със сигурност ще има доста по-голяма чувствителност към тенденцията в икономиката.

Къде виждате пазара в края на годината?
- Силно се надявам към края на 2010 г. икономическата среда да бъде доста по-благоприятна на база на това какво се случва в Европа. Там има позитивни сигнали, а секторът на недвижимите имоти е пряко свързан с брутния вътрешен продукт на една страна.

Кои ще бъдат източниците на капитал за инвестициите в имоти тази година? Международните институции ще дойдат ли в България?
- Инвестициите ще са по-скоро международни, но по какъв път ще минат зависи от това кой канал на капиталовите пазари е най-ефективен. Не е нужно най-голямата застрахователна компания да купува директно на българския пазар, може да го прави през мениджмънт в региона.

Атанас Гаров е изпълнителен директор на българския филиал на международната консултантска компания Colliers International. Преди това оглавява отдела за офисни и търговски площи и инвестиционно и корпоративно консултиране. Работил в групата за капиталовите пазари на световния консултант Jones Lang LaSalle в Ню Йорк. Магистър по бизнес администрация е от американското специализирано училище за международен мениджмънт "Тъндърбърд" (Thunderbird, AGSIM). Colliers International е един от глобалните лидери в предоставянето на услуги, свързани с недвижимите имоти. Българският й филиал е създаден още през 1991 г. в София, а вече покрива целия регион на Югоизточна Европа, като има собствени офиси в Хърватия, Сърбия и Гърция, работещи под името Colliers International Southeast Europe.