Първа конференция на Международния съвет на търговските центрове в България

Сблъсъкът между наемодатели и наематели в търговията на дребно не успява да донесе положителни резултати

Отегчение е обзело лицето на продавачката след осемчасовото подпиране на тезгяха. Картината от не толкова далечното минало се повтаря и в момента някъде в България, но по съвсем различни причини. Ако преди повече от 20 години голяма част от магазините имаха работа няколкото дни в месеца, когато им докарваха стока, днес клиентът, изправен пред огромен избор къде да похарчи парите си, просто не купува. Поне в момента и не в количествата, които да оправдаят съществуването на три мола във Варна, два в Стара Загора, три в Русе и два в Пловдив.
За бизнесите, които зависят от това – търговията на дребно и отдаването под наем на търговски недвижими имоти, резултатът е, че търговците работят на загуба, наемодателите не си получават месечните вноски, а много от новите проекти не могат да отворят врати.
"Сегашната ситуация е направо блестяща - никакво финансиране, ниски наеми...", казва Ели Егози на първата конференция на Международния съвет на търговските центрове (Internationaol Council of Shopping Centers), която се проведе през юни в София. Само преди месец той е отворил най-големия шопинг мол във Варна с една трета от капацитета му отдаваеми търговски площи и още по-малко като брой магазини, тъй като са се нанесли само първите и най-големи наематели като Carrefour и испанската Inditex, собственик на марки като Zara, Beshka, Pull&Bear и Stradivarius.
Този търговски център илюстрира как секторът се развива в две противоположни посоки. Докато навлизащите от Австрия, Германия, Гърция и Испания компании се разрастват агресивно, малките бутици за мода и обувки, обикновено собственост на местни предприемачи, са в отстъпление. А като общ дял те правят повече от половината от площите в някои молове и още повече от приходите от наем.
В първите шест месеца оборотът в търговията намалява с почти 15% спрямо същия период миналата, когато също доходите на магазините падаха от рекордната 2008 г. Голяма част от спада идва от продажбите на автомобили, но и другите сектори отстъпват значително – 10.5% за шестмесечието, от които 9.1% при облеклата и обувките, 14.5% в битовата техника, 22.1% при мобилни телефони, компютри и друга електроника.
 
Няма купувачи, няма приходи, няма наеми
е ситуацията в този сектор в момента. Местните и малки търговци, обединени в Българската ритейл асоциация, използваха конференцията на ICSC за поредния си призив наемите да паднат до по-устойчиви (според тях) нива. Главният секретар на асоциацията и собственик Йорго Инциадис заяви, че единственото приемливо решение е оборотният наем, тоест всеки наемател да плаща договорен предварително процент от брутните си приходи за месеца.
 
Просто решение?
Само на пръв поглед. Нека се абстрахираме от спора дали е справедливо наемодателят да споделя риска от грешни решения, взети от наемателя, тъй като в довода на търговците, че по време на бума са им искани неустойчиво високи наеми, също има смисъл.
Но търговските центрове са изключително капиталоемка инвестиция, всъщност най-капиталоемката от всички видове имоти. Веднъж в тях реално се генерира доходът на ползвателите за разлика от офис площите например. Втори път строителството и експлоатацията им са скъпи: те имат големи общи части, довършителните им работи се извършват с висок клас материали, тъй като трябва едновременно да са привлекателни за клиентите и да имат висока издържливост, за климатизирането и отоплението на големите общи пространства са необходими мощни инсталации, които освен всичко останало означават и голям месечен разход за енергия. Трябва им и постоянен маркетинг и реклама.
Дори само размерът на инвестицията в такава сграда предполага сложни финансови структури, често съпроводени с привличане на партньори и значителен кредит. Отделните съдружници може да имат различни цели за възвращаемостта, а ако собственикът е инвестиционен фонд, чиито мениджъри управляват проектите си от офиса в Прага или Франкфурт чрез подизпълнители и които искат единствено повече печалби за клиентите си, липсата на гъвкавост може да бъде разбрана.
От друга страна, евентуален спад на договорените наеми може да застраши финансовите съотношения, договорени с кредиторите. Едното е покритието на вноската с дохода за съответния период. Другото е за обезпеченост на дълга към банката. Цените на инвестиционните имоти зависят от т.нар. доходност – годишният нетен приход като процент от оценката на актива. Спад с 15% на дохода от наеми означава съответно намаляване на оценката, а банките обикновено се застраховат с клаузи, според които при нарушение на договореното съотношение (кредитът обикновено е от 50 до 70-80% от цената) длъжникът трябва или да погаси предварително част от кредита, или да добави допълнителни обезпечения.
В случай че инвеститорът има капитал и вярва в проекта, той може да го подкрепи, като намали наемите и добави нови инвестиции в очакване на по-добри времена. Но за фондове, някои от които са с ограничен срок на възвращаемост (активите се ликвидират след  7 или 10 години), непрекъснатото изтичане на средства в криза като днешната може да има разрушителни последствия.
Ричард Макдоналд, инвеститор в мола "Бургас плаза", казва, че е намалил наемите в кризата, но опонира на изцяло подоходния наем с аргумента, че няма как да обясни на кредиторите си, че на практика няма сигурен минимален доход. А това той не може да обясни на банкерите си.
Затова практиката е оборотните наеми да се правят с твърд минимален праг, под който да не могат да слязат.
 
Канибализъм
За операторите на по-малки помещения (100-300 кв.м) обаче дори това е твърде много. Вече се чуват обвинения от български търговци, че наемодателите дават по-добри условия като изцяло оборотни наеми, гратисни периоди за първите месеци на дейността, когато съответният център се позиционира на пазара, и довършителни работи единствено на големите им западноевропейски конкуренти. Освен че общият оборот в сектора е паднал, днес за него се борят по-голям брой търговци, а чуждестранните вериги имат капиталовата база, за да могат да преглътнат оперативни загуби за по-големи периоди от време, изземайки от дела на местните заради ценовите си предимства и силния си маркетинг. Местните вериги също са се разраснали. В крайна сметка се оказва, че повече играчи, всеки от тях с повече разходи, се борят за едни и същи клиенти, които днес харчат по-малко.
Отговорът на предприемачите: големите международни наематели водят потребители в центъра. А погледната под друг ъгъл, действителността е, че те са много големи, ангажират големи и често повече от едно помещение и заради това имат много по-голяма тежест в преговорите.
 
Умора
"Те (търговците) са изтощени, казва Егози, не само финансово, а и чисто физически." От 2006 г. на всеки две години общите наличности от наемните площи в молове в страната са се удвоявали.
Мениджърите на фирмите е трябвало да намират средства за нови инвестиции, да водят преговори, да избират помещения, да подсигурят тяхното довършване, оборудване и зареждане, да организират наемането на персонал. Ако имат по няколко бранда под една мишница, това може да важи за два, три, дори повече магазини само в един шопинг център.
Целият пазар в момента (като оборот) е с размера си отпреди три години по официална статистика, при това без да е намален с инфлацията, която за периода надхвърля 20%.
 
Порочен кръг
Падналото потребление завърта порочен кръг с поражения на голямо разстояние в широката икономика. Един добър магазин на хубаво място може да носи положителен нетен резултат, но когато трябва да покрива загубите на други три, отворили в последните две години, собственикът и на този имот ще се сблъска с проблемите на колегите си. В неформален разговор търговец призна, че не е плащал нито наеми, нито консумативи в обекта си в един от новите молове в София просто защото не може да си го позволи.
Ако инвеститорът не може да си получи приходите, първо ще види как стойността на инвестицията му изчезва, а в следващия момент ще се замисли дали да не връчи ключовете на банката.
Ако банката не може да си върне заема, ще намали счетоводната му стойност, ще покрие загубата със собствения си капитал и ще се опита да я минимизира чрез продажба на актива. Но тези загуби означават и загуба на средства за потенциално ново кредитиране. И се добавят към парите, замръзнали в жилищни, офис сгради или предприятия, които нямат пазари.
Загубите по тези инвестиции са лош сигнал за другите инвеститори, разчитащи на вътрешното търсене – и в търговията, и в недвижимите имоти, и в услугите. Това означава по-малко нови предприятия, още по-малко възможности за нови работни места.
Търговците, предприемачите и банките знаят, че трябва да работят заедно, за да преодолеят трудните времена, тъй като са зависими едни от други. Истината обаче е, че не биха могли да направят много, за да възстановят бързо потреблението до здравословни за размерите на днешната им мрежа нива. За последно отворилите обекти и тези, които ще отворят до края на годината, предстои дълъг период на доказване.