Собственост и отговорност - предизвикателство да притежаваш

Българите обичат дома си, но този техен дом свършва до входната врата на апартамента

Новият Закон за управление на етажната собственост, в сила от май миналата година, неговите особености и прилагане са причина да публикуваме с известни съкращения позицията на арх. Ясен Кьосев*, главен асистент в катедра "Градоустройство" на Университета по архитектура, строителство и геодезия. Пълният текст - www.stroitelstvo.info.

В най-известната си книга Антоан дьо Сент Екзюпери е използвал метафора, която съответства на нашето съвремие:
"Ако им кажете: "Видях една хубава къща от розови тухли със здравец по прозорците и с гълъби на покрива...", те не могат да си представят тази къща. Трябва да им кажете: "Видях една къща, която струва сто хиляди франка." Тогава възкликват: "Колко хубаво!"
Мисля, че в градовете ни все повече си личи подобна реалност. Това са градове със сгради, чиито обитатели искат да купуват, да продават, да извличат полза, да консумират, но не и да създават нещо добро, не искат да се грижат, да се вълнуват, да поддържат и милеят за средата, която обитават. Като погледнеш напуканите фасади с прашни прозорци дори в скъпите райони на градовете, как да не си представиш веднага мрачните лица на взаимно сърдити съсобственици, неспособни на никакво градивно усилие в полза на общото благо, но затова пък винаги готови да пресметнат колко много евро на квадратен метър струва купуването или наемането на тяхната недвижима "драгоценност".
Преди почти година

законодателят прие нов Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)
с похвалното намерение да се въведе отговорност и да се поставят наченки на елементарна ефективност в поддръжката на кооперативните жилищни сгради.
Изглежда обаче, законът е импровизиран под натиска на необходимостта и за съжаление не всички новости в него са с положителен знак. "Уредената" от закона възможност за създаване на сдружение като алтернатива на традиционното управление с общо събрание не се оказва привлекателна в нашите условия.
Традиционното управление чрез общо събрание също е модифицирано. Като предимно положително може да се оцени въвеждането на нов начин за гласуване в общото събрание – не с по един глас от всеки собственик, а според идеалните части, които всеки собственик притежава. Така при вземане на решения, образно казано, гласът на този, който притежава повече, ще има по-голяма тежест.
Други новости са обаче ярко отрицателни – например за основен ремонт (ако не е неотложен) се иска мнозинство от 67%, а не 51%, както беше според преди това действащия ПУРНЕС. Отговорностите, възложени на районните кметове по този закон, очевидно също ги поставиха пред трудности още отначало. Според закона кметовете са длъжни да свикат общи събрания в сградите, където това не се прави доброволно. Очевидно те нямат човешки ресурс да извършат масово и системно такава операция и се наложи срокът за свикване на събрания и регистрация на етажните собствености да бъде удължен фрапантно (от ноември 2009 се измести към юни 2010 и не е чудно да се наложи да се удължава още).
За да се търсят ефективни решения, трябва да се осъзнаят особеностите на това

как българите живеят заедно в града, какво е градът за тях и какво място те си отреждат в него.
Според мен няколко ключови теми характеризират българските условия и те трябва да бъдат анализирани, за да се потърсят наистина уместни за нас решения, дори тези решения да не са лесни и бързи.

1. Елементарният общностен хоризонт, валиден за нас дори и в информационния век, все още си остава семейството. Всяка по-голяма общност не е истински приета. Ключова тема си остава "Семейство и дом".
Българите се борят и отстояват семейното жилище дори в трудни условия.
Те наистина се опитват с всички сили първо да се сдобият с него, а после да го запазят и поддържат, дори когато усилията им са гротескни (погледнете остъклените балкони и разноцветните топлоизолации насам-натам). Дълбоко в себе си те имат желание да действат за неговото подобряване, да го запазят.
От друга страна, българинът сякаш вече близо век не може да свикне и изглежда неприятно изненадан, че трябва да съжителства с други хора в обща сграда, че дори да поддържат заедно някои общи части от нея. Това е резултат от късната и бърза урбанизация и от факта че – да си го кажем направо – за повечето си обитатели градът е още съвсем чужд като културна реалност. Българите обичат дома си, но този техен дом свършва до входната врата на апартамента.

2. Втората ключова тема е "Собственост".
Според дефиницията (от Закона за кадастъра и имотния регистър) "недвижим имот" е поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда.
Наистина, най-масовите случаи в зоните за обитаване у нас са два – или притежаваме земята и сградата, или сградата с право на строеж върху поземлен имот, който не е наш, а най-често общински.
Първият случай е традиционен и наистина е, ако не добър, поне оптимистичен. Неговото възникване се корени обикновено в периода на първоначално създаване на жилищни кооперации между двете световни войни. Когато имат собственост върху земята, жилищните съкооператори все пак биха могли (под натиска на закона или необходимостта, или на здравия разум) да преодолеят колективната незаинтересованост и да открият ресурс за икономическа полза, за да ремонтират и поддържат собствеността си. Макар нелесно е възможно да се преустройват и отдават под наем подходящи общи помещения, да се поставят временни търговски сгради в общия УПИ, дори не е изключено да се създадат нови застроени площи чрез надстройка или пристройка. В тези случаи наистина може би новият закон ще бъде полезен.
Вторият случай (сгради с право на строеж) е трудно преодолима пречка пред амбициите за подобряване състоянието на жилищните сгради. При безсрочното право на строеж собствениците имат безспорно право да ползват, да експлоатират и в крайна сметка амортизират своята сграда, имат и не много убедителното задължение да я поддържат, но никакъв икономически ресурс не произтича от тяхната собственост, за да им помогне да си изпълнят това задължение.
Ремонтите и възстановяването на сградата трябва да станат само с източник на доходи от личните им бюджети, а българите сме небогати. Законът няма да помогне, защото колкото и справедливо да си разпределят разходите, когато разходите са ограничени, и резултатите ще бъдат мизерни. А сдружаването с цел усвояване на средства от ЕС или държавния бюджет не се оказва популярно поради споменатия индивидуализъм на обитателите и дори възникналото недоверие между тях.
В други страни при други правни системи и традиции, права, подобни на нашето право на строеж, често са ограничени във времето – имат трайност 60 години или 99 години, или друг срок. Утвърдената у нас в течение на десетилетия практика обаче беше да се изграждат жилищни сгради с учредяване на безсрочно право на строеж върху общински терен. Дали този случай не трябва да се индивидуализира в закона и да се търсят подходите за управление специално за него? Може би в случаите, когато жилищната сграда е построена върху общински терен, ангажиментите на районния кмет и на  администрацията трябва да са доста по-големи от това да свикват "принудително" общо събрание?

3. Третата ключова тема е "Страх от промяна".
У нас в близкото минало инициативата за промяна в жилищната среда винаги беше свързана с държавното инвестиране и това сякаш е вкоренило навик да се страхуваме от тази промяна.
Днес очевидно се очаква, че инициативата за действие ще се върне обратно у собствениците на жилищни имоти. Това очакване е в унисон с пазарната икономика и демокрацията. Лошото е, че самите жилищни структури са проектирани в друга епоха, при друга социална поръчка, в тях живеят хора, принадлежащи днес към различни социални прослойки. Тези хора не се радват на правата и задълженията, прокламирани от новото законодателство, не подемат предоставената им свобода за частна инициатива, защото се чувстват като орел, рак и щука.
Свикнали са по-скоро да се радват поне на колективната безотговорност. Само ясни, сигурни и добре очертани перспективи могат да събудят интереса и да намерят съдействие от собствениците. Засега яснота няма, за сигурност да не говорим.