Въпросът не е дали ще правим нови проекти, а кога

Не сме спринтьори, а маратонци, казва управляващият директор на "ЕЦЕ проектмениджмънт България" Пламен Илчев малко преди откриването на "Сердика център", първият проект на компанията в България

Господин Илчев, за "ЕЦЕ проектмениджмънт България" предстои откриване на един от най-големите търговски центрове в София. Какво идва след това?
- Във времето "Сердика център" е приоритет. Фактът, че на 16 март ще се отвори търговски център като този, е значително събитие на пазара, като имаме предвид, че последните две години той е затиснат от много сериозна криза, причинила големи промени в плановете на инвеститорите и наемателите.
Значението му е в няколко направления. Показва, че на пазара има разслояване и сериозни инвеститори, които планират средно- и дългосрочно и независимо от тежки кризи като настоящата не се поколебават да изпълнят плановете си, дори с цената на това да влагат изцяло собствен капитал. (Това не означава, че не водим разговори с банки. С голяма доза увереност мога да кажа, че тези разговори ще приключат успешно и инвеститорите ще рефинансират проекта.) Това, че такива обекти намират финансиране доста късно в етапа на изпълнение, е доказателство, от една страна, колко е дълбока кризата, а от друга – колко сериозно гледат инвеститорите на проекта.
С около 210 наемателя по този показател той ще е най-големият в страната. Ще е първият от категорията търговски центрове, създадени от фирми с безспорно признат опит и доказана успешна история.
ECE експлоатира 114 търговски центъра с 3.5 милиона кв.м търговска площ. В периода на криза 2008-2009 г. бизнесът й е продължавал да се разширява. Миналата година сме отворили два търговски центъра в Германия, един в Швейцария и един във Вилнюс, Литва, където обстановката е много, много по-зле от тук. Пак миналата година сме поели управлението на два много големи проекта, единият от които е "Времена года" в Москва, както и в един голям търговски център до Берлин - А10. Обезпечено е финансиране за над 400 млн. евро за два големи центъра, които се строят от ECE – в Дортмунд и Олденбург в Германия. През 2010 г. ще отворим четири търговски центъра, от които единият е в София, а другите три - в Германия. Общата инвестиция в тях е около 770 милиона евро. На повечето места, на които сме оператори, сме и инвеститори. За 2011 г. се предвижда да отворим  и да разширим шопинг центрове за около 950 млн. евро. Така че независимо от кризата инвестициите ни продължават. В България сме заложили дългосрочна програма, която започва със "Сердика", но ще продължи и с другите проекти, за които също имаме разрешения за строеж.

Кой е приоритетът след "Сердика"?
- Приоритет са всички. Купили сме земята и имаме разрешения за строеж. Имаме и човешки ресурс, и инфраструктура. Единственото обстоятелство, което до голяма степен не зависи от нас, е дали ще има външно, банково финансиране. От друга страна, фактът, че в последните две години спря създаването на нови площи, сам по себе ще предизвика недостатъчно предложения. А търговците като цяло продължават експанзията си. Едно проучване наскоро показа, че от 220 водещи вериги в Европа едва 10 на сто са казали, че няма да се разширяват тази година.

Но готови ли са да продължат разрастването си в градовете след София? Вие имате големи проекти в Пловдив и във Варна.
- Имаше такава готовност преди три-четири години, после кризата я коригира. Естествената реакция на сериозните търговци с финансова мощ и планове за експанзия беше да се фокусират първо върху София. Но след година-две най-късно те би трябвало да продължат и с Варна, Бургас и всички по-големи градове, защото това е логиката на развитието. Те не идват в страната, за да отворят магазин само в един търговски център, а търсят икономии от мащаба и пазарен дял. А ако имат насреща си оператор на молове, който може да им предложи няколко възможности в една страна, и ако са убедени, че има потребителско търсене, за тях това е добре дошло. За мен това, че развитието, продължава, е ясно, въпросът е във времето.
В "Сердика" идват много нови големи наематели, които за пръв път влизат на пазара, и е интересно какъв ще е първият им опит. Ако той е успешен, ще планират и следващите си крачки.
В същото време, когато в една страна дойде голям оператор и инвеститор в молове, той показва както на другите инвеститори, така и на наемателите, че според неговата преценка този пазар има бъдеще. Но и ние също зависим от плановете на големите наематели. Вземаме предвид и това, че не дойдоха H&M и C&A миналата година, а прехвърлиха плановете си за след година или две.
В крайна сметка не сме спринтьори, а маратонци. Дошли сме, създали сме база, имаме персонал и натрупан опит в последните четири години. Всичко, което зависи от нас, е налице.

Местните представители на международните марки преодоляха ли стреса си от това, което стана?
- Имаше напрежение миналата година, но бяхме в близък контакт с всички наематели и резултатът – това, че на практика сме договорили 100% от площите, показва, че сме си свършили добре работата и не сме игнорирали сигналите от пазара.

Каква беше вашата рецепта за справяне със ситуацията?
- Да идентифицираме проблемите много рано и да се справяме с тях. Действахме проактивно и комуникирахме с наемателите, за да видим накъде вървят нещата.

Това как се материализира в реални отстъпки?
- На пазара има практика да компенсираме част от разходите за довършителните работи за наши дългосрочни партньори. Друг вариант е първата година наемите да са по-ниски, след което да растат с предварително определени стъпки. Но всичко е индивидуално. Има случаи, когато дори да приложиш всички мерки, наемателят пак няма да издържи. А и решението винаги трябва да е от полза и за двете страни.
Ако обаче се договарят наеми, които не са икономически обосновани, резултатът е ясен - ще има разочарования. Затова ние не си правим сметката на базата на максимален наем от всеки наемател. Искаме да получим ансамбъл, който да работи. Това почти никога не означава, че получаваме най-високите индивидуални наеми на квадратен метър.

Ако е ясно, че в София сега има място за още търговски центрове, защо не тръгва проектът "Европа център" – наемателите ли не са убедени, че трябва сега да влязат в него, или банките не са сигурни, че сега трябва да се финансира толкова голям проект?
-  Това ще стане ясно в следващите месеци, включително и от реакцията на откриването на "Сердика". Изпълнили сме 70% от изкопните работи. Как и кога ще бъде довършен, е до голяма степен предопределено от наличието на финансиране и от наемателите – както тези, които в момента са с нас, така и тези, които отмениха плановете си за една или две години. Но това място е за търговски център на ECE, който ще бъде опериран от ECE. За това няма никакво съмнение.

Там е и 180-метровата кула, която искахте да строите. Съдбата й пак ли е въпрос на финансиране предвид факта, че и офисният пазар падна доста?
- Започнахме го при друга конюнктура. Пазарът за офиси в момента е в доста деликатно положение. Но със сигурност такъв проект има място в България. Въпросът е кога.

Често споменаваме банките. Защо не кредитират?
- Сигурно тук-таме имат неудачни кредити за проекти, които не са добре издържани. Ако една банка държи подобен актив, трябва да го отдели, като намери някой друг, който да се занимава с него, за продължи на чисто. Така се освобождава новият бизнес, който е перспективен. Ако такъв проект остане в портфейла, тогава банката няма достатъчно яснота.
Но определено забелязвам промяна след Нова година. Сега е много важно да се случват хубави проекти, да се запази финансовата и макроикономическата стабилност, да се довършат някои от реформите, които спъват икономиката, както и да продължат да намаляват много целенасочено бюрократичните пречки.

В този ред на мисли за "Сердика" център бяха наложени санкции за строителството.
- Да, имаше забележки, но то не е спирано. Трябва да е ясно, че строителството е задължение на главния изпълнител (турската компания "Кайъ" - бел. ред.), който трябва да спазва законите. Ние сме управляваща фирма, работим много тясно с него и където е имало проблеми, сме ги отстранявали.

Кои са основните пречки, с които сте се сблъсквали на законодателно или административно равнище?
- Аз не съм специалист, но всеки строител може да каже, че много нормативни актове взаимно си противоречат. Може би за българския инвеститор няма проблем, но когато идват немски или австрийски инвеститори, които са свикнали всичко да е черно или бяло, това създава допълнително напрежение. Такъв проект не е правен в България и в много случаи проблемите не се решават по най-целесъобразния от икономическа гледна точка начин. Но и не можем да се оплачем, че не срещаме разбиране и подкрепа от местната администрация в това отношение.
Голям проблем е инфраструктурата и работата с дружествата, които я експлоатират, най-вече начинът на присъединяването към електроразпределителната мрежа. Ние изграждаме инфраструктура, която прехвърляме на електроразпределението, а те определят паралелно цена за изкупуване и такса за присъединяване по абсолютно непрозрачен начин. Вместо това смятам, че трябва да се каже ясно: ние правим съоръженията и ги продаваме при прозрачно определена цена, а присъединяването да става по отделна тарифа. В момента никой не може да разбере за какво плащаш и инвестираш в инфраструктура, която на практика подаряваш срещу присъединителната си такса. Да не говорим, че сме изградили мощност, която е по-голяма от нуждите ни, и те имат възможност да ползват част от нея.
Друг проблем е, че няма кадастър за подземната инфраструктура като ВиК съоръженията. Ние извадихме късмет, че не уцелихме нещо трагично.
Видимата инфраструктура също е недостатък – всички знаем какви са пътищата, улиците и градинките. Ние облагородяваме цялото пространство около "Сердика център". Преасфалтираме всички околни улици и възстановяваме всичко, което е нарушено от преминаването на камионите и строителната техника. Имаме и програма за озеленяване. Отделихме 1300 кв.м, които сме платили при покупката на парцела, за обществена инфраструктура. В същото време оправихме и една детска градина, друга детска площадка.
Голям проблем за мен е начинът, по който се формира такса смет. Това означава, че колкото по-голям инвеститор си и колкото по-модерна сграда правиш, която да произвежда и по-малко отпадъци, толкова повече плащаш.
Да не говорим за поведението на държавата при връщането на данък добавена стойност. Ние имаме милиони ДДС. Представете си, ако ги забавят един месец, каква лихва губим.
Трябва да е ясно и че всичките големи инвеститори сме посланици на тази страна. Ако финансираш със сто процента със собствени пари, очакваш от властите да ти кажат, че те разбират и ще те подкрепят. Белите лястовици в тази криза би трябвало да се насърчават.

Една от големите теми за индустрията тази година е зеленото, екологичното устойчиво строителство. Доколко то е заложено в стратегията на ECE?
- На корпоративно ниво ние се отнасяме много сериозно към този въпрос и той е неизбежна част от проекта. Безспорно бъдещето е в тази посока и вероятно тези активи ще се отделят в самостоятелен клас, а инвеститорите ще се отнасят към тях с повишен интерес, което не е без значение.

Имат ли финансово измерение зелените инвестиции и то достатъчно ли е, за да се почувстват като ефект за бизнеса? Достатъчно разбираемо ли е това измерение за клиентите?
- Това е тенденция, която се развива отскоро, и не всичко е изяснено. Но принципът е ясен: инвеститорът трябва да направи нещо допълнително, така че да намали експлоатационните разходи в бъдещ период. Ако се подхожда само от гледна точка на рентабилността на бизнеса, предприемачът не би се заинтересувал от това, че ще намали таксата за поддръжка на наемателите, от което те печелят пряко. Но във финансовата общност има нагласа да се обръща внимание на този проблем. В бъдеще това безспорно ще доведе до разделяне на класове и категории и тези, които имат печат на одобрение, че са спазили екологичните изисквания, ще могат да получат премия върху цената, на която продават.

Едва ли има друг пазар на недвижими имоти в България, натоварен с повече очаквания от този за търговски центрове. Бумът повлече много строителни предприемачи – от Мадрид до Лондон и от Хамбург до Вилнюс. Но много от тях спряха до покупката на парцела и проектирането, след като финансовата криза пресече притока на международни капитали към България, а инвеститорите и банките смениха приоритетите си от експанзия към съхраняване на съществуващия бизнес. От тези, които останаха, германският строителен предприемач, собственик и мениджър на шопинг молове ECE Projectmanagement отваря на 16 март първия градски търговски център за тази година в страната - разположения на бул. "Ситняково" "Сердика център", който има около 51 хил. кв.м отдаваема търговска площ и 1600 паркоместа. По-късно през годината ще бъдат завършени още около 32 хил. кв.м офиси в рамките на комплекса. Инвестицията от около 210 милиона евро е направена изцяло със собствени средства на ECE и нейния партньор и мажоритарен собственик на проекта – австрийския инвестиционен фонд от групата на Erste Bank Sparkassen Immobilien, който държи изцяло офис частта и две трети от шопинг мола. Пламен Илчев, управляващ директор на "ЕЦЕ проектмениджмънт България", дъщерно дружество на базираната в Хамбург ECE, е категоричен, че това няма да е последният проект на компанията в България: въпреки кризата тя реализира дългосрочна стратегия, с която иска да се позиционира като водещ оператор на градски търговски центрове в страната. Но мениджърът, който има над 20 години опит във финансовия сектор, пет от които в Европейската банка за възстановяване и развитие и още осем в Ситибанк в България, преди да се присъедини към ECE през 2005 г., казва, че веднъж след като банковото финансиране за нови проекти бъде размразено, ще може да даде ход на средносрочна инвестиционна програма на стойност, приближаваща 600 милиона евро. В нея влизат втори, още по-голям мол в София, търговски центрове от ранга на "Сердика" във Варна и в Пловдив, както и 180-метрова офис кула.