Машина на времето: жилищните цени се върнаха в 2007 г.

Експерти не очакват апартаментите да поевтинеят още много и за дълго

Не можем да пътуваме във времето... все още. Цените на имотите обаче могат. Например тези на съществуващите апартаменти. Според националната статистика софийските сега се намират някъде преди около две години. Средните за страната са пак горе-долу там... или тогава.
Все пак и ние донякъде можем да се връщаме във времето. Като отворим старите списания например. Броят на "Индекс имоти" от юли 2007 е посветен на жилищния пазар. От него става ясно, че България вече шест месеца е в Европейския съюз, напук на прогнозите, че предстои успокоение, си вървят стремително нагоре. И всъщност вървяха така още цяла година.
Е, ако настина пътуваха във времето, сега щеше да е моментът да се купува, но определено купувачите не мислят така. А също и банките. Охладняването и на двете групи към пазара на имоти от втората половина на 2008 г. стресира продавачите и цените на съществуващите жилища вече загубиха почти една четвърт от пиковите си стойности.
Индексът на Националния статистически институт, най-представителния измерител за пазара, показа намаление от 21.9% средно за страната на годишна база във второто тримесечие. Средната цена от почти 1075 лева на квадратен метър е била по-ниска с 24.2% спрямо връхната точка на индекса в третото тримесечие на миналата година.
Кризата на този пазар в България закъсня, но пък бързо наваксва пропуснатото. В Съединените щати, които повлякоха крак и в жилищния бум, и в последвалия го крах, цените на имотите вече май опипват дъното, след като основният индекс регистрира спад от 17.1% на година към май в двайсетте най-големи града и 32.3% от пиковото си ниво във второто тримесечие на 2006 г.
Машината на времето изпрати американските цени в 2003. Въпреки че спадът е много по-бърз в България, където те нараснаха повече от четири пъти за шест години до втората половина на 2008 г., пазарът все още е в 2007 г.
Но е възможно и да не се върнат още много назад. "Мисля, че сме някъде около дъното", казва Тихомир Цаков от агенцията за имоти "Аристо". Той добавя: "Кризата в значителна степен е изчерпала потенциала си."
Броят на покупко-продажбите падна рязко в края на миналата и началото на тази година, след като банките първо свиха кредитирането, а после и облаците над икономиката се сгъстиха. Но пък спадът на цените в периода април - юни се върна в едноцифрените проценти, след като беше отскочил до 12.4%.
"Затихването на спада на цените е положителен факт, казва Страхил Иванов от агенция "Явлена". Но нашите очаквания са, че до края на годината ще продължи да има спад."
Според него стойностите на жилищата ще изгубят 30% от връхната си точка и това ще стане до около година. Това означава, че не им остава много.
"След година спадът ще бъде приключил и евентуално може да има оживление", казва Иванов.
Но други не смятат така. Ключът към възстановяването ще бъде активността на купувачите и това доколко възприемат новите стойности на имотите. А това ще си проличи в броя сделки. За всички видове имоти те са паднали с между 45 и 60% в градове като София, Пловдив и Варна.
Според брокерите активността няма да се възстанови бързо. Страхил Иванов прогнозира, че броят на покупко-продажбите на всички видове имоти ще падне с повече от 30% тази година.
Тихомир Цаков прогнозира свиване с 40-50% на сделките с жилища.
Комбинацията от ниска активност на купувачите и негативни очаквания би трябвало да потиска цените. "Докато има голямо предлагане, купувачите ще могат да избират и ще свалят цените. А, погледнато по-мащабно, те ще падат, докато общата икономическа ситуация се промени и потребителите получат положителни сигнали от всички участници на пазара – от банките, които са основните финансиращи организации, до международните институции, които за съжаление към момента прогнозират рецесия", коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти".
За Лъчезар Богданов от изследователската фирма Industry Watch големият въпрос е има ли двигател за търсенето. Неговата компания, която редовно прави анализи на жилищния пазар и богатството на домакинствата, обвързва ценовия бум с повишаването на предлагането на пари. Това означава, че докато икономиката растеше, в страната влизаха инвестиции и банките улесняваха достъпа до заеми, у населението оставаха повече средства, част от които отиваха за покупки на имоти. Сега процесът е с обратен знак – икономиката се свива, износът и инвестициите падат, достъпът до заеми е ограничен и хората разполагат с по-малко средства, а големите харчове са първите, които се отлагат.
"Дъното е моментът, в който на пазара останат основно хора, които искат да ползват жилищата, и са готови да платят текущите цени", казва Богданов. Според него пазарът е бил движен и от спекулации с цените и докато тези, които са купили с инвестиционна цел, не реализират загубите си чрез реални продажби по начина, по който това става в страни като Съединените щати, дъното няма да бъде подминато. "Не съм сигурен доколко продавачите са капитулирали и са склонни да поемат загуби", коментира експертът.
В действителност те още не са на червено. Имот в София, купен в средата 2006 г., все още е носил почти 32% печалба на собственика към средата на 2009 според индекса на НСИ с уточнението, че информацията в него не включва новото строителство и луксозните апартаменти. При пика си в третото тримесечие на 2008 г. стойностите на апартаментите в столицата бяха три и половина пъти колкото тези от 2002 г. Във Варна върхът беше превзет предходните три месеца и цената от 2137 лева на квадратен метър беше повече от четири пъти тази от същия период 2002 г. Повече от четирикратно са нараснали и цените средно за страната.
От тази перспектива потенциалът за намаления може и да не е изчезнал. Първоначалният ефект от кризата е изчерпан според Богданов, но не и ефектът от евентуални политически сътресения. Освен това банките не са наясно с кредитоспособността на клиентите си: заради кризата в икономиката бъдещето пред хора с довчера високи доходи не е толкова сигурно, тъй като работните им места не са гарантирани. Според него "машината на времето" може да прати цените обратно в 2005 г., макар и за кратък период от време, последван от възстановяване. Не на последно място това може да стане и заради тенденцията пазарите да преиграват в движенията нагоре и надолу.
"За момента пазарът се нормализира, като цените отбелязват спад, но след излизането от кризата те най-вероятно отново ще тръгнат нагоре, и то с повече от 1-2% за тримесечие, т.е. дългосрочно стабилизиране едва ли ще има", прогнозира Цветелина Тасева от "Адрес". Тя добавя: "Това беше първото отстъпление след годините на ръст и близо тримесечният шок беше надживян. Това ни кара да вярваме, че пазар ще има,тъй като хората имат потребност от смяна на жилищата си по много и субективни причини."
Никой не е сигурен накъде ще пътува пазарът на жилища. Със сигурност обаче няма да е назад във времето.
Деян ТОДОРОВ