От трън та на глог

Строителите на жилища тъкмо почнаха да се преориентират от курортите към градовете, когато пазарът забави ход

Крановете в небето над Слънчев бряг и Банско тъкмо тръгнаха към София, Варна, Пловдив и Бургас, след като чуждестранните купувачи изчезнаха, и през пазара на жилища преминаха тръпките на финансовата криза. Банките свиха цедката на кредита за имоти и поляха със студена вода цените точно когато всички се чудеха докога може да продължават ръстовете им от по 30% годишно.
Те може и да охладят желанието на стотиците предприемачи да пренесат строителния бум към големите градове, но поне засега статистиката отчита точно обратното. Броят на издадените разрешения за строителство на нови жилища рязко пада в Бургаска и Благоевградска област, лидери в надпреварата кой ще застрои по-бързо курортите, но се компенсира от ръста в други като София, Варна и Пловдив. И в Бургаско, и в Благоевградско издадените разрешения намаляват като разгъната застроена площ във всяко от първите три тримесечия на 2008 г. спрямо същите периоди на предходната година. В Бургаско свиването за деветмесечието е с близо 43% до 667 хиляди квадратни метра, а в Благоевградска област – с почти 51% до близо 423 хил. кв.м.
Според данните на Националния статистически институт спадът в курортните области е двигател за намаляването на жилищното строителство на национално ниво, макар че той е компенсиран от раздвижването на други места из страната. За цялата страна намалението е под 12%.
Дяловете на двете водещи области в жилищното строителство на национално ниво падат съответно от 20 и 16% през първото тримесечие на 2007 г. до 14 и 9 на сто в третото на миналата. Пловдив е сред областите, които заемат по-големи дялове за сметка на водещите курорти.
В последните една-две години някои строители, които започнаха проекти първо в курортите, разпределиха инвестициите си и в големите градове. Те се възползваха от ръста на търсенето, подкрепен от скока на ипотечното кредитиране и увеличаването на доходите на хората.
Пловдивската компания "Галакси пропърти груп" например построи голям бизнес и жилищен комплекс в Града на тепетата, след като преди това беше реализирала големи проекти в Слънчев бряг. "Грийнлайф", друга компания, която беше активна доскоро основно в строителството и продажбите на апартаменти в курортите Созопол, Банско и Пампорово, наскоро стартира изграждането на жилищна сграда в столичния квартал "Дружба". Доста преди нея "Уинслоу дивелъпмънтс", която тръгна като инвеститор във ваканционни апартаменти в Банско, се насочи и към жилищно строителство в София. Black Sea Property Fund - фонд, спонсориран от чуждестранни инвеститори и търгуван на Лондонската фондова борса, също инвестира в комплекс от къщи и апартаменти в София, след като първоначалната му стратегия беше да купува и препродава имоти в курортите.
Някои инвеститори обаче правят завоя твърде късно. Black Sea Property замрази софийския си проект заради тревожните сигнали, идващи от пазара.
Данни на Българската народна банка показват, че решението може да е дошло тъкмо навреме, тъй като заемите намаляват в последните месеци. В третото тримесечие броят на новите жилищни кредити  - 6406, е с близо 16% по-малък в сравнение със същия период миналата година. Сривът спрямо предното тримесечие е още по-голям – близо 50%, но той може да се отдаде и на сезона на отпуските, и на голямата активност на институциите между март и юни, когато са раздадени 12 165 нови заема.
Все пак нарастването им в парично изражение още не говори за срив. Но през октомври обемът на новите кредити е бил близо 161 милиона лева, с около 31 милиона по-малко от дадените през септември и най-малък от февруари насам.
Забавянето е далеч от фатално, но пък строителите продължават да трупат нови сгради с относително стабилно темпо. Само в 12-те месеца до края на септември в София е одобрено изграждането на жилищни сгради с разгъната застроена площ над 910 хиляди квадратни метра, а за цялата Пловдивска област – над 720 хил. кв.м, с близо 30 хил. кв.м по-малко от Варненска, но пък повече от Бургаска и Благоевградска. По данни на НСИ в годината до края на третото тримесечие в цялата страна е одобрено строителството на 46 714 жилищни единици, спад от близо 25% на годишна база и все пак далеч повече от близо 19-те хиляди, които са били завършени през 2007 г.
Спорно може да е влиянието на този фактор върху ръста на цените. Факт е обаче, че поскъпването се забави наполовина през третото тримесечие според единствения национален индекс – този на Националния статистически институт. Спадът в ръста на тримесечна основа от почти 6% на 3% може да се разглежда като ранен сигнал за забавянето му и на годишна база след рекордните последни няколко тримесечия. Това е най-ниското ниво, с което цените са нараствали, за повече от 2 години.
На годишна основа обаче ръстът остава впечатляващ – 26.8% на национално ниво, и още по-висок – 29.7%, за София-град.
Посредниците твърдят, че процесът на забавянето е започнал още във второто тримесечие на 2008. Те имат предимството да следят отблизо продажбите на ново строителство, което не попада в обхвата на статистиката, макар да формира голяма част от пазара. Но пък и самите брокери бяха изненадани от скока на цените през 2007 г., който надхвърли с около 100%, че и повече, най-тиражираните прогнози за повишаване на цените между 10 и 15 на сто. Дали пък спадът няма да ги изненада следващата?

Строителството в нежилищните сектори остава стабилно Строителството на сгради с различно от жилищно предназначение като хотели, офиси или търговски центрове, болници, складове, фабрики и други остава сравнително стабилно. Ръстът на база разрешения за строеж в 12-те месеца до третото тримесечие на 2008 г. е едва малко над 100 хил. кв.м, или малко над 2%, до 4.909 млн. кв.м. Строителството на административни сгради обаче скача от 334 хил. на 541 хил. кв.м. Това изследване обаче отчита 43 издадени разрешения за строеж на офиси в София през 2007 г. със средно по 1000 кв.м разгъната застроена площ.