Нагоре-надолу

Преките чуждестранни инвестиции в имоти се свиват наполовина

Горивото на българската икономика в последните две години - преките чуждестранни инвестиции, започна да намалява, водено от спад на постъпленията от продажби на имоти. Съкращаването им вече влошава краткосрочната перспектива пред бизнеса и така косвено се връща отново като удар по пазара на имоти, тъй като се очаква фирмите да станат по-предпазливи в плановете си за разрастване. Изправени пред несигурни времена, предприемачите може да ги последват, като орежат проектите си.
На пръв поглед изненадващо, но пък точно в този момент се активизираха някои големи инвеститори, които дълго време очакваха подходящия момент да влязат в страната. В последните два месеца двата най-големи действащи шопинг мола в столицата смениха собствениците си. Договорени преди последните драматични епизоди от трилъра на финансовите пазари, тези сделки все пак са поредните големи транзакции през тази година и вероятно ще изведат инвестиционния пазар на положителна територия.
Икономиката
Основен фактор в бурното икономическо развитие на България през последните няколко години беше интересът на чуждестранните компании към най-новия член на Европейския съюз. Те осигуряваха средствата за инвестициите и потреблението, които движеха икономическия ръст, стигнал рекордните над 7 на сто в първата половина на годината. Забавянето им сега се разглежда и като най-сериозната заплаха за икономическия растеж през следващата година.
Потокът от инвестиции още с по-голяма сила движеше секторите на строителството и имотите, които растяха с темпове, измерващи се в двуцифрени проценти на година. Проблемите на финансовите пазари обаче спряха изглеждащия дотогава нестихващ приток от чужди капитали в страната, тъй като големи инвеститори се борят с всички сили, за да се запазят в кризисната ситуация, а проектите им в България остават на втори план.
Австрийската компания Immoeast, най-голямата в сектора в Централна и Източна Европа, обяви, че замразява проекти за 2 милиарда евро в региона. Тя работи по сливането си с компанията майка - Immofinanz, на която по-рано отпусна значителен заем.
Няколко от компаниите за недвижими имоти, които листваха акциите си за търговия на Лондонската фондова борса по време на бума между 2004 и 2006 г., също спират, отлагат или намаляват обемите на проектите си, които са насочени към всички сектори на бизнеса с имоти. Фондът "Екуест инвестмънтс болкънс", който притежава две компании, инвестиращи в жилищни проекти и в бизнес имоти в България, обяви, че се отказва от тази част от капиталовложенията си, като им търси купувач.
Преките чуждестранни инвестиции в периода януари-август намаляват с 1.173 млрд. евро (35%) спрямо същите месеци на миналата година. По последни неревизирани данни чуждите инвестициите от януари до август са 2.98 млрд. евро, или 8.8 на сто от брутния вътрешен продукт на страната, а по същото време 2007 г. са били 4.54 млрд. евро, или 14.4 на сто от БВП. Постъпленията от инвестиции в недвижими имоти на чуждестранни лица са 960.6 млн. евро при 1238.4 млн. евро за януари - август 2007 г., показват данните на централната банка.
Ако тези резултати се запазят до края на годината, България ще бъде далеч под средния спад на чуждите инвестиции, който прогнозира Конференцията на Обединените нации за търговия и развитие. Прогнозата на звеното на ООН е общият обем на преките чуждестранни инвестиции в света да се понижи с около 10% през 2008 г. спрямо 2007 г. Все пак страната тръгва от много по-висока база, след като държеше челно място в света по обем чужди инвестиции спрямо размера на икономиката.
Изпълнителният директор на Българската агенция за инвестиции Стоян Сталев каза пред Асошиейтед прес, че преките чуждестранни инвестиции в България ще регистрират спад между 15 и 20% през тази година.
Инвестиционният пазар
На този фон друго проучване за първите шест месеца на годината е повече от оптимистично. "Елта консулт", българският партньор на глобалната консултантска компания за недвижими имоти CB Richard Ellis, сметна, че обемът на инвестиционния пазар е нараснал с 29% до 745 милиона евро спрямо първото полугодие на 2007 г.

Преки чуждестранни инвестиции (млн. евро)

Година	Тримесечие	Операции с недвижими имоти, наемодателна дейност и бизнес услуги	Строителство
2007	I	370	130
	II	658	206
2008	I	358	121
	II	293	133

Източник: БНБ

Нарастването се дължи до голяма степен на сделки с български капитали като покупката на инвестиционната компания "Лендмарк" от "Алфа дивелопмънтс" например. Понеже пазарът е малък, той се изкривява от всяка единична сделка, включително продажбата на мола "Карфур Цариградско" на гръцкия инвеститор Assos Capital, която представлява поне една четвърт от целия обем на сделките през периода.
Освен това "Елта консулт" уточнява в проучването си, че следи само големите инвестиции, най-вече транзакции, в които се прехвърля реален бизнес, генериращ приходи от продажби или отдаване под наем на имотите, и не взема под внимание сделките с ваканционни апартаменти или покупки на парцели.
През 2007 голяма част от инвестиционния пазар на имоти е бил разделен между инвеститори от Великобритания, Австрия и Люксембург. През 2008 г. обаче се регистрира сериозно отдръпване от страна на британски и ирландски компании, като техните покупки са намалели почти наполовина в сравнение с 2007 г., показва още докладът.
Ако резултатите от първото тримесечие на 2008 г. не можеха да покажат отдръпването на инвеститорите от имотния сектор, то второто категорично показа положението на пазара. Преките чуждестранни инвестиции в имоти са намалели от 657.5 млн. евро през април-юни 2007 г. до 293.3 млн. евро за същия период тази година, сочат данните на Българската народна банка (БНБ). Спад се отчита и във вложенията в сектора на строителството - от 206 млн. евро на 132.6 млн. евро. Те са двата отрасъла, които миналата година привлякоха близо половината от преките чуждестранни инвестиции в страната.
Въпреки това общото мнение на участниците в имотния пазар остава, че засега ограниченият достъп до финансиране и спирането на някои проекти се отразяват по-скоро благоприятно. Според оптимистите последиците от финансовата криза косвено ще помогнат за повишаването на качеството на продукта и ще отсеят случайните инвеститори. Според повечето от анализаторите пазарът няма да пострада сериозно, тъй като основите му са стабилни и все още има потенциал за развитие.
Две сделки от последните два месеца подкрепиха пазара. Инвестиционната компания "Екуест болкън пропъртис" приключи успешно преговорите за продажбата на мола "Сити център София" за 101.5 милиона евро и излезе от тази инвестиция на печалба, след като го купи през 2006 г. за 94 милиона. Купувачът Heitman най-накрая придоби значителен актив в България за третия си източноевропейски фонд - Heitman European Property Partners III.
Другият търговски център, който отвори врати малко след него през 2006 г. - "Мол София", също беше продаден, за необявена сума до редакционното приключване на броя. Купувачът е DEGI, консервативен германски инвеститор, който активно купува в Централна и Източна Европа в последната година.
Това обаче не означава задължително, че няма да има отрицателни последствия. Имотният сегмент реагира по-бавно на промените, така че все още не са се усетили напълно последиците от последните сътресения на финансовите пазари и очакванията за сериозна рецесия в развитите икономики. Дори и да не претърпи сериозен спад, прогнозите за намаляване на икономическия ръст на страната до края на тази и през следващата година най-вероятно ще се отразят и на пазара.

Преки чужди инвестиции в имоти
и строителство (млн. евро)

	I-III	IV-VI	I-VIII
2007	998	1731	4154
2008	1059	1544	2980

Източник: БНБ