Ще растат ли още цените на жилищата

Пазарът може би започва да се успокоява, но истината ще стане ясна наесен

Един въпрос постоянно съпътства треската за жилища, която започна преди няколко години - ще продължат ли да растат цените им. В първите месеци на 2008 г. анализаторите бяха категорични, че успокоението ще дойде тази година. Половината от нея обаче вече отмина, а отговорът на вечния въпрос остава неясен.
Първото тримесечие на 2008 г. показа по-слабо поскъпване от януари - март 2007 г., което донякъде отговори на очакванията на експерти и участници на пазара. Второто обаче успя дори леко да надмине нивата от предходната година. И така за първата половина на 2008 г. жилищата в България поскъпнаха с 12.7 на сто спрямо 14.7% за януари - юни 2007 г. по данни на Националния статистически институт (НСИ).
Въпреки че намалението в ръста е едва 2%, брокерите защитават прогнозите си от началото на годината - пазарът ще се успокои, а жилищата ще поскъпнат с около 15% през 2008 г. Основните доводи са надценяването на имотите в някои пазарни сегменти, нарастващото предлагане като резултат от строителната активност през последните години и разрастването на вторичния пазар.
Напук на очакваното забавяне жилищата в най-големия пазар в страната - София, са поскъпнали с 21.2% през първото полугодие на 2008 г., сочат данните на агенцията "Адрес недвижими имоти" (за разлика от тези на НСИ те включват и ново строителство в изчислението на цените - бел. ред.).
Проучванията на агенцията показват, че пределни нива са достигнати в кварталите на столицата, в които освен рекорден ръст на цените има и сериозно предлагане. Това са "Младост", където стойностите на жилищата са се повишили с 25% за полугодието, "Студентски град", отбелязал ръст от 23.46%, и "Люлин" с 21.62%. Агенцията регистрира и увеличено предлагането на апартаменти на вторичния пазар през първото полугодие. Голяма част от собствениците са започнали да ги оферират след повишаването на цените и ръста на лихвите по кредитите. Това са жилища, закупени с цел инвестиция, които дълго време стояха празни и не се отдаваха под наем.
В Пловдив и Русе повишението според "Адрес" е дори по-сериозно - съответно 26.62% и 26.78%. С 15.36 на сто са нараснали цените във Варна, а в Бургас - с близо 12%.
В агенцията наблюдават намаляване на броя на спекулативните сделки в морската столица поради по-ниската възможност за реализиране на краткосрочни и средносрочни продажби. В същото време обаче е налице ръст в предлагането на имоти, закупени с цел инвестиция, на вторичния пазар в резултат от постигането на максимални цени за конкретния тип имоти.
Динамиката на пазара през последните години уплаши много от купувачите, че трябва да намерят жилище възможно най-бързо, независимо дали са готови за тази стъпка. Тяхното търсене доведе до раздуването на цените в някои сегменти. В много райони панелните жилища се приближиха или дори изравниха с новото строителство. Според брокерите именно този тип апартаменти е най-силно надценен и ще претърпи сериозно понижение на цените.
Няколко причини определяха това развитие на пазара. Предлагането на панелните жилища беше ограничено в сравнение с новото строителство, тъй като много от собствениците изчакваха да видят как ще се развие пазарът. Второ, панелните апартаменти предоставят повече полезна площ и много удобно разпределение на стаите (понякога дори по-добро от новото строителство). Заедно с това голяма част от новите сгради се намират в атрактивни райони, но все още имат проблеми с инфраструктурата, докато панелните жилища са разположени във вече развити жилищни зони. Също така купувачите все по-често търсят готово жилище, а голяма част от предлагането на пазара на новото строителство са апартаменти в строеж.
Всичко тези фактори доведоха до сериозно поскъпване в сегмента. Само за първата половина на годината цените на панелните апартаменти в Пловдив например са нараснали с близо 33% по данни на агенцията за имоти "Форос".
Липсата на удобни парцели и високите цени, които искат собствениците, обаче поставиха инвеститори и предприемачи пред избор - или да развиват проекти в периферните зони на големите градове, или да се насочат към недотам атрактивни райони, в които преобладава панелното строителство. С нарастването на броя на втория тип проекти конкуренцията за панелните жилища се увеличи, като брокерите очакват в следващите месеци цената им да се нормализира.
Според управителя на агенция "Явлена" Страхил Иванов високият ръст от първото полугодие се дължи основно на инерцията, която пазарът има от 2007 г. "Пазарът на жилища реагира много бавно на промените", обяснява той. Според него новите тенденции ясно ще проличат едва през есента, когато търговията се активизира сезонно след традиционно по-умереното лято.
Очакванията на агенцията за недвижими имоти "Адрес" са пазарът да се успокои значително през летните месеци. Поскъпването на жилищата сериозно да се забави, като в някои сегменти и локации да се регистрира спад, достатъчен да доведе до предварително прогнозираните резултати от 15% средногодишно повишение за 2008 г. Все по-силно влияние на пазара ще оказва и поскъпването на банковото финансиране, което започна през есента на миналата година.