Колко звезди има твоят офис?

Изследване на Rolfe Judd Architecture и CB Richard Ellis се опитва да определи кои сгради са наистина клас А

Традиционно няма единство между предприемачи, наематели, проектанти и агенции за основните характеристики на офис площи клас А - какво ги прави най-ефективни, най-атрактивни за наемателите, най-приятни за работа и следователно най-производителни.

По тази причина дебатът какви са характеристиките на офисите клас А не стихва - каква е точно границата с другите стандарти, може ли второстепенната локация да бъде компенсирана с високо качество на компонентите и системите й, може ли стара сграда да достигне клас А, ако липсват модерни модерни стандарти за енергийна ефективност.

Тези въпроси освен по своята същност са крайъгълен камък и за договарянето между предприемач и наематели и вече създават необходимостта от създаване на стандарт.
Такава е и основната цел на изследване, което разглежда възможностите за създаване на подобен стандарт и за полския офис пазар. Наръчникът за модерни офис стандарти е разработен за Полша от Rolfe Judd Architecture и CB Richard Ellis - международни компании със значителен опит в проектиране, отдаване и управление на офис сгради, със силно присъствие в Полша и участие в разработването на редица големи проекти с водещи полски предприемачи.

Изследването, което включва компании като AIG Lincoln Polska, Bouygues Immobilier Polska, Ghelamco Poland, GTC, Heitman, Hines Polska, Hochtief Development Poland, ING RE Development, Skanska Property Poland, TriGranit и други, определя 20 ключови критерия за качество на офисите. Според авторите някои от тях - около 12, се оказват по-важни от другите и са задължителни, други могат да бъдат разгледани като опция и отсъствието им да не попречи на сградата да постигне стандарт А. Тяхното определяне позволява дефинирането и на стандартите за клас В и С.

Създаденият в края на 2009 г. анализ се оказва много популярен сред професионалисти като предприемачи и консултанти, наематели и инвеститори.
Във Великобритания също има подобен наръчник за офис стандартите, създаден от British Council for Offices (BCO) с участието на водещи предприемачи, консултанти и агенции за недвижими имоти, архитекти, инженери и други участници в сектора. Тези стандарти са ревизирани и разширени през годините и в момента се използват широко в страната.

КРИТЕРИИ ЗА КАЧЕСТВО Легенда: З - задължителен критерий, Д - допълнителен критерий Статус на сградата 1. Знакова сграда - значима сграда, призната в местния контекст със специфично име или добра видимост Д 2. Разпределение - много гъвкав вътрешен дизайн с добро съотношение нетна/брутна площ Д 3. Фоайе/рецепция - добре проектирани и с подходящи размери, с 24-часова портиерска служба З 4. Общи части - с подходящ размер и планиране за сградата З 5. Паркинг - добър достъп и подходящо количество З 6. Технически аспекти - асансьорно обслужване с чакане не повече от 30 секунди З 7. Тавани и осветление З 8. Малко електропотребление З 9. Система за управление на сградата З 10. Адекватно окабеляване З 11. Място за допълнителни съоръжения на наемателите Д 12. Електроснабдяване от главен и резервни източници З 13. Двойни подове от минимум 90 мм сервизна зона Д 14. Минимална носеща способност на подовете със зони за по-високо натоварване З Комфорт на обитаване и ползване 15. Осигуряване на допълнителни удобства в рамките на терена или в близост Д 16. Дневно осветление - минимум 70% от нетната отдаваема площ до 6 м от външен прозорец, минимална височина 2.7 м Д 17. Отопление, вентилация и климатизация с цел добър вътрешен климат З 18. Шум - минимални стандарти за тишина З Устойчивост на сградата 19. Стандарти за околната среда - постигане на LEED Gold Standard или BREEAM Standard Very Good Д 20. Въглеродни емисии - минимум 10% намаление на въглеродни емисии Д Критерии за локация Локацията традиционно се смята за най-важния фактор за статуса на офис сградата - единствено първокласни локации в централен район или голям бизнес парк могат да бъдат счетени за адекватни за сгради клас А.

Критерий "качество" Клас А поне 17 от 20 стандартни изисквания - 12 задължителни и 5 допълнителни Клас B+ поне 15 от 20 стандартни изисквания - 12 задължителни и 3 допълнителни Клас В поне 13 от 20 стандартни изисквания - 12 задължителни и 1 допълнително Клас C поне 12 и по-малко от общо 20 стандартни изисквания Критерий "локация" A Първокласна локация в рамките на централния бизнес район и големи или престижни бизнес паркове с отлични транспортни връзки и разнообразие от удобства B Допълнителни локации в периферията на централния бизнес район или в специални индустриални или офис зони извън него с добри транспортни връзки и услуги C Всяка друга локация, която не е А или В Класификация на пълния обем на категориите AA Качество А и локация А AB Качество А и локация В AC Качество А и локация C BA Качество B или B+ и локация A BB Качество B или B+ и локация B BC Качество B или B+ и локация C CA Качество С и локация A CB Качесво С и локация В CC Качество С и локация С

Пример: Клас АВ офис сграда трябва да отговаря поне на 17 от 20 стандартни изисквания и е разположена по периферията на градския център или в установена бизнес зона.


Коментари на някои от критериите

Знаков статус на сградата
Сграда със специален знаков статут е такава, която става местна забележителност след завършването й, доминира зоната със своите забележителни качества, архитектурни особености, размер или бранд.

Вътрешни разпределения и ефективност
От икономично планираните офиси печели и предприемачът, и наемателят.
Колкото е по-ефективно съотношението нетна - брутна площ, толкова е по-ниска цената за квадратен метър.
Ниските офис сгради се смятат за ефективни, ако съотношение нетна към бруто площ е над 85%, като стойности над 80% се считат за приемливи.
Високите сгради често достигат по-нисък коефициент - 70-80%, особено на по-ниските нива, където има повече конструктивни елементи и асансьорни помещения.
Често има спорове за определенията на нетна или брутна площ, но обикновено нетна е всяка отдаваема площ - офис площи, коридори, тоалетни, търговски площи и др.
Ефективността е един от факторите, който създава гъвкави офис площи и позволява разнообразни дейности на наемателите.

Плътност на заетост
Стандартните нива на плътност варират от 8 до 10 кв.м на човек, такива са и препоръките освен в случаите, когато става дума за специфични дейности с висока плътност като кол-центрове, търговски обекти и др.

Движение в сградата и евакуация при пожар
Обикновено коридорите в офисите трябва да бъдат по-широки от изискванията за пожарната безопасност.
Препоръчва се 5 кв.м на човек за пожарните изходи, минимална ширина на пожарния коридор 1.4 м, минимална ширина на вратите от 0.9 м, минимална ширина на противопожарната стълбищна клетка 1.2 м и т.н.

Фоайета
Фоайетата, или централните приемни зони, са много важни във висококатегорийните офис сгради. Те създават първото впечатление у посетителите. Трябва да бъдат добре проектирани, осветени, да имат добра видимост отвън и да са приветливи. Осигуряването на допълнителни удобства в тях зависи от размера на сградата.
Няма конкретна рецепта за тяхното проектиране, то зависи от фактори като размер и клас на сградата, брой на входове и други, важна част от тези съображения е качеството на довършителните сгради.
Главната рецепция в комбинация със стая за управление на сградната автоматизация и тоалетни трябва да имат подходящ размер в зависимост от планировката, но да не надвишава 6% от нетната площ на сградата.

Consierge (портиерски услуги)
Очаква се сграда клас А да има 24-часово портиерско обслужване, стая за охраната, както и обичайните обслужващи помещения.

Общите части
Проектирането на ефективните общи части са важни за всяка офис сграда:
- лесен достъп до асансьори, санитарни възли и допълнителни съоръжения
- минимализиране на общите части и достигане на максималните стандарти за площ и удобство
- качествени довършителни работи
- лесен достъп до стълбищната клетка за движение между съседните нива
- компактност, минимален брой допълнителни коридори за схеми с повече наематели

Паркинги и услуги
Много са елементите, които влияят върху осигуряването на паркоместа - разположението на терена или неговия размер. В центровете на градовете се осигуряват по-малко паркоместа поради липсата на пространство и добрия градски транспорт. Съображения като устойчиво развитие и градоустройствените планове все повече ограничават планирането на паркоместата.
Препоръки:
- 10% от местата - за инвалиди
- места за таксита и слизане на гостите
- добър достъп за обществени и търговски обществени превозни средства
- паркинг за посетители
- паркинг за велосипеди и мотоциклети.

Асансьори
Асансьорните уредби трябва да осигурят период на изчакване не по-голям от 30 сек. или превозване на 15% от ползвателите на сградата за 5 минути. При площ над 10 хил. кв.м е необходим и товарен асансьор.

Тавани и осветление
Основно и традиционно се използват окачените тавани, като е възможно да се избере и възможност за открит вариант.
Осветлението в офиса трябва да бъде удобно и ефикасно и да помага за увеличаване на продуктивността. Сред основните показатели са ниво и равномерност на осветеност, намаляване на отблясъците и др. при показатели над 300 лукса стандартно, за работа с компютри - над 500 лукса, и 100 лукса в коридори.
Трябва да бъдат въведени мерки за енергийна ефективност като системи за регулиране на осветлението, контрол на дневната светлина, детектори за движение и др.

Системи за сградно управление, ИТ и окабеляване
Сградите клас А изискват висока степен на контрол, за да функционират ефективно и гъвкаво да отговорят на нуждите на голям кръг различни наематели. За целта е нужна система за сградно управление, която да контролира вътрешната среда - отопление, вентилация, осветление, централна зона за сигурност, пожарозащита.
Изискванията за информационните системи и окабеляването се променят бързо с тенденция към безжичните технологии, затова сградите трябва да бъдат проектирани максимално гъвкаво. Необходимо е предвиждане на сървърни стаи и охлаждането им, двойни подове и други специфични помещения. В тази връзка трябва да се мисли за съответните пространства за сателитни чинии и допълнителни охлаждащи мощности в зависимост от нуждите на наемателите.
За сградите клас А е необходимо алтернативно електрозахранване чрез допълнителна независима електровръзка или електрогенератор.

Конструкция и остъкляване
Стандартното изискване за издръжливост на натоварване е 2.5 kN на кв.м, а за повишени нужди - 4 kN на кв.м.
Съотношението между площта на пода и светлата височина е важно за осветлението и комфорта в офисите. Колкото е по-дълбок етажът, толкова са по-големи изискванията към светлата височина, като минималната за клас А офис сгради е 2.7 м.
40% остъкленост на фасадата се счита за минимално количество, като най-добрият вариант е остъкляване на пълната височина на етажа с цел осигуряване и на добра видимост навън. Препоръчва се съотношение 1:8 на прозорци към пода и минимум 70% от площта да бъде поне на 6 м от прозорец.
Контролът на слънчевата светлина трябва да бъде разгледан в контекста на сградната ориентация и да се приложат мерки за слънцезащита като различни вътрешни, външни и средни щори с възможност за индивидуален контрол.

Допълнителни удобства и съоръжения
За офис сградите са необходими допълнителни съоръжения като кафене, банков офис/банкомат, магазин за хранителни стоки/малък супермаркет, ресторант/бюфет, будка за вестници. Понякога те могат да бъдат в района и да има осигурен добър достъп до тях.

Отопление, охлаждане и вентилация, влажност и шум
За сградите клас А се препоръчват високоефективни системи за отопление, охлаждане и вентилация с поне 15-20 години жизнен цикъл на уредбите, като е важно да не се преоразмеряват мощностите за поддържане на 22 до 28 градуса температура.
Препоръките за механична вентилация са 30 куб.м на човек в час, а влажността - минимум 40%.
Максималните нива на шум са 40 децибела за офисите и 35 децибела за работа, която изисква концентрация, като целта е повишаване на комфорта на работа.

Стандарти за околната среда
Глобалното затопляне и неговото засилване от дейността на човека е признат факт, а ограничаването на парниковите газове, и по-специално на въглеродния двуокис, има специална роля, тъй като сградите са отговорни за 40% от всички подобни емисии.
По време на поне 20-годишния живот на една сграда строителните разходи съставляват около 20% от общите разходи за експлоатация. Като инвестират повече средства в началото, предприемачите могат да използват устойчивия подход като маркетингов инструмент, който ще осигури на наемателите и по-ниски разходи.
Американската система за устойчиво строителство - LEED, се прилага в още 42 държави в света. Тя е гаранция за по-ниски експлоатационни разходи, по-голяма стойност на активите, по-здравословна и сигурна среда за наемателите.
Британският стандарт BREEAM се прилага в цяла Европа и Близкия изток и предлага оценка на въздействието на сградата върху околната среда.
Препоръката е достигане на златния стандарт LEED или BREEAM - много добър.
Все повече сградите ще трябва да бъдат оборудвани с технологии за възобновяеми енергийни източници, което струва 3-8% от стойността на сградата, като най-подходящи са биомаса, фотосоларни и геотермални технологии. Тяхното използване има значителен ефект и върху намаляването на въглеродните емисии и постигането на националните цели на европейските държави до 2020 г.
Сред пасивните мерки са максимално използване на дневната светлина, естествена вместо принудителна вентилация, събирането и използване на дъждовната вода.

Противопожарната безопасност
Противопожарната безопасност разглежда в зависимост от височината ниски - до 12 м, средни - до 25 м, високи сгради - до 55 м, и небостъргачи - над 55 м. Сградите трябва да бъдат съобразени с конкретните строителни регулации в дадената държава. Например според полските нормативи изходите трябва да бъдат по дългата страна на сградата или по две страни, когато ширината е по-голяма от 60 м. Такива маршрути трябва да бъдат осигурени по 100% от дължината на фасадата, когато тя е част от непрекъсната улична фасадна линия.
Предвидени са минимални ширини на противопожарните стълбищни клетки, на вратите. Отстоянията между сградите трябва да бъдат поне 16 м, когато под 30% от фасадата съответстват на най-високите норми за пожарна безопасност, съответно 12 м и 8 м при 30-65% и над 65% от фасадата, отговаряща на съответните норми.
Минималното разстояние до изхода в едно помещение не трябва да надхвърля 40 м, а в коридора до противопожарния изход - 40 м.

Достъпност за инвалиди
Поне един вход, както и фоайето, трябва да бъдат оборудвани за достъп на инвалиди, да има осигурени специални паркоместа, праговете да са под 20 мм, поне една специална тоалетна и др.

Устойчиво строителство
Новоизградените сгради трябва да отговарят на новите европейски изисквания - минимални изисквания за енергийна ефективност с енергийна сертификация, редовни инспекции на климатичните системи, анализ на възможностите за инсталиране на алтернативни енергийни източници като термопомпи и соларни панели и на възможностите за когенерация.

Фасадите
Фасадите са ключови елементи от всяка сграда. Те изпълняват практически задачи като защита срещу природните условия и контрол на вътрешната среда, но имат и други ключови функции - как изглежда сградата отвън и нейният имидж, какво е чувството вътре. Роля за това играят площта стени и остъклените зони и тяхното съотношение. Разбира се, няма специални правила за начина на проектиране и стандарти за външния вид на сградата - той трябва да бъде практичен и да отговаря на предназначението на сградата, същото се отнася и за фасадните материали. Фактори като загубите на топлина и максимализирането на използването на дневната светлина все повече влияят върху дизайна на съвременните сгради, поради което все повече намалява броят на сградите с изцяло остъклени фасади.
Окачените фасади позволяват бързо и стандартизирано строителство. Това е добре позната стандартна технология, която обаче изисква специално внимание към пожарната безопасност, проблемно е постигането на термична ефективност, подмяната на компоненти може да бъде сложна и скъпа, а високата степен на остъкляване често създава проблеми с ефективността.
Вентилираните фасади са ефикасен и икономичен вариант с позната технология с възможности за използване на различни материали като стъкло, метал, дърво, камък или керамика, а животът й може да бъде компрометиран, ако не са взети достатъчно мерки за защита на отделните компоненти.
Традиционната носеща или фасадна зидария позволява използване на тухли, керамични плочки или камък предлага здравина, но размерът и теглото на градивните елементи могат да бъдат проблеми за някои конструкции. Специално внимание е необходимо за избягване на термомостовете.
Сред препоръките са фасадите да позволяват издигането на преградни стени на всеки 1.35 м и наличието на 800 мм зона между етажите от негорим материал с подходяща пожарна защита.

Живот на сградата
В Полша няма специални регулации за живота на сградите, но 40 години често се считат за минимален срок за целите на финансови оценки от гледна точка на инвеститорите. Стандартните изисквания към отделните елементи са: конструкция - 60 години, външна фасада - 60 години, прозорци и окачена фасада - 60 г., покрив - 15-25 г., различни други компоненти - 5-15 г., детайли - 15 г., довършителни работи - 5 г., инженерни услуги - 15-25 г.

Конструкциите
Става дума за метални или стоманобетонни конструкции, като вариантите зависят от случая - натоварвания на пода, светли отвори, височина, фасада, и др. Стоманобетонните конструкции предлагат гъвкавост на разпределения, по-добра пожароустойчивост. Монтирането им отнема обаче повече време от металните конструкции, които също така имат нужда от по-внимателна поддръжка.