В очакване на по-добри времена

Цените паднаха достатъчно, за да стимулират сделките във втората половина на годината. Но все още незаетостта е висока

Къде са наемателите, бихте попитали, ако минавате с кола между незаетите офис сгради в края на бул. "Цариградско шосе" в посока центъра на София. Или докато чакате в задръстването на Околовръстното шосе над бизнес парка в кв. "Младост". Или ако карате към центъра на Варна, влизайки от София. Или...
Почти повсеместно корпоративните клиенти на офис сградите се изпариха, избирайки най-неподходящия момент – точно когато завършените блокове достигнаха рекордно високи нива.
 
Изпариха ли се наемателите?
Не точно. По-скоро им се наложи да ограничат разходите си, след като дейността им спадна в кризата. Заедно с тях се скъсиха и списъците със служителите им. Така някои бюра станаха излишни, после цели стаи, а накрая дори офис сгради, изградени по последните изисквания, но за цени и нива на търсене от 2007 г.
Нетното усвояване, показател, който измерва колко допълнителни площи е окупирал корпоративния сектор през даден период, слезе на годишен обем под 80 хил. кв.м през 2009 г. по данни на консултантската фирма Colliers International, по-малко от половината от рекордната 2007 и почти една трета по-малко от 2008. В същото време предлагането растеше с далеч по-постоянно темпо и изтласка незаетостта до повече от 20% в средата на 2010 г. Това прави общо 245 хил. кв.м офиси, които са готови, но не са заети.
Числата са горе-долу сходни при останалите консултантски фирми за имоти. При това те не мерят сенчестото предлагане – офиси, чиито собственици са ги освободили след съкращения в собствените си структури и търсят начин да продадат или отдадат под наем.
Така че проблемът на 2010, както и на 2009 (но в по-малка пропорция) беше по-скоро изобилното предлагане, отколкото в търсенето. В крайна сметка нетното усвояване, което премахва ефекта от преподписани договори и премествания, остава положително, дори да е под нивата, които наемодателите биха искали да видят.
 
Има ли още път до дъното?
Не точно. След като отчетоха значителни намаления в номинален размер, наемите в общи линии се стабилизираха около равнищата си... отпреди пет години. Според Colliers наемът за клас А офис е бил между 12.5 и 13.5 евро на кв.м към третото тримесечие зависимост от това дали сградата е в широкия или в идеалния център. Благодарение на отстъпки като периоди без плащания или повишаващи се на стъпки наеми нетният ефективен наем може да стигне с 10-15% за целия период на договора.
В някои случаи нови сгради се отдават и при едноцифрени стойности на квадратен метър – тенденция, характерна по-скоро за периферията на града, но която не е изключена и за централни сгради от по-нисък клас.
Възможността да спечелят от разликата започна да става привлекателна за наемателите след последния рунд на намаления във второто тримесечие на 2010 г. Макар че летните месеци традиционно не са силен период, около и малко след средата на годината се финализираха и няколко корпоративни премествания, които пропукаха монопола на Европейския търговски център в големите сделки (освен "Виваком" по-рано в последната година Alcatel-Lucent на 1100 кв.м, както и Samsung и Special Evetns Group), включително Blizoo (3500 кв.м) в Студентски град, GfK Bulgaria (1600 кв.м) и голяма бизнес консултантска фирма - последните две в "Полиграфия офис център". Очакваното преместване на Европейската комисия, преструктурирането на част от банковия бизнес, непрекъснатите слухове около един от големите телекомуникационни оператори и твърдото решение на Hewlett-Packard да наеме още две хиляди служители са част от причините участниците на този пазар да очакват скоро повишение на търсенето. И при положение че потокът от нови площи започва да намалява (само един много голям проект е стартирал тази година), особено в нецентралните райони (в района на бул. "Тодор Александров" има няколко сгради с под 10 хил. кв.м брутна отдаваема площ), добрите новини през 2011 може да са повече.

Под напрежение Тенденциите на варненския офис пазар не се различават много от софийските, даже напротив, изострени са от относително по-малкия му размер. Но пък това напрежение доведе до най-голямата сделка с офис за годината – на предприемачите Марин Згурев и Антонио Бухтияров за една от кулите в проекта им "Варна тауърс" с енергоразпределителната фирма E.on, която в момента се намира в "Бизнес парк Варна". Но предприемачите и бизнес общността ще трябва да направят повече: например да се опитат да привлекат централи на компании от София, Пловдив или Бургас, ако искат да се преборят с незаетост, която се равняваше на 27% от наличностите към средата на годината (по данни на Colliers), или малко под 30 хил. кв.м. В центъра на града клас А офис вече излиза 10 евро на кв.м месечно, спад с повече от една трета в офертните цени от първата половина на 2008 и 20% от предходната година.