Ниските цени събудиха сделките

Пазарът остава чувствителен на тема разходи, но зелените проекти печелят интерес, твърди Colliers International

Офис пазарът в София постепенно започва да се ориентира към по-устойчиви и енергийно ефективни сгради, твърди консултантската фирма за имоти Colliers International в последното си проучване на офис пазара. Най-малко три офис проекта са в процес на сертифициране по установени стандарти за зелено строителство: LEED и българската версия на DGNB. Факторите енергийна ефективност и устойчиви технологии добиват все по-голяма популярност сред инвеститорите като един от начините, по който те могат да разграничат своя проект от конкуренцията.
Търсенето на подобни проекти обаче все още изостава от предлагането. С повишаване на информираността на компаниите относно преимуществата за наемане на офис в подобни проекти се очаква и търсенето да нарасне.

Свободните офиси в София достигнаха 21% от общия обем,
или 245 000 кв.м, от които най-много в периферията на града – 202 300 кв.м. В центъра числото е 14 300 кв.м, което е значителен ръст спрямо предходния период, когато стойността беше 7000 кв.м. В широкия център свободните офиси достигнаха 29 000 кв.м., което се дължи на релокацията на Cable Tel. (Като свободни площи са разгледани незаетите офисни площи с издадено разрешение за ползване клас А и Б.)
Въпреки че през първата половина на годината бяха усвоени над 45 000 кв.м офиси в периферията на града, процентът на свободните площи в тази част на София продължи да се увеличава и достигна 27%. По-голямата част от тях са клас А, а пазарът остава ценово чувствителен.
От началото на 2008 г. наемните нива на офис пазара отчитат спад от близо 25% в резултат на свръхпредлагане и слабо търсене. Много малко договори се сключват на офертни наемни нива, а повечето сделки са придружени от бонуси като периоди, освободени от наем, стъпаловидни наеми, безплатен паркинг или поемане на разходите по преместване на компанията, които значително намаляват приходите. Наемните нива за компания от сферата на услугите обикновено заемат 7-10% дял от оперативните им разходи.

Предлагането на офиси клас А и Б в София
продължи да нараства и през първата половина на 2010 г. с нови 106 000 кв.м. офис площи. Те запазват сравнително стабилна тенденция откъм абсолютна стойност през последните две години, а темпът на предлагане на нови сгради не отчита забавяне. Повечето нови площи идват от Европейски търговски център - 39 500 кв.м със завършването на 3 от общо 5 сгради. Сградите на "Бизнес център Доверие", централния офис на банка ДСК и "Бизнес център Кристал" прибавиха близо 27 000 кв.м към офис пазара в столицата.
Пазарът на модерни офис площи в София достигна 1 168 000 кв.м, поравно разпределен между офиси клас А и Б. От тях 21% са в широкия център, 64% – в периферията на града, където продължават да нарастват.
Към края на юни 2010 г. проектите в строеж в столицата достигнаха най-ниската стойност от 2007 г. насам - 668 300 кв.м. През първата половина на годината бяха започнати нови офис сгради, въпреки че някои завършени подобни проекти срещат трудности с намирането на наематели. Най-значимият проект е "Форт Нокс" на бул. "Цариградско шосе" със 75 000 кв.м. В края на полугодието стартира още една офис сграда – TAO на бул. "Тодор Александров", която ще прибави нови 5900 кв.м към офис пазара в широкия център.
Изследването е базирано на до 10-годишни офис сгради с издадено разрешение за ползване в София, клас А и Б, с площ от над 1000 кв.м.

Общата площ на усвоените през първата половина на годината офиси е 50 300 кв.м.
Тенденцията в широкия център е отрицателна поради преместването на офиса на Cable Tel, които се сляха с "Евроком". Новосформираната компания Blizoo вече се помещава в Студентски град.
Сравнително високата стойност на усвоените офис площи се дължи основно на нови попълнения в Европейски търговски център. Най-същественото – 23 000 кв.м, се дължи на "Виваком", които освободиха стария офис клас С в центъра на града. Макар че договорът за наем бе подписан още през 2009 г., усвояването на тези площи е регистрирано през първата половина на 2010 г., тъй като компанията се нанесе през този период. Други 11 500 кв.м идват от новозавършената сграда за централния офис на банка ДСК в центъра на София.
Проучване на Colliers сред най-крупните офис наематели показва, че повечето ще запазят настоящия брой служители, а 15% от тях ще правят оптимизация на персонала.
Почти 1/3 от компаниите обмислят възможността да сменят настоящия си офис в близко време.
Важен фактор ще бъде и възстановяването на икономиката, когато и да се случи това.
Свръхпредлагането на офис площи продължава да бъде двигател на все по-голямо сегментиране на проекти, движено от ключови за наемателите параметри като местоположение, функционалност и оперативни разходи.
Както и в предходните периоди, търсенето е породено основно от аутсорсинг и ИТ компаниите. Най-големите транзакции през първото полугодие на 2010 г. освен "Виваком" и Blizoo с 3500 кв.м е новият офис на Alcatel-Lucent - 1100 кв.м. Останалите нови попълнения са под 1000 кв.м.

Състоянието - Общата площ на усвоените през първата половина на годината офиси - 50 300 кв.м - От началото на 2008 г. наемните нива на офис пазара отчитат спад от близо 25% - Свободните офиси в София достигнаха 21% от общия обем офис площи - Продължава ръста в предлагането на нови офис площи в столицата, които са 106 000 кв.м за първото полугодие

Прогноза за втората половина на 2010 г. - Очаква се ръст в търсенето на офис площи през второто шестмесечие на годината - Същевременно свободните площи ще нараснат, което допълнително ще води до спад на наемните нива - Сегментацията на офис пазара ще продължи да се увеличава, както и конкуренцията за намиране на нови наематели