Tърговски и офис площи

Първо полугодие на 2010 г.

Макроикономическите променливи като индикатори за пазара на бизнес имоти

Ситуацията на пазара на бизнес имоти, и по-конкретно на офиси и на търговски площи, зависи в голяма степен от динамиката на номиналния доход (БВП), преките чуждестранни инвестиции, оборотите във вътрешната търговия, темпа на банково кредитиране, нивото на безработица и разполагаемия доход на населението. Тези макроикономически променливи заедно с някои социални и психологически фактори са в основата на измененията на ключовите характеристики на пазара на бизнес имоти – средните наеми и нивата на заетост.

  - БВП за 12-те месеца до края на март 2010 г. е на стойност 66.3 млрд. лв. (по предварителни данни на НСИ). В сравнение с година по-рано се наблюдава свиване на икономиката с около 1 млрд. лв., или 1.4%.

 - Обемът на преките чуждестранни инвестиции в страната е 2.3 млрд. евро за 12-те месеца до края на март 2010 г. Това е спад от 60.1% спрямо година по-рано. Като процент от БВП ПЧИ се доближават до нивата от 2001–2002 г.

 - Оборотът във вътрешната търговия през април намалява с 15.5% на годишна база. За първите четири месеца на годината оборотът в търговията намалява с 16.5% на годишна база, а делът на търговията на едро и дребно в общия оборот възлиза на около 90%.

 - Забавянето на растежа на банковото кредитиране става по-осезаемо след началото на глобалната финансова криза както вследствие на влошаване на икономическата среда, така и поради вътрешни причини.

- Броят на заетите в България средно през 12-те месеца до края на март 2010 г. е намалял с около 163 хил. работни места спрямо година по-рано.

- Средната месечна работна заплата преди плащане на данъци и осигуровки, измерена средно за 12-те месеца до март 2010 г., е нараснала в номинална стойност с около 12% спрямо година по-рано. Като се отчете влиянието на инфлацията за периода, ръстът на реалните заплати също е положителен.

Поради мащабите и нуждите на местната икономика,преобладаващата част от пазара на недвижими имоти в България засега е концентрирана в столицата, като характеристиките на процесите с известно забавяне и с различен обем се проявяват и в други градове като Варна, Пловдив и Бургас. Тенденциите и динамиката в развитието на пазара в София като най-голям и активен в страната са определящи за интензитета и посоката на развитие на тези сегменти и в останалите големи градове.

ОФИСИ - Тенденции и процеси

Второто тримесечие на 2010 г. показа лека промяна в нагласите на пазара на офисни площи в сравнение с досегашната негативна посока. Тази промяна съвпадна с обявените през месец април някои положителни данни за българската икономика като цяло. До известна степен раздвижването беше резултат от засилените проучвания, които редица наематели

правят регулярно на пазара с оглед оценка на текущи наемни нива. Някои компании възобновиха замразените до този момент преговори по наемане на офис площи. Пазарът регистрира и сключване на няколко сделки. Като цяло обаче основните показатели за полугодието не претърпяха съществени изменения и дори запазиха отрицателната си тенденция, като бяха регистрирани очакваните влошени индикатори в резултат

на дългосрочни процеси, които бяха завършени през първото полугодие на 2010 г. Повишените нива на общия обем предлагани офисни площи, както и на незаетите площи се дължат на откриването на няколко офисни проекта, като най-значимият от тях е Европейският търговски център (72 300 кв.м). Спадането на офертните наемни нива е пряк резултат от тези процеси, както и от засилените очаквания на наемателите за продължителен спад на цените.

Прогноза

Нагласите на участниците в пазара до края на 2010 г. ще са повлияни от два основни фактора.

Офисният пазар в София е изправен пред сериозни вътрешни предизвикателства. С високите нива на незаети площи този сегмент понася значителни негативи, породени от създаденото свръхпредлагане и от липсата на опит у голяма част на участниците в него. Очакванията на потенциалните наематели са за продължаваща редукция на цените, независимо че спадът

на офертните наемни нива влиза във фаза на постепенно забавяне поради достигане на определени граници. Това се изразява в трудно постижим баланс между търсене и предлагане и съответно нереализирани сделки. Към момента офисният пазар в София е изправен пред парадоксално малък брой сделки при съществуващото, макар и слабо търсене и наличие на свръхпредлагане, от една страна, и от друга - пред необходимостта от постепенно и устойчиво надграждане на настоящите качества на сградите и условията в тях. Наемните нива на офисния пазар ще търпят леки корекции, но като цяло бъдещи силни сътресения не се

очакват. В края на полугодието пазарите на САЩ и Китай дават индикации за неблагоприятни макроикономически тенденции и предстоящи финансови корекции. Същевременно Европейският съюз е изправен пред свои вътрешни икономически и политически предизвикателства, които също определят трудни периоди до края на годината.

При положение че развитието на българската икономика е силно зависимо от преките чуждестранни инвестиции, възстановяване в офисния сегмент със бързи темпове не би могло да се очаква.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ

През първата половина на 2010 г. в България бяха открити 244 000 кв.м нови модерни търговски площи в търговски центрове, което представлява двойно увеличение спрямо предишната година. Въпреки това България остава между страните в ЕС с най-слабо развита търговска индустрия и съотношение модерна търговска площ към население от 62 кв.м на 1000 жители при 480 000 кв.м отдаваема търговска площ през второто тримесечие на 2010 г.

Средният коефициент търговска площ към 1000 жители за цяла България към края на 2011 г. се очаква да бъде 105 кв.м при изградени над 810 000 кв.м обща отдаваема търговска площ.

Според наличните към момента данни на Евростат за покупателната способност на гражданите в ЕС миналата година България заема последно място в Европейския съюз по жизнен стандарт. Друг негативен факт е, че страната ни не успява да повиши стандарта си спрямо 2008 г., когато страната е отчитала същите нива на доходите. София остава най-предпочитаният град в България както за инвеститорите, така и за потребителите на

търговски площи. По-високата покупателна способност, по-ниското ниво на безработица, както и по-силно изразените потребителски навици са сред основните причини в столицата да са съсредоточени 45% от общата отдаваема площ в търговски центрове. Към момента София и Варна предлагат две трети от наличната модерна търговска площ в България, но към края на 2011 г. това съотношение ще е вече 48%, което индикира задълбочаване процеса на децентрализация.

Наемни нива

Сравнена със съседни столици, София остава с най-ниски годишни наемни нива за помещение от 100 до 150 кв.м, отчитайки и плавен спад в нивата, измерени през първото полугодие на 2010. През първата половина на 2010 г. средните годишни наемни нива на главните търговски улици в столицата спадат до нива от 800 евро/кв.м. Година по-рано нивата бяха 960 евро/кв. м, а през 2008 г. - над 1200 евро/кв.м. Тенденцията за намаляване на средните годишни наемни нива при търговските центрове и търговските улици е още по-ясно изразена във всички останали облaстни градове. През втората половина на 2010 г. средният годишен наем в изградените и работещи търговски центрове в София е около 266 евро/кв.м, а за другите 5 големи града – средно 182 евро/кв.м. При търговските центрове в процес на изграждане са постижими по-ниски средни наемни нива.

Прогноза

Новоизградената чиста отдаваема търговска площ към края на 2011 г. се очаква да бъде близо 813 000 кв.м. През годината се очаква анонсиране на нови търговски обекти, както и рестартиране на замразени такива, особено във формат ритейл парк и в частност пауър център. Броят на предлаганите помещения на главни търговски улици се очаква да намалее за сметка на техния размер. Очакват се преподреждания и преструктурирания, отговарящи все повече на новите изисквания на крайните потребители. Новите търговски центрове и ниската покупателна способност на населението ще предопределят и увеличаване на свободните търговски площи. Тази тенденция ще е по-изразена в по-малките областни градове. Тази и следващата година са благоприятни за развитие на търговските вериги, предлагащи стоки на атрактивни цени (дискаунтъри), които ще продължат надпреварата за пазарен дял. Подоходният наем ще има все по-голяма роля като основен ценови инструмент при формиране на наемните отношения. Към края на 2010 г. в търговските центрове и главните търговски улици ще се усети все по-ясно формирането на стандартни наемни нива за различните участници в процеса.