Под ударите на кризата

Пазарите на бизнес имоти трябва да се справят едновременно с исторически ниско търсене в момент изобилно предлагане

Офиси: поне три години ще минат, докато се усвои сегашното предлагане
Около 300 хил. кв.м офиси се очаква да бъдат завършени до края на 2010 г. или са в напреднал етап на изграждане и могат да излязат тогава, когато имат наематели.
Наемите са паднали с 19% спрямо 2009 г., но са близо до своята най-ниска, но устойчива точка след значителния им спад, започнал през третото тримесечие на 2008 г.
Делът незаети площи е нараснал до 17% (170 000 кв.м), като се очаква поредното увеличение.
Минимум 3 години ще са необходими за усвояване на новото предлагане през 2010 г.
Чуждестранните инвестиции не са толкова, колкото бяха в предходните години, и съответно броят на новите компании, потенциални наематели, е намалял. Това е контекстът на тенденцията към отдаването на нови офис проекти за сметка на изнасянето на наематели от стари сгради.
Пазарът се промени и в момента силата е в наемателите. Те печелят от сегашните условия на пазара, като намалят разходите си за наем или се местят в по-добър офис и би трябвало да се възползват от възможността да сключат дългосрочни договори за наем за качествени проекти на нива, далеч под тези отпреди кризата.
 
Търговски площи: международните вериги вземат пазарен дял за сметка на местните
Икономическата криза донесе сериозни проблеми на наемодателите по основните търговски улици. Наблюдаваме значителен спад в наемните нива: 44% за основни търговски улици и 12.5% за търговски центрове на годишна база.
Намалението е по-малко в София и по-голямо в страната.
 
Общо 370 000 кв.м нови търговски площи се очаква да бъдат завършени през 2010 г. в 11 нови търговски центъра. В същото време потреблението намалява (-8.8% спад в продажбите на дребно).
Основният фокус в сектора е върху столицата с отварянето трите нови търговски центъра: "Сердика център", The Mall и "София аутлет център". Това определено променя пазара на търговски площи в София: добавя 122 хил. кв.м към него и увеличава площта на 1000 души на 130 кв.м.
Тези проекти и успехът на търговците в тях е от ключово значение за още 250 хил. кв.м нови търговски площи, основно извън София, които чакат своите наематели.
Добрите търговци – международните марки с разпознаваеми брандове и изключително добра търговска политика, направиха рекордни продажби. Това означава, че те могат и ще печелят от бизнеса си в България. На тази база се надявам, че можем да очакваме и други големи международни компании да започнат бизнес тук.
Но това е за сметка на някои местни представители на глобалните марки и вериги. За стабилните търговци оборотите са запазени, но с отварянето на новите търговски центрове те са увеличили разходите си, без да са постигнали същия ръст на приходите си.
Голяма част от хората се въздържат от купуването на луксозни стоки, като потреблението на масови стоки се запазва. На тази база виждаме сериозната експанзия на магазините в ниския ценови сегмент – дискаунтърите, в момента.
 
Индустриални площи: чакаме нови намаления на наемите
В сектора на индустриалните площи само в София имаме налични 433 445 кв.м. Новите площи в първото тримесечие от годината са сравнително малко - 7795 кв.м.
Средният наем намаля значително – около 25% от началото на кризата, до около 4.5 евро/кв.м (без сервизна такса), с 10% по-ниско от предходното тримесечие. Не е изключено тенденцията за намаляване на наемите дори да продължи при индустриалните площи, защото нивата, които виждаме в Централна и Източна Европа, са от порядъка на 3.5-4 евро на кв.м месечно.
 
Инвестиции: Доходността започна да намалява
Инвестиционният пазар в България през 2009 г. се активизира едва в края на годината.Двата нови мола в столицата повишиха интереса на инвеститорите в този сегмент.
В момента те очакват около 9.5% доходност за устойчиви активи, което е по-ниско от 2009 г. (10.5%).
Офис проектите във финален етап на изграждане и с международни наематели също попадат във фокуса на инвеститорите. Очакваната доходност се стабилизира поради значително по-ниските наемни нива (офис площи: 10,5%).
Тези нива обаче все още не са приемливи за мнозинството собственици на офис и търговски площи. Надявам се, че тази разлика във времето ще намалее, особено с развитието на икономиката, и че през 2010-2011 г. ще видим повече добри сделки и за двете страни.