Наемите продължават да губят почва

Растящото ниво на незаетост може да докара още един рунд намаления

Наемите на офисите продължават да губят почва в най-лошата година от дълго време насам, докато активността на обитателите на бизнес сградите остава на исторически ниски нива.
Консултантската фирма за имоти MBL прогнозира, че нетното усвояване на офиси ще падне до петгодишно дъно от около 90 хил. кв.м в края на 2009, докато проектите, натрупани в последните две години, продължават да тласкат нагоре предлагането. Според проучването й третото тримесечие е било белязано от известно оживление в наемането на офиси, но 22-те хил. кв.м, които компаниите са поели, са били малко под половината завършени площи – общо 45 500 кв.м, с които наличните офиси клас А и В в София са достигнали 1.075 млн. кв.м.
Проучване на "Индекс имоти" показва, че офертните наеми за офиси, които имат характеристики като двоен под, окачени тавани, централни климатични и вентилационни инсталации, са намалели до едва 10-11 евро на кв.м по бул. "България". Проектите по бул. "Цариградско шосе" продължават да държат нива между 12 и 14 евро на кв.м на месец, но предприемачите остават под натиск да правят отстъпки, с което понижават ефективните наеми.
Завършването им междувременно ще бутне още нагоре незаетостта, докато компаниите се въздържат от наемане на персонал и се опитват да държат ниски фиксираните си разходи като издръжката на офиса. Високите обеми на свободните площи ще бъдат предпоставка за нов цикъл на намаления на цените, ако наемната активност не нарасне скоро. Вторият вариант е предприемачите да отложат завършването на сградите, които нямат твърди ангажименти с наематели или купувачи.
Според консултантската фирма Forton International от планирани над милион квадратни метра изграждането на около 745 хил. кв.м в момента е задържано. MBL изчисляват, че в София има проекти с площ над 530 хил. кв.м, които се развиват активно.
Това прави изгодна позицията на сградите, изградени с по-малки бюджети, където предприемачите могат да свалят офертния наем. Наемателите го знаят и се възползват при предоговарянията на наемните споразумения, отчитат брокерите. По бул. "България" има сделки на нива от 5-7 евро на кв.м за офис помещения, които могат да се определят като клас В, и това потиска цените в района.
Наличните площи дори на места като района на "Кемпински" в "Лозенец" са паднали от 17 на 12 евро на кв.м месечно в сграда, в която се предлагат помещения между 470 и 700 кв.м. По нататък по бул. "Черни връх" наемът пада до 4 евро на кв.м месечно. Най-високата стойност за района в момента е 14.5 евро на кв.м на месец за 216 кв.м до болница "Токуда".
Варна е другият град, който предлага исторически добри условия за наемателите – с високи нива на незаетост в завършените сгради. Това свали офертния наем за идеалния център на града (нова офис сграда срещу общината) до 12 от 15 евро на кв.м, отколкото почват и преговорите в бизнес парка. Но по-малки свободни помещения в стари офис сгради в града падат до 6-8 евро на кв.м.
В Пловдив, където така и не стартираха най-големите офис проекти, офертите показват, че помещения могат да стоят  празни и при нива от около 3 евро на кв.м на месец. Офис с отворено разпределение от 200 кв.м се предлага за 600 евро на месец в Града на тепетата.
Продажните цени преминават през сходна корекция, но не толкова динамично, защото сделките са в още по-голям застой от повече от година, отколкото наемите. Както и при жилищните сгради, цените над 3000 евро на кв.м в София на практика изчезнаха. С едно изключение – 558 кв.м на последните три етажа на съществуваща сграда на бул. "Христо Ботев" до бул. "Тодор Александров" в София, които се продават за 1.85 милиона евро. Но на бул. "Александър Малинов" в кв. "Младост" цената пада до едва 800 евро на кв.м за офис в строеж въпреки близостта до "Цариградско шосе" и до бизнес парка.
Във Варна все още 200 кв.м се продават по 2500 евро на кв.м в идеалния център, но в Пловдив и Бургас цените твърдо отстъпиха под 2000 евро.
Цените вече паднаха значително – с около една трета при наемите, и до половината от продажните. При положение че се очаква ръст на безработицата, комбинирана със спад на брутния вътрешен продукт и в следващите тримесечия, по-скоро предприемачите отново ще се опитват да измъкнат съществуващи клиенти от конкуренцията, отколкото да привлекат нови.

Спадът при складовете спря След като наемите на индустриалните площи намаляха с до 10-ина процента в годината до края на третото тримесечие, в последните месеци на 2009 те остават стабилни. Все още ползвателите на складове нямат голям избор – помещенията, които са в диапазона 2-3 евро на кв.м, обикновено са стари, неизолирани и се нуждаят от ремонт, докато новите им излизат на нива между 4 и 6 евро на кв.м месечно в София и 3.5-5 евро на кв.м в другите големи градове. Все пак нарасналото предлагане позволи появата на оферти за около 4.5 евро на кв.м месечно в столицата – в логистичен център до околовръстното шосе и "Цариградско шосе". Но около аерогарата най-ниският наем за ново строителство все още е около 5 евро на кв.м месечно. Вариантите за продажба остават малко и в повечето случаи се предлагат парцели. Едно изключение - складови площи могат да се купят (в същия проект) на околовръстното и "Цариградско" по 580 евро на кв.м.