Предпазливо, но напред

В края на 2010 вече можеше да кажем, че стабилизирането на пазара е факт

На пръв поглед годината измина, без на пазара на жилища да има видимо движение. На пръв поглед...

В тази рубрика между първия и последния брой на "Индекс имоти" няма голяма разлика. В началото на годината цените бяха забавили значително своя спад спрямо 2009. В края й той продължаваше да се забавя, но пък и стойностите все още намаляваха. За продавачите през цялата година беше трудно да правят сделки. За купувачите също.

И все пак зад картината, която показват числата, на пазара имаше движение. Оборотите на търговията с недвижимо имущество в четирите най-големи града в България 2009 г. паднаха в големите градове с между 29% в Бургас и 46% във Варна. За шестмесечието на 2010 вписванията на покупко-продажби се движеха между ръст от 3% в София и спад от 10% в службата в Пловдив при намаление от 16% за цялата страна – един от ранните знаци, че в големите градове търсенето спира да намалява.

От страната на предлагането също имаше реакция. Броят на новопостроените жилища за цялата страна пада с 25%. В София спадът е 23% за деветмесечието до 1715 имота, в Пловдив – 26% до 687 жилища.

Разрешенията за строеж намаляват с около една трета по брой жилища в третото тримесечие спрямо същия период на 2009 г. Все пак те нарастваха на тримесечна база, след като стабилизацията на търговията започна да връща увереността на строителите.

В края на годината те можеха да си отдъхнат – отделни компании в средния до висок клас апартаменти в София и Варна отчитаха ръстове на приходите от продажби в пъти. Една от причините беше, че те вече имаха много повече завършени апартаменти, след като в годините от кризата покупките на зелено излязоха от мода.

Цените отразиха тази динамика на жилищния пазар. Сезонните колебания през зимата и лятото задълбочиха временно спадовете, но тенденцията остана непоклатима. От минус 28% на годишна база в третото тримесечие на 2009 г. (тогава те се сравняваха с пиковите равнища от бума) тяхното намаление се забави до едва 6% в третото тримесечие на 2010.

Според посредници още в началото на годината платежоспособните купувачи са били мнение, че стойностите са достатъчно ниски, за да придобиват имоти. Но предпазливостта ги е насочила към новопостроени апартаменти, сравнително ограничен сегмент от пазара. Неспособността им да открият такива жилища спъваше и ще продължава да спъва потенциала за ръст на покупко-продажбите. Данните на националната статистика донякъде подвеждат: те не обхващат новото строителство и по-скъпите жилища, а и се базират на исторически нисък брой сделки.

Друг индекс на цените – на "Райфайзен имоти", фирмата за имоти на Райфайзенбанк (България), показа по-резки колебания. Цените в София са падали с близо 13% в третото тримесечие на 2010 спрямо година по-рано. Но пък общият спад от пика им през 2008 г. е бил едва 27%. Данните на НСИ сочат 36 на сто.

Годината протече сравнително монотонно и заради очакванията инерцията от ръста на сделките през 2009 г. да продължи. Всъщност оборотите се запазиха, но и не се увеличиха, и заради това търговията остана ограничена до сравнително тесен сегмент от пазара – хора или с високи доходи, или с активи, или и с двете, за имоти, които са с относително добри качества.

Голямото предизвикателство за жилищния пазар днес е кръгът на купувачите да се разшири. При положение че сделките спряха да падат и не се случи нещо неочаквано като втора вълна на кризата или нова рецесия за икономиката, може да се очаква и че цените ще останат стабилни. Проблемът е, че и днешните нива трудно мотивират клиентите освен тези, които имат пряка необходимост от ново жилище или са добре финансово подплатени, за да могат да си позволят повишаване на качеството чрез преместване в по-голям имот или по-добър район. Замяната на старо с ново жилище днес е трудно осъществима заради ниската ликвидност на пазара, а това продължава да препъва растежа.