Жилищните цени: Стабилизиране на дъното?

Пазарните стойности на апартаментите спадат още, но по-бавно

След като близо две години се държаха сякаш са си обърнали гръб, продавачи и купувачи на жилища изглежда са на път да си стиснат ръцете.
Брокерите на имоти сигнализират, че броят на сделките нараства и макар да няма представителни данни, които да го потвърдят, по всичко личи, че краят на лятото и началото на есента са били оживени за домакинствата, търсещи новия си дом. Е, не толкова, колкото са били преди три години, но все пак по-добре, отколкото бяха миналата.

Че те вече са склонни да предприемат трудната за всеки стъпка да изхарчи няколко десетки хиляди евро и да вземе назаем още толкова, показват данните за цените от няколко източника. Те сочат към задържане на пазарните стойности, макар че движението надолу все още не е спряло.

Индексът на "Райфайзен имоти", дъщерно дружество на Райфайзенбанк (България), отчете намаление на цените в София в третото тримесечие, което изтри ръста от второто, но пък има увеличение в Пловдив. "На основата на обобщената статистическа информация може да се твърди, че спадът на средните продажни цени на жилищата в страната забавя своя темп", обяви компанията.

Лъкатушенето може да се приеме за знак, че цените опипват почвата в търсене на твърдо дъно. Националният статистически институт записа намаление от 1.2% средно за страната през лятото спрямо пролетните месеци, последвало спад от 0.8% във второто тримесечие. Това са най-ниските стойности на показателя, откакто жилищните цени поеха надолу. Спадът на годишна база се забавя от 9.7% във второто до 6% в третото тримесечие.

Данните на НСИ не са сезонно изгладени и по-големият спад през лятото спрямо пролетта може да се дължи на традиционно ниската активност на пазара в отпускарските месеци. По този модел се развиха цените и в първото тримесечие.

Индексът показва изменението на вторичния пазар – жилища, които се продават от собствениците им – физически лица. Стабилизацията им при всички случаи е с положителен знак за банките, които все по-охотно кредитират (виж следващите страници), и за предприемачите.

В нито един областен център НСИ не регистрира двуцифрен спад на цените на тримесечна основа, което показва по-широка тенденция за стабилизация. В 12 от 28 области цените са нараствали, в още две намалението е било в рамките до 1%.

Спадът в строителството също започва да дава отражение, като ограничава възможностите за избор на купувачите. Последните данни на официалната статистика показват, че във второто тримесечие са въведени в експлоатация с една трета по-малко жилища, отколкото същия период на миналата. 2009 г. беше пикова в завършването на нови жилища с 22 хиляди единици в цялата страна, горе-долу колкото предходната (21 хиляди).

В София броят на новите апартаменти е намалял с 39% в първата половина от тази година в сравнение със същия период на миналата. А започналото строителство е по-малко от завършеното през този период.
Макар че е най-големият пазар, столицата не е изолирана: графиката за завършеното жилищно строителство в Пловдив показва почти същите резултати, което означава, че инерцията от бума постепенно отмира. (Бургас и Варна не са представителни за жилищния пазар, защото данните за тези области включват и курортните комплекси, в които се строят жилищни сгради).

В по-дългосрочен план това предвещава ограничаване на възможностите за избор на купувачите, освен ако вторичният пазар получи ново предлагане от проблемните кредитни портфейли на банките или от продавачи, които са окуражени от стабилизирането на цените.

Всичко това не отменя факта, че цените са продължавали да намаляват като цяло. Но пък съгласието, че намалението няма да продължава още дълго, определено набира и скорост, и критична маса от аргументи. 

Панелна стабилност Базиран на продажбите на най-масовите и типични жилища, индексът на НСИ може да е получил изненадващо солидна подкрепа от панелните блокове. Агенцията "Адрес недвижими имоти" обяви връщането им на мода, докато купувачите са били водени от нуждите си от жилища и търсенето на ниски цени. "Въпреки че дълго време бяха отричани заради лошото си състояние, в момента панелните апартаменти са добър избор за младите семейства със средни и ниски доходи, които искат да имат свой дом, както и за пристигащите в София от други градове на страната", коментира изпълнителният директор на "Адрес" Цветелина Тасева. Според нея на цена до 45 хиляди евро купувачите в София могат да се сдобият с двустаен апартамент.

Цена на стаи, не на квадратни метри От "Райфайзен имоти" казват, че цените на квадратен метър в този смисъл започват да губят представителност. От една страна, новото строителство не може да се сравнява със старото заради различните разпределения – двустайният апартамент, строен до началото на 90-те години на миналия век, обикновено се състои от три стаи за разлика от двустайния днес, който има две самостоятелни помещения. А и самата им квадратура варира веднъж заради добавката за общи части, която варира от сграда до сграда, и втори път – заради размера на самите помещения. "За сметка на това се оформят абсолютни ценови нива за различните видове жилища (напр. едностайни, двустайни, тристайни апартаменти), около които гравитират търсенето и предлагането. За съжаление обаче разминаването в цените, а и по други параметри, е съществено и не позволява ръст на броя сделки", коментират от агенцията.