Жилищно финансиране: Кредитът държи добро темпо

Брой 3 - Юни '10

от Индекс Имоти

2149 прочитания

Продавачите втвърдяват позициите си
Големите отстъпки продължават да властват на пазара на жилища и през месец май, обяви агенцията "Адрес недвижими имоти". "Въпреки случаите, в които продавачите са проявили подобна отстъпчивост обаче, тенденцията продължава да клони към намаляване на желанието им за водене на преговори", предупреждава Цветелина Тасева, изпълнителен директор на фирмата.

Според данни на "Адрес" средно 3500 евро са спестявали купувачите през първите месеци на настоящата година, докато в края на 2009 отстъпката е надхвърляла 6100 евро на сделка. Особено отстъпчиви в края на миналата година са били продавачите на големи жилища – те са правили компромис с над 10 000 евро от първоначалната си цена, докато в началото на 2010 те са отстъпвали с не повече от 5400 евро от оферираната сума.

Паралелно с това предлагането на жилища намалява през последните два месеца. Според проучване на агенцията спадът е 14.5%.

"В края на 2009 г. предлагането нарастваше със 7% на месец. Най-високи нива на предлагане имахме през първото тримесечие на 2010 г., а сега само за два месеца то намалява със значителните почти 15%", казва Тасева. "За нас освен в раздвижването,причини за този факт се крият и в оттеглянето на част от продавачите в изчакване на по-добри продажни нива. За съжаление за ръст е твърде рано да се говори и който има нужда от средства в обозримо бъдеще трябва да бъде активен на пазара. Видимо по-високи цени не очакваме да бъдат постигнати през настоящата 2010 г.".

Известният ръст на броя сключени сделки през месеца пък се дължи на многото купувачи, които досега са били пасивни, с очакване ценовите нива да достигнат своето дъно. Сега те са усетили, че пазарът започва да става разнопосочен, и избягват да поемат излишни рискове.

Повечето българи обаче не разполагат с големи суми в брой и въпреки либерализираното кредитиране около 62% от сключените сделки през месеца са за жилища между 30 000 и 40 000 евро, сочи анализът За тази сума купувачите обикновено търсят двустаен апартамент с площ от около 50-60 кв.м в по-крайните квартали на столицата, но често успяват да сключат сделка, по-изгодна от очакваното. Не са единични случите, в които за малко над 40 000 евро купувачът успява да се сдобие с жилище от 70-80 кв.м в по-отдалечените от центъра райони.; Фотограф: Мария Съботинова

В резултат на активността на банките и клиентите ипотечните кредити през месец май са с 8% повече от тези през април. При ръста на обемите средният размер на кредита е спаднал, от една страна, в резултат на по-ниските цени на жилищата, а от друга – на по-големия дял, който малките областни центрове заемат в статистиката, показва изследване на кредитния консултант "КредитЦентър".
Съживяването е последвало оживление в реално отпуснатите кредити през март и април, знак, че жилищният пазар се е събудил от зимния си сън. Сумите, с които банките са кредитирали покупки на имоти в тези два месеца, са съпоставими с декември миналата година, който беше най-силният, откакто кризата срина търсенето.

През месец май се появиха предложения за до 100% финансиране, но до сделки при тези условия се достига трудно. Желанието на клиентите да получат пълната сума най-често е нереалистично с оглед на техните текущи доходи и стойността на имота, който купуват. Освен правилно съобразяване на бюджета и сигурността на работното място за определяне на процента на финансиране ключова остава стойността на имота, неговата локация, качеството на строителство и текущото му състояние.
"Очакванията ни са през следващите месеци ипотечни кредити да се теглят предимно за имоти, договорени на по-ниска от средната за района и типа жилище цена", казва Тихомир Тошев, Изпълнителен директор на "КредитЦентър". "Това са и нашите съвети към клиентите. По-ниската цена е гаранция за запазване на стойността на обезпечението и е един вид превенция, че при затруднения купувачът ще може бързо да продаде имота, без да търпи загуби. Добрата новина е повишаващата се ликвидност на пазара на жилищни имоти. Тя също е успокоителна за купувачите, нуждаещи се от външно финансиране за своята сделка", допълва Тошев.
По данни на "КредитЦентър" през месец май 18% от клиентите са успели да договорят цена, по-ниска от цената, определена от независим оценител. В повечето случаи това са имоти, закупени с инвестиционна цел, собствениците на които се нуждаят от пари в брой в кратки срокове.
Договорената по-ниска цена обаче не е гаранция, че имотът е подходящ за всеки клиент. С все по-голяма сила днес важат правилата за изчисляване и правилно определяне на възможностите на едно домакинство да обслужва кредит.
"Когато пристъпвате към теглене на кредит, бъдете сигурни, че имате: добър имот, изгодна цена, сума за вноската, която не надвишава 40% от месечните ви доходи. Освен това отделете сума, равна на минимум 3 месечни вноски на депозит в банка", съветва Тошев. "Това е една допълнителна защита, която при някакъв проблем – загуба на работа, нередовно изплащане на заплатата или друго, ще ви даде няколко месеца спокойствие, докато намерите изход от ситуацията."
Средният размер на изтеглените през месец май ипотечни кредити в страната е 36 420 евро. Съотношението евро/лева пък отново е в полза на еврото и е 94/6, показват данните на "КредитЦентър".
В столицата средният размер на изтеглените ипотечни кредити е 41 950 евро, което представлява понижение спрямо април с малко над 1000 евро. Спад в средния размер бележи и морската ни столица Варна, където тази стойност е 37 750 евро. В Пловдив средният размер на ипотечните кредити е с най-ниска стойност – 26 620, а в Бургас тя е 32 280, като 10% от изтеглените в града кредити са в българска валута.
Като най-активни потребители на ипотечни кредити и през този месец се очертаха хората на възраст между 26 и 35 години. Те вече представляват повече от половината кредитополучатели. Хората между 36 и 45 години запазват втората си позиция в класацията на активните потребители на кредити, но процентът им продължава да пада и през май той е малко под 30%. Тенденцията най-младите да се активизират пък продължава и те заемат дял от 4.6% от всички кредитополучатели, сочи анализът на "КредитЦентър". Общият оптимизъм на пазара на имоти и активността на банките дадоха отражение и върху сумите, които хората теглят. Най-предпочитаните кредити за периода са били тези между 30 000 и 50 000 евро – 46.26%. Запитванията за такъв размер на кредитите изпреварва с около 5% най-предпочитаните допреди месец суми между 10 000 и 30 000 евро.
През май 94% от кредитополучателите са теглили целево за покупка на нов имот. За лично ползване кредит са изтеглили останалите 6% от потребителите на ипотечни кредити.
Най-предпочитаният срок за погасяване на изтегления кредит продължава да бъде между 16 и 20 години. Това се счита за оптимален срок, даващ на потребителите баланс между оскъпяване и размер на вноската. Малко над 28% от хората пък предпочитат по-кратък период – между 10 и 15 години, което означава, че имат по-високи доходи или спестени средства, с които поемат по-голямо самоучастие в сделката. И през май най-голям дял заемат сделките с финансиране от 50% до 60%. Сходен с месец април остава и процентът на хората, които финансират 60% до 70% от покупката си с ипотечен кредит – малко над 22%. Расте обаче броят на хората, които използват 70% до 80% външно финансиране – тези кредитополучатели представляват почти ¼ от всички през месец май.