Стъпка напред, после стъпка назад

Сезонно колебание натисна пак цените, докато търговията не успява да вземе ясна посока в началото на годината

Спадът на цените на жилищата в България изненадващо се разшири в първите месеци от 2010 г. и опроверга очакванията, че възстановяването е в ход, показаха данните на националната статистика.
Паралелно с нея проучванията на агенциите за недвижими имоти показаха намаления от порядъка на 5% според "Адрес недвижими имоти" и 6.5% за София според "Райфайзен имоти".
Първите данни имат по-скоро неутрален характер – спадът от 2.3% на тримесечна основа средно за страната е едва малко по-голям от 1.9-те на сто в последните три месеца, отчетени от Националния статистически институт. На практика няма съществена промяна в динамиката на пазара. Но той идва след три поредни тримесечия на стабилизиране на стойностите, последвали драматичния им срив в края на 2008 и началото на 2009 г.
Не трябва да се забравя, че числата се отнасят до сезонно слабите първи три месеца на годината. А и статистиката, която се базира на реално сключени сделки, винаги подвежда, защото в момента активно се търгува само с най-лесно продаваемите имоти, а това по правило в период на ограничени финанси са най-евтините апартаменти. При положение че НСИ не покрива и новото строителство, това означава, че е много вероятно спадът да е наблюдаван в една сравнително тясна част от пазара.
В потвърждение на горното "Адрес недвижими имоти" обяви, че агентите й са продавали най-много едностайни апартаменти с цени до 25 хиляди евро, както и че това са били повече от една трета от продажбите им на жилища.
Иван Велков, управител на "Райфайзен имоти", казва, че новопостроените жилища успяват да привлекат купувачи и заради това цените им остават стабилни на общия фон.
Според индекса на "Райфайзен имоти" също цените са потънали в най-скъпите градове в България – София и Варна, след относително стабилизиране във втората половина на годината.
Данни за броя на сключените сделки с имоти в първото тримесечие не бяха публикувани от Агенцията по вписванията до приключването на броя, но на база намалението в отпуснатите жилищни заеми през периода може да се предполага, че те са намалели значително в сравнение с последната четвърт на 2009 г. По информация на Българската народна банка през януари новият ипотечен бизнес е паднал с 42% спрямо декември и е нараснал едва с 8% следващия месец до ниво, малко по-ниско от септември миналата година.
След срив в обемите на търговията в началото на 2009 г. сделките с имоти се повишаваха в четирите най-големи града в България в следващите тримесечия, подкрепяйки цените. След като предприемачите на практика спряха новите проекти, а много оферти бяха оттеглени заради намалението в цените, се създаде ситуация, в която наличностите постепенно можеха да се усвояват, а брокерите прогнозираха, че това може да постави основите на възстановяване във втората половина на годината. След първите й три месеца то не изглежда толкова близко. Цветелина Тасева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти": "Това ще се случи единствено и само при условие че икономическата ситуация в България се подобри и се появи всеобщо усещане за стабилност на доходите."
Но на пазара днес, изглежда, паралелно протичат противоречащи си тенденции. Ако търсенето не бъде ударено от задълбочаване на кризата, предлагането на изключително малки и икономични имоти е ограничено и в средносрочен план при липсата на нови проекти това може да създаде натиск за нарастване на цените им. А нараснат ли те, въпрос на време е по-скъпите жилища да ги последват.
Банките продължават да подобряват условията по жилищните кредити, показа анализ на фирмата за кредитни консултации "Моите пари". Две от три банки с променени условия по ипотечни заеми в левове са ги подобрили. Същото са направили и три от четири институции, променили предложенията си в евро. Все още финансирането остава сравнително скъпо, но пък среднопретегленият годишен процент на разходите (лихва плюс такси по кредита) е намалял до 9.6 на сто от 10.8 миналия ноември. "Подобряващите се оферти за кредитиране започват да действат стабилизиращо на пазара", казва Иван Велков.
От една страна, поредният спад на средните цени на сключените сделки показва, че пазарът още не е вън от кризата. От друга обаче – са налице предпоставките за стабилизирането му – дори на по-високи цени все пак банковият кредит е наличен за крайните купувачи, а новото предлагане намалява. Може би въпросът не е дали ще бъде постигнато равновесие, а по-скоро кога.