Какво стои зад кредитната реклама

Банките намалиха темпото на депозитното състезание, но ще им трябва още врема, за да го трансформират в жилищно финансиране

Цяла година подгряване на купувачите на жилища с горещи ипотечни оферти не доведе до нищо, ако четем само сухата статистика.

Макар че банките постепенно започнаха да отварят кредитните си гишета за клиентите още в началото на 2010, в частност и горе-долу единствено за ипотечни заеми, това не донесе кой знае какви резултати за пазара на имоти. Дали (както казват банкерите) защото потребителите са се уплашили от кризата, или (както казват небанкерите) защото банките все още не дават кой знае колко охотно пари назаем, но новият им жилищен бизнес е пораснал със скромните 7% в средномесечен обем спрямо 2009 г.

Наистина данните не включват последните два месеца на годината, но са до голяма степен определящи – кампаниите на институциите останаха повече реклама, отколкото реални действия. Може би дори повече, отколкото на тях самите се искаше.  

При това числото включва и предоговорени кредити, нещо, което вероятно е по-честа практика за сваляне на напрежението от пълзящите нагоре дялове на лошите заеми в портфейлите им. Данни на независими посредници като "Кредит център" показаха, че средният размер на изтегления кредит расте. Тоест част от растежа е дошъл от увеличаване на сумите, не от привличане на нови потенциални групи клиенти, например купувачите с по-ниски доходи.

Банките не са налели и много нови пари на пазара – от 8.4% през 2009 растежът на жилищните им портфейли се забави до общо 4.7% през септември, а през октомври 2010 беше вече с 3.7% спрямо година по-рано. Изглежда, че или рекламите на жилищните заеми не са свършили много работа, или не рекламират продукти, които са привлекателни за потребителите при днешните условия, или те не могат да намерят достатъчно привлекателни имоти.

Останалите новини от 2010 бяха по-скоро хубави. Например отслабването на огъня в депозитната война, въпреки че в годината до септември домакинствата бяха налели допълнително почти 3 милиарда лева в краткосрочни влогове. Целият този ресурс им натежа дотам, че същия месец пазарът видя куриоза средната лихва по жилищни заеми в левове да слезе под тази в евро, въпреки че институциите обикновено слагат и валутния риск в сметката. Тежката парична машина междувременно се опитваше да превключи от събиране към раздаване, макар и в борба с конкуренцията за най-добрите клиенти.

Донякъде последното беше и една от причините за слабия ръст на кредита. Въпреки че банките биха искали, те предпочитат да финансират най-кредитоспособните купувачи на имоти. Това означава хора със стабилни доходи, или високи, или със значително собствено участие в сделката, а най-добре и двете. Освен това не са разхлабили кой знае колко изискванията за финансиране.

"Цел на банките през 2010 г. е запазване на постигнатата ликвидност и постепенно намаляване на цената на финансовия ресурс, съответно по-ефективното му използване за съживяване на кредитирането. Фокусът е върху ипотечните кредити – следствие от по-малък риск и по-големия потенциал на имотния пазар", каза Дамян Медаров, началник управление "Маркетинг и продажби" в Банка ДСК, която е лидер в жилищното кредитиране, по време на конференцията "BalREc – Общи усилия за устойчиво развитие" през ноември.

Финансовите институции си имат и собствени причини да предпочитат обезпечените с имоти заеми. Ако клиентите им изпаднат в просрочия по задълженията, кредиторът заделят по-малко средства срещу евентуална загуба в сравнение с необезпечените (потребителски) заеми. А ако заемът не бъде върнат изобщо, обезпечението позволява поне част от сумата да бъде възстановена.

Има още няколко причини: жилищните кредити са със сравнително големи суми, а в същото време рискът се разсейва, понеже са масови. Разширяването на ипотечния портфейл би помогнало и за удържането на дела на лошите заеми като процент от всички. Третата причина според банкерите е народопсихологията. Както казва главният изпълнителен директор на Уникредит Булбанк Левон Хампарцумян: "Жилището е център на живота на българина и хората, които си купуват жилища, го правят не със спекулативна цел, а за да живеят в тях. Това се случва и ни дава допълнителна увереност, че не правим грешка."

"Кредит център", компания за кредитни консултации, която има близък поглед до краткосрочните тенденции на пазара благодарение на ежедневния си контакт с банки и клиенти, посочи в последния си анализ от декември, че последните месеци на годината са донесли активизиране заради желанието на купувачите да приключат сделките си. Нещо повече, нараснало е търсенето за по-високи дялове на финансирането, "което показва по-голям оптимизъм сред клиентите, желание да се купи по-качествен и добър имот въпреки по-големите разходи, които съпътстват такива сделки."

Според изпълнителния директор на фирмата обаче това далеч не е довело до неразумно задлъжняване: "Приучването към дисциплина и способността да се вземат по-разумни и в по-малка степен емоционални решения са едни от важните ефекти от икономическата криза. Хората днес могат по-ясно да определят възможностите си, затова делът на одобренията за кредит расте, а рискът намалява."

Предпазливостта на купувачите и необходимостта от време на банките да превключат на скорост на позволиха 2010 г. да донесе осезаем ръст на жилищния кредит. Все пак истината е, че те не свиха кредитирането, което можеше да е пагубно за пазара. Ако икономиката подпомогне доверието на потребителите, 2011 може би ще донесе повече резултати.