Банките и жилищното кредитиране: Пари има...

Подобрените оферти се завъртяха по билбордовете, но конкуренцията още не води до значителен ръст в реалното финансиране

100%. Числото отново се завъртя по билбордове, рекламиращи жилищни кредити за цялата цена на новия ви апартамент. Зад него стои вярата на банките, че пазарните стойности на имотите за момента са стигнали нива, които изглеждат стабилни. Затова те са склонни да поемат по-висок риск при приемането на обезпеченията.
Разбира се, истината е малко по-различна. Казана е в края на едноминутната реклама: "Ако отговаряте на условията, банката одобрява отпускането на жилищен кредит в искания от вас размер."
На практика финансовите институции никога не са кредитирали пълната стойност на покупката, а когато са го правили, това винаги е ставало с допълнителни обезпечения като предварително условие.
Но не това е най-важното за днешния кредитен пазар. Главният въпрос, на който човекът зад бюрото ще търси отговор, докато разглежда документите ви за кредит, е ще можете ли да покривате вноската си в края на всеки месец. С рекламата в последните месеци банките "засяват" кредитите си за следващата година, които ще им помогнат да израстат от наследството от лоши вземания от годините на бума.
С това те дадоха повод на финансови консултанти като "КредитЦентър" да приветстват по-ниските лихви и улеснения достъп до заеми в последния си месечен отчет (към септември). "Въпреки че обемите на отпуснатите през септември кредити са близки до тези от август и че участниците на този пазар продължават да бъдат предпазливи и внимателни, групата на хората, които получават одобрение и заемен ресурс, расте", написаха експертите. Те отчитат подобрение по пет основни критерия за оценка на кредитополучателите, което значи, че подобрението в достъпността на заемите не се отнася само за малък брой перфектни кандидатури.
 
Какво още ни казва рекламата?
Освен горния пример, който все пак е екзотичен за кредитния пазар, в офертите се видя и друга позабравена практика – временното фиксиране на лихвените нива, по-ниски от пазарните. Вярно, както отбелязва кредитният посредник FinCity, безплатен обяд няма и лихвите в остатъчния период тръгват от по-високо стъпало, така че да компенсират риска, който банката поема (ако финансирането от капиталовите пазари се оскъпи рязко в този период). Но пък завръщането на модата на фиксираните лихви е знак за разнообразяването на офертите и опит на банките да се отличат. Това значи и че има конкуренция.
А тя се вижда и в последователния спад и на лихвите по жилищни кредити, и на годишния процент на разходите – общата сметка за клиента, която включва и всички допълнителни разходи по договорите. По данни на финансовия пътеводител "Моите пари" на посредника CreditLandгодишният процент на разходите по жилищни кредити в евро е намалял с 1.56 процентни пункта от най-високото си ниво през август 2009. По данни на Българската народна банка лихвите по новоотпуснати жилищни кредити през август на практика са били на нивото от август 2008 г., преди колапсът на "Леман брадърс" да разклати световните финансови пазари.  
Изпълнителният директор на "КредитЦентър" Тихомир Тошев отива още по-далеч: "Лихвите, на които се усвояват кредити днес, са на нивата отпреди кризата, което е най-ясният знак за положителните нагласи на пазара."
 
Какво стои зад рекламата?
Така че, да, всички показатели сочат, че лихвите са се променили в полза на кредитополучателите. Комбинацията с по-ниските цени на жилищата сега прави сегашния момент един от най-благоприятните за тези, които са решили да купят имот.
Но това, което не се вижда в билбордовете, е, че пазарът още не се е възстановил. Данните на БНБ говорят недвусмислено: новото жилищно кредитиране тази година все още е с 65% по-ниско от нивата преди кризата. Ако в периода януари-септември 2008 г. банките са изсипвали средномесечно 294 милиона лева на пазара, подкрепата им в деветте месеца на тази година се равнява на 103 милиона. Всички, отпуснати от банковата система жилищни кредити са се увеличавали с 50% на годишна база през септември 2008 г. и с по-малко от 5 на сто през септември 2010.
Хубавото в статистиката е, че ръст все пак има, което значи, че банките са добавяли нови пари към пазара, а не са рециклирали само тези, които са получавали при погасяването на съществуващите си кредити. Като се сметне спадът на цените и това, че кредитополучателите предпочитат и са стимулирани да участват с повече средства в сделките, приносът е още по-голям. Другата позитивна новина, отчетена от "КредитЦентър", е нарастването на средния размер на ипотечния кредит, въпреки че стойността му витае около дъното, стигнато лятото на 2009 г. Най-предпочитаният размер на кредита остава този между 10 000 и 30 000 евро, посочват консултантите.
Това е и хубава, и лоша новина. От една страна, предпазливостта на домакинствата е добре дошла за банките, защото тя е допълнителна гаранция срещу загуби, от друга – страхът от кредит значи, че дори броят на сделките да расте, все още няма подходяща финансова почва за ръст на цените. Но и това постепенно се променя. Според "КредитЦентър": "Септември бележи началото на сериозна тенденция за покачване на процента финансиране. Най-голям процент от сделките са получили външно финансиране в размер на 70-80%. Едва 4.3% от кредитополучателите са получили финансиране между 80% и 90% от общата стойност на имота, като този процент също расте."
Кредитирането все още е далеч от предкризисните нива. Но поне охотата на банките да дават пари за имоти на физически лица постепенно започва да напомня за тях. Рано или късно тя трябва да се превърне и в по-конкретни резултати.