Кредитирането се поотпушва

Търсенето е стимулирано от клиентите, които през есента на 2008 г., когато кризата започна, се оттеглиха в позиция на изчакване, а сега се завръщат

Оживлението, за което агенциите за имоти и инвеститорите говорят през последните седмици, се забелязва и на пазара на ипотечно кредитиране. То е още по-значимо на фона на началото на годината, когато около 80% от новорегистрираните клиенти търсеха само консултация с цел събиране на информация и покупка на имот с кредит в неопределено бъдеще. През април делът на новорегистрираните клиенти, които пристъпват към следващия етап на сключване на сделка в рамките на месеца, е нараснал с 20% спрямо март.

Клиентът
Търсенето е стимулирано от клиентите, които през есента на 2008 г., когато кризата започна, се оттеглиха в позиция на изчакване, а сега се завръщат. Това са основно млади хора на възраст между 25 и 35 години, работят в международни или успешни български компании и са планирали добре покупката на жилища. Те искат да се възползват от изгодните предложения на пазара и от възможността да сключат "сделката на живота си". Не се притесняват от по-високите лихви по кредитите, защото смятат, че договорената добра цена на имота компенсира по-високата цена на заемния капитал. В общия случай тези клиенти имат спестени между 40 и 50% от стойността на имота и взимат като кредит останалата част - нещо, което е съвсем постижимо дори при променените условия на кредитиране в момента.
Търсенето в големите градове бе допълнително стимулирано от факта, че през април няколко проекта получиха акт 15 и акт 16 и за клиентите, купили в тях през последните една-две години, е време да затворят сделките си. Те търсят финансиране, което в общия случай е от 30 до 50% от стойността на имота, и по-често го получават.

Пазар
Като цяло в момента жилищното кредитиране е по-достъпно, отколкото беше през януари и февруари тази година. Въпреки че лихвите продължават да бъдат високи, а процедурата по-дълга и тромава, все повече искания за отпускане на ипотечен кредит получават одобрение. Донякъде това се дължи и на факта, че към такава стъпка в момента пристъпват хора, които ясно осъзнават какъв е пазарът, какви ще са изискванията към тях и какво трябва да покажат като доходи и спестявания, за да получат финансиране.
Някои банки промениха изискванията си в посока облекчаване на достъпа до жилищни кредити, но като цяло и двете страни – банки и клиенти, продължават да бъдат внимателни и да преценяват всяка предложена им сделка много отговорно.
Основен проблем за пазара на недвижимите имоти продължава да бъде голямата разлика между цените, на които искат да продават продавачите на имоти, и тези, които са склонни да платят търсещите жилище в момента. Колкото по-бързо те започнат да срещат интересите си, толкова по-бързо пазарът ще се раздвижи във всичките му части, включително и в областта на кредитирането.
При изискванията за доходи и самоучастие няма съществени промени – доходите трябва да са високи и официални и да покриват с над 50% месечните разходи по кредита. Продължава и изискването самоучастието да покрива поне 30% от стойността на сделката. Допълнително желаещите да теглят кредити трябва да имат спестени и средствата за плащане на всички такси и комисиони по покупката на жилището и тегленето на кредита, което означава в повечето случаи  5–8% от стойността на сделката. Това означава, че ако тръгнете да купувате двустаен в София, Варна, Бургас или Пловдив и искате да го направите с кредит, трябва да имате спестени около 20 хиляди евро.

Имоти
Най-предпочитани за кредитиране продължават да бъдат напълно завършените нови тухлени апартаменти, като те са и с най-голям шанс за по-голям процент финансиране на сделката, като в някои случаи е възможно то да надхвърли 70% от стойността на имота. Кредитират се и стари тухлени апартаменти, и ЕПК апартаменти, за които най-често може да се получи между 60 и 70% от стойността им, а панелните апартаменти се кредитират на 40 до 60% от стойността им в зависимост от възрастта и състоянието им. За апартаментите в строеж кредитиране може да се получи само след завършен груб строеж, но в повечето случаи се предпочита имотът да има поне акт 15. За апартаментите в строеж може да се разчита на финансиране не повече от 50–60% от стойността на сделката, защото се взима пазарната цена на имота в момента, а това, че не е завършен, я намалява.
Раздвижването през април трудно можем да определим като поява на траен оптимизъм и означава, че пазарът търси своите нови нива както като цени, така и като обеми, без това да е категоричен знак за достигнато дъно. Средният размер на изтеглените кредити е спаднал до 35 236 евро, което се дължи преди всичко на по-ниските цени на имотите. Това са нивата, характерни за лятото на 2007 г.
Еврото продължава да се утвърждава като предпочитана валута за жилищните кредити, а процентът на финансиране на сделките, който най-често търсят клиентите, е между 40 и 60% от стойността на имота. Това им позволява да отговорят без проблем на изискванията за отпускане на кредит и същевременно да изтеглят по-малък кредит, който да е и с по-ниски и поносими месечни вноски.
Атрактивни цени се появиха и при имотите в най-високия ценови сегмент, поради което през изминалия месец има усвоени кредити за суми над 90 хил. евро. Макар че делът им е относително малък, те са доказателство, че финансиране има и за по-големи суми, и за по-скъпи имоти.
През изминалия месец се появи още една позабравена графа в статистиката – ипотечни кредити за лично ползване и за строителство.
През следващите месеци пазарът на жилищно кредитиране ще продължи да бъде колеблив, като активността бавно ще се възвръща. Лихвените нива ще се движат около сегашните си граници, а достъпа до кредити леко ще се облекчава. През следващите месеци пазарът на жилищно кредитиране ще продължи да бъде колеблив, като активността бавно ще се възвръща. Лихвените нива ще се движат около сегашните си граници, а достъпът до кредити леко ще се облекчава.

Оферти на месеца Офертите, които бих могъл да препоръчам в момента са ипотечните кредити на СИбанк с лихви от 8.25% в евро и 9.25% в лева и срок до 35 години и кредитите на ОББ с лихви от 8.5% в евро и 9.5% в лева, за срок до 35 години.