Жилищният кредит се свива през февруари

Клиентите за ипотечни кредити стават все по-малко и по-предпазливи. Със задълбочаването на кризата в България потребителите се чувстват по-несигурни във възможностите си да обслужват ипотечен кредит.
Всеки втори клиент, търсещ консултация относно перспективите да получи такъв заем, през февруари го правеше с ясното съзнание, че в период на криза възможностите за сключване на изгодна сделка за жилище са далеч по-добри. Тези клиенти не са избрали все още имот, но знаят, че в следващите месеци е много вероятно да попаднат на изгодно предложение. Цените на жилищата падат – на пазара се появи група, за които е важно да продават сега и на всяка цена – това са затруднени кредитополучатели и инвеститори. Така хората, нуждаещи се от жилище, и тези, които имат пари в брой и търсят изгодна сделка, имат възможност да спечелят. Част от клиентите имат спестени средства, но недостатъчно, за да заплатят жилището изцяло. Те търсят консултация относно възможностите да получат кредит и неговия размер, за да могат да формират бюджета, с който разполагат и да търсят най-изгодното за тях предложение на пазара.
Максималният размер на кредита се определя само въз основа на доходите. Правилото да не се капарира харесаното жилище, преди да се получи окончателно одобрение за кредит, важи с пълна сила, защото, за да се одобри и отпусне кредит, освен доходите банката трябва да прецени и предложеното обезпечение – жилището, което ще се закупува.
И през февруари голяма част от клиентите продължават да се чувстват несигурни в две направления – за финансовата си стабилност и за развитието на пазара на недвижими имоти. Несигурността е и в основата на намалените обеми отпуснати ипотечни кредити през втория месец на 2009 г.
Друга група клиенти имат готовност и желание за сделка, част от тях дори са капарирали жилища, но не отговарят на новите условия на банките. При отказ от страна на банките тези клиенти нямат много възможности – те трябва да намерят пари назаем от близки или роднини, или да се откажат от сделката.
По-голямата част от тях са капарирали жилището преди 9 до 12 месеца, когато е било на много ранен етап на строителство, вярвайки, че ще получат кредит, когато то достигне груб строеж. Сега обаче възможностите им за кредит са ограничени – един път поради корекцията на цените в посока надолу и втори път поради ограничения процент на финансиране на този етап от строителството в момента. През февруари тези клиенти са били 8% от всички и за съжаление част от тях са загубили вложената първоначална сума
Някои от тези клиенти вече са заплатили между 30 и 70% от стойността на имота и трябва да направят окончателното плащане. В повечето случаи те трябва да договорят със строителя отлагане на плащането до получаването на разрешение за ползване на имота. Към момента в по-голям процент от случаите продавачите отстъпват и приемат забавяне на плащането, за да могат все пак да приключат сделката.
През февруари не се наблюдава сериозна промяна в условията на кредитите. Има изменения в лихвите по някои продукти от отделни играчи на пазара - както повишения, така и понижения, но като цяло те са незначителни и не влияят на пазарната ситуация. Делът на заемното финансиране много рядко надхвърля 70% от стойността на имота.
Средният обем на изтеглените кредити леко се е покачил през изминалия месец, като е достигнал 36 100 евро, но движението е несъществено и се дължи до голямата степен на по-малкия обем сделки и на големия ценови диапазон на пазара на жилища в момента. Най-активни в тегленето на кредити в момента са хората, които имат спестени средства за над 40% от стойността на имота. Те имат възможност за изгодна сделка и сравнително лесно получават заем. Те са 14% от всички обърнали се към нас за съвет потребители.
За втори месец най-ниската възрастова група липсва на пазара на ипотечно кредитиране. Тенденцията е трайна и няма признаци да се промени. По-интересна е промяната в най-многобройната група. Затягането на условията извади на лидерска позиция хората на възраст между 36 и 45 години, които имат по-сериозни спестявания и се чувстват по-стабилни. Техните заеми са за по-малки суми и по-кратък срок. Тези клиенти са натрупали достатъчно опит, за да се чувстват значително по-уверени при вземането на решение за покупка на жилище с кредит. Те имат добра професионална реализация, високи и стабилни доходи и търсят най-добрата сделка.
Въпреки че средностатистическият купувач липсва, ипотечните кредити са в средата на таблицата. През февруари трайно отсъстват най-малките и най-големите по размер ипотеки.
И през този месец препоръчаните продукти остават същите, които препоръчах и през миналия месец – ипотечните кредити за покупка на SG Експересбанк и Уникредит Булбанк.

Как да определим бюджета си?
На първо място е доходът – той трябва да е официален и да се получава от поне шест месеца. Ако приемем, че едно семейство няма никакви кредити и лизинг и получава определен доход, най-общо кредита, който може да получи е както следва в таблицата:

Семейство с доход 1500 лв

срок на кредита	15 години	20 години	25 години
максимален размер на кредита	30 000,00 €	34 000,00 €	36 500,00 €
месечна вноска	304€	306€	306€

Семейство с доход 2000 лв

срок на кредита	15 години	20 години	25 години
максимален размер на кредита	50 000,00 €	56 500,00 €	60 500,00 €
месечна вноска	507€	508€	508€

Семейство с доход 3000 лв

срок на кредита	15 години	20 години	25 години
максимален размер на кредита	90 500,00 €	102 000,00 €	109 500,00 €
месечна вноска	918€	918€	919€

След това трябва да се отчете с какви спестени средства разполага реално кредитоискателят, защото това е другият компонент, които влияе върху възможностите да се получи определен кредит. За да е по-реалистичен бюджетът, е добре да се приеме, че за да се получи кредит за покупка на жилище, трябва да се осигури в брой поне 35% от стойността му. Ако се тръгне по обратен ред от максималния кредит, които може да се получи съобразно доказания доход на семейството, се вижда и максималния постижим бюджет:
С доход от 1500 лева при пердиод от 20 години може да се получи максимален кредит от 34 хил. евро. За да се сключи сделка, така че обезпечението да бъде прието от банката, то собствените средства не трябва да са по-малко от 18 хил. евро. Така формираме и общия бюджет за търсене на жилище - около 52 хил. евро.
Ако кредитоискателят има спестени само 10 хил. евро, то максималният 20-годишен кредит, който може да получи при доход на семейството от 1500 лева, е около 18 хил. евро и тогава максималният бюджет, с който той би разполагал, е едва 28 000 евро.
Тези изчисления са приблизителни и зависят от допълнителни фактори като вида на жилището, населеното място, конструкцията му, кредитната история на клиента и др.