Галина Димитрова, регионален мениджър на Danos in Alliance with BNP Paribas Real Estate: Гръцките фондове се позиционират на Балканите

Проблемът не е в липсата на пари, просто трябва да върнем доверието на потребителите

Какво правят големите гръцки компании в сектора на недвижимите имоти?
- В момента се позиционират на Балканите: България, Сърбия, Албания и някои в Румъния, с идеята да разсеят риска си и да разширят портфейлите си. Нашата фирма не е изключение от това правило.
 
Но на какво разчитат в регион, ударен най-сериозно от кризата в цяла Европа, пострадал и от близостта си до гръцката дългова криза, и от факта, че пазарите са периферни и исторически не получиха голям пай от инвестиционните капитали на континента?
- От друга страна, тези пазари все още имат доста голям потенциал. След като поутихна лудостта в инвестициите във всякакви имоти, включително неликвидни, картината е по-ясна, по-ясно е и каква е правилната стратегия да бъдеш успешен, и то не само в пазарите на недвижима собственост. За около година и половина нашият офис вече е над нулата и в разгара на най-голямата криза това е страхотен показател за капацитета на пазарите в България и региона.
 
Има ли шанс все пак нараснат чистите инвестиции в имоти, тоест тези, когато те не се правят за подкрепа на основния бизнес на строителни или търговски компании, каквито примери виждаме сред гръцките инвеститори в България в момента?
- Да, има, тъй като нивата на възвращаемост в момента са доста атрактивни, но трябва да имаме предвид, че това се наблюдава не само в България, а в цяла Европа. Основното, което и гръцките фондове търсят, са проекти, които създават доход. Знаем, че тези обекти, които имат устойчиви приходи, в България се броят на пръсти. Но пък виждаме и други събития, като например продажби и обратно наемане. Не е тайна, че масово компаниите притежават материалната си база. Това, което и тук, и в Румъния наблюдаваме, е как те отделят недвижимите си активи в отделни дружества с цел да бъдат продадени и обратно наети.
Капиталът, затворен в недвижима собственост, която не ти е основен бизнес, би имал доста по-сериозна възвращаемост, ако се инвестира в собствената дейност.
 
Дали не говорим все пак по-скоро за подкрепа на основната дейност, не толкова за възвращаемост?
- Така е. Почти всички търговци на дребно, които имат собствени портфейли от бази в цялата страна, в момента работят по такъв тип проекти. За чисто финансовите инвеститори това е доста интересен продукт, особено ако наемателят е силен бранд.
 
Гърция ли е основният инвеститор в българския пазар на недвижими имоти в момента предвид това, че най-рисковите играчи изчезнаха, а австрийските фондове минаха през двегодишен процес на преструктуриране и абсорбиране на загуби?
- Гърция исторически е и ще бъде най-активният играч тук по няколко причини. Първото е, че сме съседи и сме добре познати. В правенето на бизнес е изключително важно да познаваш манталитета в държавата, в която го правиш. В някои от основните групи, които вече са тук, има и сериозни капитали. Имат история и в търговията и от дълги години са си подсигурили представителството на франчайз на доста от големите марки, включително тук, например гръцко-френското партньорство в експанзията на Carrefour. IKEA, която ще бъде отворена 2012 г., е в доста големи мащаби дори в сравнение с обектите си в Гърция. Тоест те виждат потенциала на нашия пазар и те ще продължават да развиват инвестициите си тук.
 
Стои и въпросът колко тези инвеститори са стабилни предвид кризата в основния им пазар.
- Не е тайна, че в момента цялата търговия на дребно е засегната независимо дали става въпрос за Гърция, Румъния или България. Но затегнатата ситуация за всеки бизнес в Гърция е предпоставка да се търси диверсификация и излаз на капиталите там, където те ще бъдат по-добре вложени. Вече не се търсят краткосрочни инвестиции. Хоризонтът за възвращаемостта е 8-10 години, което не беше факт доскоро.
 
Това е така теоретично, но от кризата и в България видяхме, че въпреки че компаниите имат желание да разнообразят източниците си на доход и така да балансират риска пред бизнеса си, нямат средствата да инвестират, за да го направят. Гръцките инвеститори могат ли да го направят?
- Вярно е, че само с желание нещата не се случват. Но отговорите на този въпрос са два. Да, сериозните играчи са много наясно, че всеки нов пазар е свързан с инвестирането на нови средства. Но банките в момента почват да са активни отново и най-първият сигнал са ипотечните кредити. Така че те имат основния капитал и подкрепата на техните банки.
 
Жилищният кредит не значи непременно и корпоративен кредит.
- Но е първият знак. Освен това вече има сигнали за одобряване на корпоративни кредити, дори проектно финансиране и рефинансиране, което го нямаше повече от две години.
 
Виждаме желание във всички банки, не само гръцките, да финансират, но въпросът е при какви условия и дали то може да засегне широк кръг от клиенти.
- Проблемът не е толкова в тяхната готовност. Факт е, че са стриктни, защото много от банките натрупаха сериозни портфейли, обезпечени с недвижими имоти, които сега трябва да преструктурират и менажират. Да, по-консервативни са, но това беше и необходимо, защото в някои случаи примерите какво беше финансирано са доста драматични. Основният момент, който трябва да прескочим, е по-скоро в потребителското доверие: не че банките не дават, хората ги е страх да вземат. В момента, в който започнаха да предлагат този продукт отново, срещнаха твърде малко интерес. Но мисля, че след края на лятото и този пазар ще се активизира, защото има добри сделки, които могат да се направят сега.
 
Вашият основен бизнес не е брокерският, но виждате ли признаци международни компании отново да искат да оперират в България – било заради местния пазар, или заради условията, който той предлага за производство на стоки или услуги за износ?
- Няма голяма разлика между това как един човек не иска да вземе ипотечен кредит, защото го е страх, и как един бизнес, дори виждайки предимствата в това, че може да оптимизира наеми, не иска допълнителни сътресения или риск в преместване на офиса. Това, което масово правят, е да предоговарят наемните условия и да свиват площи, за да оптимизират наема. Мисля, че ще има раздвижване, но не твърде масово. Това е особено видимо при индустриалните имоти. Недвижимата собственост не е предпоставка един бизнес да дойде тук. Само защото имаш завод-слънце, "Мерцедес" няма да дойде да произвежда в България. Просто това е бизнес решение. Някои колеги много време работят по темата за аутсорсинга, но не съм сигурна, че точно това е най-конкурентната ни характеристика като държава. Има твърде много подобни пазари.
Това упражнение много пъти сме го играли с големи производители, които, гледайки към нас, виждаха региона на България, Сърбия и Румъния. Винаги е имало жестока конкуренция в това да докажем колко по-успешни биха били тук заради ниския корпоративен данък и другите фактори като добре обучен човешки ресурс, в което аз силно вярвам. Но недвижимата собственост винаги е маргинална в такова решение. Тя е част от пъзела, не е движеща сила. И инфраструктурата и ред икономически показатели са важни за инвеститорите, но не и имотите. Ако има сериозен играч, веднага ще се появят поне пет предприемача, които да искат да го обслужат и да направят точно това, което той иска.
 
Тогава проблемът е, че нашият пазар не успява да привлече достатъчно сериозни играчи.
- Твърде много са неяснотите и е твърде малко подкрепата на общинско и държавно ниво. Имаме много позитиви, но има какво да се желае като прозрачност и яснота на процеса, какво се случва с един инвеститор, когато реши да вложи своите средства. Затова и гърците са успешни, защото са свикнали да работят в такава среда и знаят как да се справят в такива ситуации.
 
Има ли сектори в недвижимите имоти, които имат по-добър потенциал просто защото бизнесите, които ги използват, са по-перспективни в момента?
- За търговците на дребно сега е моментът да се разрастват. Още много малка част от пазара се обслужва от големите вериги. Те имат една твърде голяма ниша, която все още е пред тях. За да бъде атрактивен един такъв бизнес, той трябва да има голям обем. Другото, което правят, е да отварят нови формати, както правят Billa и Metro. Останалите играчи в този сегмент също стават по-агресивни и те нямат избор, освен да продължат да търсят пазарен дял в момента. Основната движеща сила е да си пазят клиентската база и да не губят пазарен дял. Ако на ъгъла на блока си имаш добър супермаркет, е малко вероятно да идеш с колата си на 10 километра, за да напълниш една количка.
Извън бързооборотните стоки има играчи като IKEA, която изпита значително по-малки спадове на фона на кризата. В момента потреблението не само тук, а в цял свят е ограничено до основни стоки, и това дава въздух и на търговците на дребно да растат. Виждаме, че ресторантите са с доста по-свити обороти, тъй като хората предпочитат да си купуват храната от супермаркета и да си я приготвят сами. Но има и потребителски парадокси, например световното първенство вдигна продажбите на плазмени телевизори.

Улучването на точния момент може да промени живота на човек. Същото се отнася и до бизнеса. Мениджмънтът на гръцката фирма за консултантски услуги за недвижими имоти Danos трябва да се е надявал да е намерил такъв момент при навлизането си на българския пазар преди година и половина, времето на първата тежка криза за тази индустрия, откакто развитието й тръгва нагоре в годините след банковата криза от 1997 г. То е свързано и с разширяването на мрежата на BNP Paribas Real Estate, консултантите по недвижима собственост в групата на едноимненната френска банка, които правят алианс с колегите си от Гърция. За Галина Димитрова това е моментът да напусне след шест години и половина Colliers International, където е работила с мултинационални компании и за около три години се е специализирала в областта на логистичните и индустриалните имоти, за да развива конкурентен бизнес в области като консултациите, оценките, пазарните проучвания и донякъде посреднически услуги. Тя е сертифициран международен специалист по недвижими имоти (CIPS) и е завършила колежа Лейк Форест в Илинойс, САЩ.