Гръцките капитали и българския пазар на имоти: Добрият съсед е повече от роднина

Инвеститорите от южната съседка се оказват най-значителната национална група за сектора на недвижимата собственост в България

Казват, че добрият съсед е повече от роднина. В кризата на българския пазар на имоти този израз добива нов смисъл.
Докато по-опитните европейски инвеститори се отдръпнаха от периферни и нестратегически региони като Югоизточна Европа, рисковите изгубиха достъпа си до финансиране, а слабостта на икономиката помрачи перспективите пред новите проекти, Гърция се оказва единственият голям източник на капитал за този сектор в България.  
 
Доказателствата
В страната за почти две години е приключена само една значителна типична инвестиционна сделка с недвижим имот – отдадена под наем сграда, която се купува заради печалба. Това е продажбата на "Авто юнион център" на гръцкия фонд мениджър Bluehouse Capital миналата година за 27,3 милиона евро.
Най-големият шопинг мол по площ за отдаване под наем – The Mall, беше завършен от друг гръцки фонд – Assos Capital на корабния магнат Виктор Рестис, на стойност над 120 милиона евро (договорът за придобиването му беше при начална цена 200 милиона евро от гръцко-френската компания Carrefour Marinopoulos). Ако се реализира по план, неговият рекорд за най-голям търговски център ще бъде счупен от друг гръцки корабен собственик – Йоанис (Джон) Кустас за 150 милиона евро.  
Най-голямата офис сграда в центъра на София, която се строи в момента, принадлежи на GEK Terna, един от големите гръцки строителни концерни. Също и един от малкото нови строежи в курорта Боровец.
Най-големият мебелен магазин в страната започна да се строи на околовръстното шосе от Fourlis Group, собственик на франчайза за IKEA в страната за 50 милиона евро.
Всичко това означава, че в най-тежкия период на кризата единственият голям източник на свеж капитал за българския пазар на недвижими имоти е бил Гърция. При това не само директно, а и като подкрепа за проектите. Гръцките търговски компании, както е в случая с IKEA, са сред първите в списъка с телефони на всеки агент и маркетинг мениджър на шопинг мол в страната: Starbuck’s, Sephora, GAP, Carrefour, Intersport и др.
                                                                                                                                                  
Кризата
поне привидно налива още масло в огъня на гръцката експанзия. Анализатори твърдят, че в опит да се спасят от увеличаващите се данъци и мерките за затягане на контрола у дома, гръцките граждани и бизнес ще се опитат да изнесат капитала навън, придобивайки твърди активи като недвижими имоти или премествайки производствата си на по-конкурентноспособни локации. България може да предложи 10% данък върху дохода на физически лица срещу 18 до 45% в Гърция и таван за осигуровките, намалявайки разходите за труд на компаниите.
Южната ни съседка се съгласи да вдигне основната ставка за ДДС за втори път за два месеца до 23% като условие за получаване на финансова помощ от Европейския съюз и Международния валутен фонд и стесни обхвата на стоките, облагани с по-ниски ставки. Увеличението на ДДС означава по-ниска покупателна способност и е пряк удар върху потреблението и търговията на дребно в добавка към намалението на заплащането на държавните служители. Увеличенията на данъците върху горивата добавиха към инфлацията, която се извиси до най-високото си равнище от две години насам.
Освен директните намаления в разходите – текущи и инвестиционни, правителството ще остане под натиск да ги държи ниски и в следващите години, влошавайки перспективата пред бизнеса, обслужващ обществените поръчки.
Галина Димитрова, мениджър за България на консултантската фирма за имоти Danos в алианс с BNP Paribas Real Estate, казва, че затегнатата ситуация за всеки бизнес в Гърция е предпоставка да се търси излаз на капиталите там, където те ще бъдат по-добре вложени.
Бизнес логиката е проста. Когато пазарите растяха, единствено конкуренцията можеше да застраши растежа на приходите на компаниите. Когато обаче потреблението намалява, единственият вариант те да бъдат задържани или намаленията им да бъдат ограничени е агресивното разширяване на пазарния дял. За играчи, които могат да си позволят да инвестират в този момент, това е уникална възможност и да излязат от кризата далеч пред конкуренцията.
 
Причините
Но в действителност в мнозинството си инвестиционните проекти, които виждаме сега, не са провокирани от случващото се в гръцката икономика в последните месеци или една година. Повечето са заченати още във времената на икономическия бум и поне в началото (както всички останали) тези компании са залагали на това, че растежът в България ще продължи безоблачно.  И все пак след като реалността им поднесе изненада, гръцките инвеститори все още продължават експанзията си, когато техни конкуренти от други страни се въздържат от действия.
От друга страна, географски България е най-близкият развиващ се пазар, където инвеститори в широката икономика, търсещи стратегическо присъствие или по-рискови и печеливши проекти, могат да се насочат – географски, културно и исторически. "В правенето на бизнес е изключително важно да познаваш манталитета в държавата, в която го правиш", казва Галина Димитрова.
В интервю за брой 2 на "Индекс имоти" от тази година Фабрис Рейно, старши анализатор в консултантската фирма Ernst&Young и автор на проучване на чуждестранните инвестиции в региона на Югоизточна Европа, казва, че трябва да се говори отделно за Гърция като държава и като инвеститор. "Има международни компании от Гърция, които инвестират по цял свят, казва той. Те са базирани в Атина, но също така имат централи и в други страни... Разбира се, ще им е по-трудно на вътрешния пазар, но за международните пазари ще продължат да балансират риска с инвестиции на различни места."
Признаците за това са много и далеч не се изчерпват с инвестициите в недвижими имоти или търговията на дребно. Гръцки компании са основни играчи в хранителния сектор като "Кока кола" и Обединена млечна компания, в металургията като "Стомана индъстри", в телекомуникациите като "Глобул", в циментовата индустрия.
Голяма част от външните спестявания, които захраниха кредитирането, а оттам - потреблението и инвестициите, също дойдоха чрез гръцки банки, които държат повече от една четвърт от активите на банковата система в България. Около 9% от износът на България е за Гърция и намалението на потреблението ще му се отрази, както и 8% от съществуващите преки чуждестранни инвестици по данни на банката UniCredit от февруари.
 
Рисковете
Докладът й показа, че заради тези зависимости България е първият заподозрян да обере негативите от гръцката криза. Но пък в него се отбелязва, че сектори като храните все още ще могат да се възползват от по-ниските разходи за производство тук. От друга страна, икономистите са отбелязали, че пикът в преките чужди инвестиции е преминал, а делът на износа от България за Гърция е ограничен, и тези два фактора не биха оказали сериозни последствия за растежа тук.
Всъщност банките са тези, към които и сега се отправят много погледи, тъй като възможностите им да разрастват активите си чрез ново кредитиране ще са ограничени от цената на финансирането, която плащат. Гръцките банки преживяха серия от намаления на рейтингите си вследствие на намаляването на оценките на анализатори за платежоспособността на правителството.
По-неприятното е, че това важи и за корпорациите. Експанзията на нов пазар, пускането на нов продукт, придобиването на конкуренти или преместването на произвоство на нискоценова локация са логични ходове за мениджърите, за да преодолеят кризата. Въпросът е дали след като вече приходите им намаляват, не е твърде късно за това. И още повече могат ли да си позволят инвестициите, необходими за всяко едно от тези действия.
 
Балансът
Когато пазарите растяха, единствено конкуренцията можеше да застраши растежа на приходите на компаниите. Когато обаче потреблението намалява, единственият вариант те да бъдат задържани или намаленията им да бъдат ограничени е агресивното разширяване на пазарния дял.
На гръцките компании ще им е по-трудно на вътрешния пазар, но за международните пазари ще продължат да балансират риска с инвестиции на различни места.
Признаците за това са много и далеч не се изчерпват с инвестициите в недвижими имоти или търговията на дребно.
Горното означава, че вариантът Гърция да излее златен дъжд над България и да подпомогне възстановяването й от кризата изглежда невероятен. От друга страна, средносрочно е безспорно, че докато нашата страна държи ниско данъчното облагане и полага усилия за подобряване на инфраструктурата, сравнителната й привлекателност за гръцките производители ще расте, още повече, че така с един ход биха се озовали между основния си пазар и съседните Румъния и Сърбия. Само че инвестиционни проекти, свързани с придобиване на физически активи, се осъществяват трудно и бавно и имат значителни изисквания за финансиране, което също не е налично.
И все пак за играчи с пари в брой или такива, които вече са инвестирали тук, е напълно възможно разрастването да продължи. Джон Кустас казва, че освен шопинг мола, който ще прави с фамилията Фурлис, му остават 160 декара за допълнително застрояване. Търговската верига Jumbo тъкмо завърши втория си магазин в София и трети в страната.  С откриването на The Mall във втората половина на април Александър Папагеоргиу, главният изпълнителен директор на компанията-собственик, каза, че ще търсят и нови възможности за придобивания на търговски обекти.
Дали ще видим още много гръцки инвестиции, съвсем не е сигурно. Това, което е сигурно обаче, е, че гръцките играчи са тук, за да останат.