Икономиката предопределя пазара на имоти

Все още ниската задлъжнялост предопределя не толкова лошите перспективи пред пазара на имоти в България

Връзката между основните характеристики на икономиката и на пазара на имоти е много сериозна. За тези, които следят фундаменталните икономически фактори, нито бумът преди няколко години беше изненада, нито това, което сега се случва. Който познава икономическите данни, може да прогнозира развитието на събитията предварително.
През последните десет години растежът в икономиката не беше следствие на бума при недвижимите имоти и финансовия сектор, а те бяха резултат от него. Голямата причина за растежа е потреблението, резултат от инвестициите в икономиката, които са единственият начин да се увеличат размерите й.
Потреблението е спаднало минимално,

големият шок е липсата на инвестиционни потоци.
Процентът на средния брутен вътрешен продукт в България расте непрекъснато в сравнение със средните числа за Европейския съюз. Единственото, което може да движи пазара в дългосрочен план, е вътрешното търсене. А то е резултат на платежоспособност и брой клиенти.
Като проследим демографската картина, се вижда, че България няма да удвои населението си през следващите двадесет години, така че остава увеличаването на платежоспособността на населението, и там са нашите надежди.
Опитахме се да направим модел на цените на жилищата, базиран на няколко фактора като растеж на брутния продукт и на ипотечните задължения. Тук се вижда ролята на кредитите - те са много по-волатилни и много по-видимо влияят върху пазара, т.е. когато има достъп до кредит, цените растат, когато няма - те падат. Става дума за платежоспособното търсене, когато има по-платежоспособно търсене, има ръст на цените. Така че надеждата е да има по-платежоспособни българи. Българите не са много задлъжнели в сравнение със Западна Европа, особено по отношение на ипотечното кредитиране. България е на едно от последните места в Европа по жилищна площ.
Цените могат да се прогнозират, ако можеш да прогнозираш фундаменталните фактори -

какво ще става в икономиката, какво ще правят банките.
Те определят пазара. Няколко неща ще движат пазара и в бъдеще, задлъжнялостта например, тъй като българите не са много задлъжнели много.
Платежоспособността е ключов фактор. България е на едно от последните места в Европа по жилищна площ. Колкото повече средства имаш, толкова по-нашироко ще живееш. Когато има по-богати българи, те ще имат повече пари за всичко.
Развитието на ситуацията през последните години беше обяснима и всяко събитие беше рационално обяснимо със стандартните икономически механизми и подходи.
Като илюстрация по отношение на последните развития през април т.г. жилищата са продължили да се обезценяват, въпреки че темповете на спад постепенно се забавят. Жилищните заеми са нараснали със 7% на годишна база, като лихвите по ипотечните кредити в левове в същото време са намалявали осезаемо - с 1 процентен пункт в рамките на последните 6 месеца. Нещо повече - ножицата между лихвените нива по левови и еврови заеми се е свила значително през първата половина на 2010 г.
Една средна месечна заплата е била достатъчна за закупуване на 0.65 кв. метра жилищна площ. Тенденцията е, че реално жилищата стават по-достъпни за домакинства, чиито доходи не са били засегнати от влиянието на кризата.

Домакинствата с по-високи доходи и сигурна заетост
разполагат с по-добри възможности за закупуване на нов дом. Покупателната способност на средната работна заплата, измерена в кв.м жилищна площ, се е увеличила с 50% през 2009 г.
България все още е сред страните с най-малка жилищна площ на глава от населението в Европа – около 18 кв.м на човек в градовете, което е близо два пъти по-малко от средното за ЕС. Ето защо българският пазар на жилища разполага със значителен потенциал за растеж в средносрочен план.
В момента БВП на глава от населението е 43% от европейското ниво и нарастваше от 31% през 2000 г. Словакия е на 62% например в момента.

Финансовото богатство на домакинствата
е продължило да се увеличава за първото тримесечие. Финансовите активи на населението са нараснали с 10% годишно както поради повишената склонност на домакинствата да спестяват, така и поради начислените лихви върху банковите депозити. Паралелно с натрупването на нови спестявания българите са изплатили 30% от краткосрочните дългове към лизингови дружества и компании за бързo кредитиране.
Плавното понижаване на лихвените проценти по депозитите в съчетание с покачването на инфлацията постепенно ще намали стимулите за спестяване.
Показателите за устойчивост на валутния борд отчетоха подобрение през 2009 г., а доверието на домакинствата в стабилността на банковата система допълнително се повиши.

Развитията в страните от еврозоната
показаха, че първоначалните планове за компенсиране на ефектите от финансовата криза с фискални стимули достигнаха логичен край. Увеличените бюджетни дефицити и тежките дългове – най-видно в Гърция, но и дори и в относително консервативна Германия – бяха наказани от глобалните пазари. По наша оценка това значително намали неизвестността, която доминираше през предходния период на кризата. Сега икономическата политика трябва относително бързо да отговори на предизвикателството – или със сериозни реформи за свиване на държавните разходи, или с поемане на риска от разпад на еврото, висока инфлация и трайна загуба на доверие в европейските икономики.
В оптимистичния сценарий водещите европейски правителства действат решително за създаване на фискална дисциплина и възстановяване на доверието. Това подкрепя започналия от две тримесечия слаб растеж в икономиките, който започна да дава ефект и върху българската индустрия и износ.

От гледна точка на българските публични финанси
дори при умерен позитивен ръст в следващите 18-24 месеца, стимулиран от развитията на европейските пазари, приходите в бюджета няма да нарастват с достатъчно бързи темпове, за да компенсират натиска за високи разходи. Когато растежът е движен от експорт, а новите инвестиции и кредитите стагнират, данъчни системи, разчитащи на косвени данъци като ДДС и акцизи (каквато е българската), не могат да генерират съответно нарастване на постъпленията. Ето защо очакваме българското правителство да бъде изправено отново пред необходимостта за значително свиване на разходната част в бюджет 2011 г.