Още година извън фокуса на инвеститорите

България не успя да привлече най-консервативните и дългосрочни фондове в годините на бума и това е една от основните причини за ниските нива на ликвидност на инвестиционния пазар в момента

Под дефиницията инвестиция в недвижим имот разбираме покупка на сграда, която в най-общия случай ще носи доход от наеми. Това може да се случи в различни етапи от развитието на тази сграда, така че,  освен че носи доходи, тя може и да има значителен потенциал да носи доход. На този признак се разделят типовете инвеститори според носимоспособността им на рискове: строителни предприемачи, опортюнистични (рискови), такива, които виждат възможност за добавяне на стойност, както и дългосрочните, нерискови инвеститори. В България не стигнахме на етапа, на който да привлечем последния тип. Кризата дойде малко преди те да навлязат.
 
Защо това е важно?
Като част от глобалния инвестиционен пазар ние сме свързани с него и завършваме цикъла, тоест започваме да се придвижваме по-стремглаво към по-зрял пазар. Това е смисълът на привличането на целия спектър от рисковите до дългосрочните инвеститори.
Тази свързаност с останалите капиталови пазари естествено дава редица преимущества, едно от които е много голямата ликвидност, тоест реакциите на нашия пазар за това кога се задават хубави или трудни времена ще бъде много по-бърза на база на глобалния пазар.
 
Малко ретроспекция
България като инвестиционен пазар за недвижими имоти започна да навлиза по-осезаемо в глобалното семейство 2005-2006 г., когато започна интересът на инвеститорите – фондове с по-опортюнистичен (рисков) характер. Ако проследим тенденциите в инвестициите в глобален план и в България, виждаме, че България реагира с шест месеца до една година на глобалните тенденции. Това е нещо, което е до голяма степен свързано с това, че не сме завършили цикъла. Ако сме интегрална част от глобалния инвестиционен пазар, тази закъснялост ще бъде малко по-малка.
Другото, което е изключително интересно, е как се оценяват имотите в България спрямо света. В годините на бума видяхме едно приближаване на оценката на тези инвестиции и риска с глобалните стойности. Сега отново ставаме свидетели на разминаване.
 
Малко конкретика
Ако влезем в конкретика, реализирането на инвестициите по тримесечия, показва, че България не е ритмичен, а по-скоро хаотичен пазар. Това е много ясен признак, че сме периферна локация и че не сме добре интегрирани в глобалните пазари.
 
Какво следва
В Colliers в началото на годината на глобално ниво направихме проучване какви са нагласите на глобалните инвеститори в недвижими имоти. Бяха интервюирани 244 глобални инвеститори, които управляват портфейли на обща стойност над 300 милиарда долара.
Проучването образно казано, сверява часовниците на участниците на инвестиционните пазари. В повечето основни пазари то показа, че усещането е, че следващата година ще започне обратната тенденция – възход на инвестициите в недвижими имоти. В Латинска Америка и Австралия този процес е започнал още преди половин година.
 
Къде е Източна Европа
За съжаление за нашия регион следващата година не изглежда толкова добра. Очаква се той да не бъде основен фокус за глобалните инвеститори и това е очаквано. Източна Европа е пазар, на който глобалните инвеститори гледат като възможност за експанзия, след като са изчерпали възможностите в домашните си пазари. В момента определено фокусът на има е върху собствените страни. Дори залагайки на доста по-ниска доходност, те разчитат на повече сигурност и по-малко рискове – политически, пазарен и строителен. Затова връщането на интереса към нас ще се забави.
Но нещо, което беше изключително важно в това проучване, беше да разберем какво ще кара инвеститорите да инвестират на даден пазар. Има няколко ключови фактора, които винаги формират базата за вземане на решение:
На първо място са основите на пазара – доколко макроикономическата среда е достатъчно атрактивна и устойчива, какви са рисковете пред нея, включително валутните.
Второ, рискът за продукта – ще падат или ще се качват наемите и какви са очакванията за заетостта.
Следващата точка, която е важна за това дали инвеститорите ще инвестират, е наличието на банково или изобщо дългово финансиране. Индустрията на недвижимите имоти е силно зависима от банковия ресурс, така че е естествено да се очаква, че достъпът до финансиране ще бъде съществен фактор.
Разбира се, много важен фактор е коя е правилната цена. Тук въпросът е доколко инвеститорите усещат, че начинът, по който се оценява продуктът на един пазар, отговаря на риска, който този пазар предлага.
Един от въпросите, който зададохме, беше дали инвеститорите имат предпочитания към устойчиви сгради. Над 50% са отговорили с да, така че това се превръща и все повече ще се превръща в тенденция. Дори успяхме да го остойностим: инвеститорите в момент на криза са готови да платят премия между 10 до 25 базисни пункта от нивото на доходност, а това определено надвишава разхода, който би направил съответния предприемач.