Градовете могат да задвижат пазара и цените на имотите

Добавената стойност в сектора се реализира не толкова чрез качествата на сградите, колкото чрез качествата на местоположенията им в града, обществото и икономиката

Интегрираните планове за градско възстановяване и развитие са инструмент за комплексно планиране на територията и оттам намиране на най-подходящите места за инвестиции, и то инвестиции, които да донесат възвращаемост и развитие. Имаме горчивия опит да влагаме средства, включително от оперативните програми, финансирани от ЕС, за неща, с които просто усвояваме парите, защото ни е по-лесно. Не можеш да похарчиш 10 милиона лева, за да купиш 50 детски площадки и да ги сложиш някъде. Така става много лесно, но какъв е резултатът от него? Ние строим там, където ни е лесно, където има терен, където може да стане.
Какъв е нашият планов контекст?
Като член на Европейския съюз планираме, съобразявайки се със стратегическите насоки на Европейската общност - Лисабонската стратегия в настоящия планов период и визията Европа 2020 в следващия. На тази база правим нашите стратегически референтни рамки, чието съдържание са оперативните ни програми, отразяващи нашата национална идентичност и нужди при участие в политиката по сближаване на ЕС. Как правим тези програми? Като се съобразяваме с множеството национални секторни стратегии, общо 144, посветени на какво ли не. От тези секторни стратегии може би 10 или 15% действат, а останалите остават на книга.
Много важен документ е Националната стратегия за регионално развитие. По отношение на регионалното развитие с неговите компоненти – шест регионални плана за развитие, областни стратегии, 264 общински плана за развитие, вече можем да кажем, че имаме десет години опит в това планиране и определени успехи. Днес почти никой кмет не предприема действия, ако не се базират на общинския план, а и не биха могли да кандидатстват за безвъмездно финансиране по оперативните програми. Ако няма съгласуване, се харчат пари според надмощието в общинския съвет и без ефект върху общината.
 
Сериозна липса
Има обаче една фигура, която ни липсва сериозно – Националната комплексна устройствена схема. С плановете сме много-много назад. До този момент го нямаше разбирането, че те може да ни помогнат много по-ефективно да насочим инвестициите и да решаваме проблемите. Комплексните устройствени схеми на общинско и регионално ниво, специализираните устройствени схеми също са направени само тук-там.
Общинският план за развитие трябва да е в тясно взаимодействие с общия устройствен план. Не можем да направим комплексен план за градско възстановяване и развитие, ако нямаме налични анализите на тези два основни документа.
В общинските планове за развитие съществуват редица идеи за промяна предназначението на терени и сгради, загубили традиционните си функции, които се нуждаят от обновяване, реконструкция и модернизация в съзвучие с новите тенденции за развитието на общината. Това са производствени зони с остаряла материална база и редуцирани или изчезнали стари производства, казармени терени, изгубили своето предназначение, закрити рудници и кариери, увредени терени и др. Това са сгради и ансамбли, притежаващи исторически и архитектурни качества, които са изгубили във времето традиционните си функции и се нуждаят от "нов живот", за да запазят ценностите си за бъдещите поколения. Отношението към културното наследство е мерило за зрелост в социално-икономическото развитие на общината и гарант за съхраняване на спецификата, традициите и местната идентичност. Този подход може да бъде приложен и по отношение на природните забележителности и околната среда.
 
Какво е интегриран план за градско възстановяване и развитие
Във фокуса на всичко са инфраструктурните проекти. Интегрираното развитие на градовете се реализира с интегрирани планове за градско възстановяване и развитие. То включва пространствена, времева и фактическа координация и интеграция на различни политики и планови ресурси за постигане на предварително определени цели с използване на специфични финансови инструменти. Решаващо в този процес е навременното включване на всички ведомства, компании и организации, имащи отношение към градското развитие, и реалистична основа за постигане на консенсус между държавата, регионите, градовете, гражданите и икономическите оператори за получаване на ефект от съвместното използване на публични и частни ресурси.
ИПГВР е съвкупност от свързани във времето проекти, действия и инвестиционни намерения, които се прилагат в определени градски зони за въздействие и/или тематични области в градовете. Разликата с подробния устройствен план е, че той представлява програма как във времето ще се случат конкретни реализации, как те ще се отразят на секторните политики на града и си взаимодействат с тях и как се осигуряват от различните играчи и целеви групи.
Планът интегрира политики и обединява всички страни (публичен и частен сектор, собственици и оператори на сгради, съоръжения и инфраструктура) за тяхното съвместно провеждане.
Планът служи за постигне определена обща цел или цели на града, общината или на отделен градски район.
ИПГВР допринася за реализация на визията и стратегията за развитие на града в съответствие с определените приоритети, идентифицирайки и решавайки проблеми на развитието и възстановяването на градски зони или подсистеми на градската среда.
 
Агенция за развитие
В западноевропейските страни има една институция, която разработва, изпълнява, наблюдава и отговаря за реализацията на комплексните планове за градско възстановяване и развитие. Регенерацията на лондонските докове, на лисабонските докове, Манчестър, Кардиф бей, в Холандия, Швейцария това става по два начина. Или държавата, или общината изкупува цялата зона, която представлява интерес за градско възстановяване и развитие, и след това прави публично-частно партньорство, или се създават агенции за развитие с участието на местната власт и частния сектор за разработване на плана, изпълнението и управлението му.
При заданието за проектиране водещ е публичният сектор, но то се консултира с всички заинтересувани страни. Тогава на базата на ОУП, когато е ясно какви ще бъдат мерките, се правят подробните устройствени планове, на базата на които се разработва самият ИПГВР.
Трябва да направим обаче разлика между това да привличаме инвестиции чрез планирането и планирането, което е удобно за инвестициите. Ние не трябва да правим града, удобен за инвестициите, а обратното – да направим инвестициите удобни за града.

Регенерация Регенерацията е процес на подобряване на състоянието на западнали райони и подпомагане на хора изпаднали в тежко социално положение. Възстановителния процес създава рамка за устойчиво развитие; Регенерацията е интегрирано управление и възстановяване на градската среда чрез публично-частни партньорства и с активното участие на гражданите; Регенерацията е една нова индустрия в подкрепа на устойчивото развитие …   Възможности Няма граници за възстановителните програми, те включват: Исторически зони Производствени зони Жилищни квартали Градски центрове Военни терени Паркове и пешеходни зони Увредени природни територии   Типове регенерация Реконструкция и обновяване на градски устройствени зони Реконструкция и обновяване на градски обществени центрове с многофункционални характеристики: Реконструкция и обновяване на градски устройствени зони за обитаване: Реконструкция и обновяване на градски устройствени зони за бизнес, транспорт и комуникации: Реконструкция и обновяване на градски устройствени зони за отдих и развлечение: Нов живот за архитектурно и историческо наследство Нов живот за исторически и архитектурни ансамбли в градската среда: Нов живот за сгради паметници на културата и такива с историческа и архитектурна стойност:   Конверсия на бивши индустриални зони и обекти Регенерация индустриални зони с промяна на функционалното предназначение: Нов живот за бивши производствени сгради: Конверсия на бивши военни терени и обекти Регенерация на увредени природни територии и превенция на риска Устойчиво развитие на туризма за генериране на икономическо разнообразие

За всеки е ясно, че добавената стойност в недвижимите имоти се реализира не толкова чрез качествата на сградите, колкото чрез качествата на местоположенията им в града, обществото и икономиката. Бизнес парковете имат нужда от перфектна телекомуникационна свързаност и добра транспортна достъпност, но най-вече от бързорастящи компании, които инвестират в иновации. Местоположенията за шопинг центровете трябва да им осигуряват автомобилен и пешеходен достъп от всички посоки, както много силен обществен транспорт. Качествените обществени пространства и наличието на услуги в кварталите са способни да повишат цените на жилищата, като така отслабват натиска върху историческите центрове. Така че истинската стойност на съществуващите и новите проекти лежи във взаимната им обвързаност с програмите и мерки за развитие на градовете - дали метрото ще стигне до конкретен бизнес парк в обозримо бъдеще, дали центърът на града ще бъде достатъчно приветлив, за да привлича хората и да се повишават оборотите на магазините, дали детските площадки и парковете ще изкарат хората извън апартаментите, за да се разхождат, общуват, но също да спортуват, пазаруват и да се забавляват. Арх. Белин Моллов представи основните принципи на интегрираното градско възстановяване и развитие на конференциите BalREc в София и Бургас през май и юни.

Интегрираните планове за градско възстановяване и развитие могат да се изработват В обхвата на целия град - център на агломерационен ареал, с включени в него една или повече от една отделни части на града и/или една или повече от една подсистеми на градската среда, които са самостоятелни обекти на планиране, управление и контрол За част от града като обособена територия