Швейцарският пример: "Зулцер ареал"

Център за култура, търговия и услуги е изграден не на мястото на, а вътре в заводски комплекс

Местоположение: Швейцарският кантон Цюрих, гр. Винтертур

Собственост: Държавна

Финансиране: Държавен бюджет, общински бюджети

Проектна готовност: Изпълнен проект

Автори на проекта: Sulzer Immobilien AG, архитект Жан Нувел (проект "Megalou")


Историческа справка
Стартът на днешния "Зулцер ареал" в град Винтертур е даден през 1834 г. със създаването на първата леярна на братя Зулцер. Фирмата се развива през втората половина на XIX век в международно предприятие и заема в центъра на градчето Винтертур един терен, чийто размер е сравним с размера на стария град.
С изтеглянето на тежката промишленост в края на 80-те години на миналия век започват плановете за  неиндустриалното бъдеще на големия 220 000 кв.м "Зулцер ареал". С това комплексът се е причислявал към първите индустриални терени на Швейцария. Представената през 1989 г. проектна студия Winti Nova, която предвижда широкомащабно разрушаване на съществуващите сгради, води обаче до твърда опозиция на широки кръгове.
В тази връзка фирма "Зулцер" обявява през 1992 международен конкурс, който среща голям интерес далеч извън границите на Винтертур и води до проекта победител Megalou на архитектите Жан Нувел и Емануел Катани.
Паралелно с това, макар и много по-тихо, на терена се развиват многобройни иновативни варианти на временно ползване. В средата на 90-те години почти половината от площта и е била заета по този начин и са открити около 400 нови работни места.
Въпреки че градският съвет на Винтертур дава разрешение за строеж през 1995 на проекта Megalou, заради обжалване на Транспортния клуб на Швейцария реалното търсене на  инвеститори  и наематели  започнало едва три години по-късно. С това моментът на реализация съвпада с продължителна рецесия, която следва предхождащия бум в недвижимите имоти  и довежда целия сектор недвижими имоти до тежка криза. Поради тази причина и заради принципа големи предварителни инвестиции да се правят само при наличието на комуникации и след подготвяне на терена през лятото на 2001 идва отказът от големия проект Megalou.

Цели на проекта
За развитието и промоцията на ареала отговаря  Sulzer Immobilien AG. В центъра на тяхната пазарна стратегия стои цялостен мениджмънт на развитието на зоната, който наред с големите проекти се концентрира и върху малки проекти от порядъка на 20 до 30 милиона франка.
Целта е някогашните индустриални сгради да станат атрактивни за пазара и да се продадат на нови ползватели и инвеститори:
- чрез проектантски мероприятия като ново оформление, проучвания за жизнеспособност и архитектурни конкурси
- чрез инфраструктурни проекти като улици и техническа инфраструктура
- както и чрез строителни дейности за отваряне на ареала и грижливо оформяне на околната средата.
Днес на  "Зулцер ареал" се строи толкова много, както никога досега. Търговски център, хотел, разширение на технологичен парк, както и едно мултиплекс киносе намират в процес на реализация. Обемът на инвестицията възлиза на над 320 милиона франка.

Обхват и основни параметри
"Зулцер ареал" в гр. Винтертур е в развитие. Там, където по-рано се произвеждаха турбини и дизелови мотори със световна слава, днес израства една нова част от града за работа, живеене, пазаруване и забавления. Модерни жилищни постройки с много светлина и въздух се редуват с иновативни сгради с временни функции във впечатляващи индустриални халета. Забележителните сгради и пространства, както и големият потенциал за развитие правят "Зулцер ареал" в гр. Винтертур атрактивно място с перспективи.
Ареалът се намира само на 5 минути път от стария град и има превъзходни транспортни комуникации. Близо е до централната гара на Винтертур. Разпростира се на площ от около 20 хектара и само отчасти се използва индустриално. Теренът е в смесен район с нови сгради и съществуващи постройки със съвременно временно ползване.

Идеи за промяна (дейности)
- Нови строително-правни рамкови условия
Промяна на ползването на индустриален терен с тези размери носи със себе си специални проблеми. По-специално политическите и техническите дискусии с привличане на обществеността обуславят голям разход на време. С проведения през 1992 г. архитектурен конкурс "Зулцер" показва какво би могло да се получи от този индустриален пейзаж. Градският, общинският и министерският съвет утвърждават в рамките на 18 месеца един нов устройствен план, който се базира на резултатите от конкурса. На база на разработения от Жан Нувел проектса изработени през 1994 г. идеен, а през 1995 г. - и технически проект. Транспортният клуб на Швейцария обаче не е съгласен с щедрото разпределение на  паркоместа за този развиващ се район и обжалва  издаденото през декември 1995 г. разрешение. След 18-месечни изострени  преговори със "Зулцер" и общината се стига до споразумение и разрешението за първите нови строежи влиза в сила през юли 1998 - 10 години след Winti Nova.

- Нови улици, площади и инфраструктурни съоръжения
Успоредно със строително-правните въпроси особено предизвикателство представляват инфраструктурните съоръжения и съществуващите сгради. Принадлежащи на  "Зулцер"  подземни инфраструктури с различни непотребни тръби, кабели и канали пресичат ареала. Един нов смесен квартал предполага обаче обществени  улици, пътища, площади и съответната  нова инфраструктура. Всичко старо трябва да бъде разчистено, а новото да бъде изградено. Най-важните пътни артерии в ареала вече са изградени.
 
- Специфични за индустрията производствени съоръжения и сгради
Какво ще се случи с импозантните производствени съоръжения, солидните кранови пътища, огромните охладителни съоръжения, високите комини? Ще има ли нужда от тях за в бъдеще? Едва ли! Какво още донесе обаче тяхното разрушаване? Ще загуби ли ареалът някогашния си чар? Как могат такива, създаващи идентичност елементи, смислено и икономически изгодно да бъдат спасени в бъдеще?
Какво ще се случи с типичните за мястото огромни халета, които някога са били строени специфично за непретенциозните индустриални цели – много просто и изгодно? Днешните потребности са с по-големи изисквания към сградата относно светлина, енергия, разположение, размер на помещенията, хигиена и др. Дали интеграцията между старото и новото е архитекурното решение? Ще доведе ли запазването на старите сгради до допълнителни приемливи разходи?

- Замърсяването – голямото неизвестно
Над 150 години индустриално производство са оставили следи. Практически навсякъде се намират замърсени материали – пясък от леярните, масла, различни метали и др. – които трябва да се обработват специално. Замърсяването пробужда страх или допринася най-малко за несигурност. "Зулцер" обаче си е направил домашното, историческите изследвания са приключени и за най-застрашените участъци са представени резултати от  техническите изследвания. Бъдете спокойни, нито едно място не е заплашено от непосредствена екологическа опасност.

- Въпросът с поемането на разходите
Всички тези специфични проблеми на рециклирането на индустриалния терен са фактори, които причиняват допълнителен разход на време и особено допълнителни разходи в сравнение със строителство на зелена поляна. Кой ще поеме тези разходи? Могат ли да бъдат прехвърлени на купувача на земята, на инвеститора на едно ново строителство? Почти невъзможно, защото "скритите" рискове са прекалено големи и икономическото състояние на пазара за недвижими имоти  - особено във Винтертур – е прекалено слабо. Така тези разходи остават при собственика на парцела, фирма "Зулцер". Това значи, че "Зулцер" трябва да се погрижи – преди продажбата на парцелите – за добри строително-правни рамкови условия, за разрушаването и изграждането на инфраструктурата, както и за отстраняване на замърсяването.

- Преустройството въпреки това ще се състои
Градоустройствено прекрасният проект Megalou -  с интеграцията на две огромни индустриални халета – за съжаление не се реализира поради липса на наематели, гореспоменатите увеличаващи разходите фактори и други, свързани с проекта отклонения. Междувременно обаче други проекти са доказателство за успешна промяна. В преустроения някогашен главен склад, сграда 48, живеят от около 3 години 22-ма собственици на жилища. В технопарка – някогашна спедиция, която е била разширена и надстроена – са се нанесли различни иновативни млади предприемачи. В парка на пионерите – с известната стара тухлена фасада и двуетажната остъклена пристройка на Zürcherstrasse, са се нанесли модерният бар "план b", едно училище по занаяти и една стоматологична клиника. От 2004 на площад "Катарина Зулцер" в нова сграда по проекта Kranbahn живеят 200 човека.
В проекта "sieb10" (сито 10) и "Локомотива" са на разположение около 240 жилища за една предимно младежка общност от наематели. Хотел, голяма бензиностанция с магазин и McDonalds "Drive In" са доказателство, че модерният начин на живот е превзел "Зулцер ареал".