Имотът като пари

Някои решения за финансиране на бизнеса чрез недвижима собственост

Въпреки че през последната година директните инвестиции в недвижими имоти прогресивно намаляват, последните месеци показват тенденция към стабилизиране и плавно увеличаване. То обаче е подпомогнато не толкова от класическия тип капиталовложения в изграждането на нови активи и закупуване на отдадени под наем сгради (което в конкретната ситуация се свързва с повишен риск), колкото на алтернативни методи на финансиране на проекти и други видове бизнес.

Продажби с обратен наем
Много търговски дружества наред с имуществото, което е пряко свързано с осъществяването на дейността им, притежават и съществени по обем неоперативни активи - най-често недвижими имоти, които нямат пряко отношение към извършвания бизнес. Типичен пример в това отношение са някои бивши държавни компании, в чиито баланси фигурираха пустеещи терени, неизползваеми производствени халета, почивни станции и други подобни имоти.
Настоящата пазарна ситуация, при която достъпът до банково финансиране е значително по-труднен, все повече поставя пред мениджърите въпроса за намиране на алтернативни източници за осигуряване на паричен ресурс. В някои случаи такъв инструмент биха могли да бъдат притежаваните от дружеството недвижими имоти.
Ако се това са имоти, които не са необходими на компанията, най-логичната стъпка би била продажбата. Наред с евентуалните парични постъпления положителен ефект би имало отпадането на данъчните задължения и свързаните с поддръжката разходи, например за обезопасяване при рушащи се сгради или охрана. В настоящата пазарна ситуация обаче, при която търсенето на имоти като цяло е ограничено, възниква въпросът доколко една евентуална продажба на цена под реалната (или поне под цената, която би могла да бъде постигната след евентуалното възстановяване на пазара) е удачна и дали не съществуват алтернативи.
Типичен пример в тази насока е т.нар. продажба с обратно наемане (sale and lease-back), която през последните години все повече навлиза и в България, особено по отношение на търговските и офис площи. В случая това е продажба на актив, който е необходим на компанията за осъществяване на дейността й, поради което сделката по прехвърляне на собствеността е съпътствана с едновременно сключване на дългосрочен договор за наем, страни по който са новият собственик - в качеството на наемодател, и продавачът - в качеството на наемател.
Най-често потенциални купувачи при подобни сделки са фондове за инвестиране и управление на недвижими имоти. Важно е да се отбележи, че едновременно с извършване на инвестицията те получават имот, по отношение на който е налице гарантиран дългосрочен доход от наем - и пазарният, и търговският риск са намалени.
За продавача използването на този инструмент дава възможност за получаване на финансиране срещу отчуждаване на имот, без да се лишава от възможността да ползва същия имот при осъществяване на дейността си. Не на последно място, отписването на имота от баланса на компанията и ползването му на основание наем би могло да бъде по-благоприятно и от данъчна гледна точка.
Тъй като обичайно в този случай имотът се отдава под наем за продължителен срок, изключително важно и за двете страни е условията, свързани с отдаването (като например наемна цена, индексация на цената, поддържане на имота, заплащане на разноските и т.н.), да бъдат детайлно уредени в договора за наем.

Кредитиране, базирано на активи
Разглеждайки възможностите даден материален актив, по-конкретно недвижим имот, да генерира потенциални приходи за компанията, следва да споменем възможността за т.нар. кредитиране на базата на актив (asset based lending). За разлика от традиционното кредитиране на бизнес, където решението на финансиращата институция за отпускане на кредит е свързано с детайлен корпоративен и финансов анализ на кредитополучателя и неговите парични потоци, тук фокусът е върху конкретен актив и приходите, които той би могъл да генерира. В сектора на недвижимите имоти такъв актив би могъл да бъде например един търговски или бизнес център.
Обичайно в този случай се извършва преструктуриране, при което съответният имот се прехвърля в отделно, най-често новоучредено дружество, а като обезпечение се предоставят акциите или търговското предприятие на това дружество, както и вземанията по договорите с наемателите.

Ислямско финансиране
Друга възможна алтернатива на банковото кредитиране могат да представляват определени финансови форми, които са структурирани и функционират в модела на т.нар. ислямско финансиране (Islamic finance). За разлика от банковото кредитиране при тези финансови инструменти цената на предоставения ресурс се определя не чрез начисляване на лихва, дължима за неговото ползване, а като част от печалбата от реализацията на проекта. Финансирането се предоставя под формата на първоначално плащане (депозит) в полза на предприемача за закупуване на недвижим имот или по-често група обекти в жилищен или бизнес комплекс. При предоставяне на депозита се определя началната цена, при която финансиращата институция "капарира" обектите, както и желаната прогнозна цена на продажба. Предприемачът поема задължение да търси реализация на проекта и при успех разликата в повече над прогнозната продажна цена се разпределя съобразно договорено процентно съотношение между двете страни.
В същото време финансиращото дружество има правото (опцията) да закупи "капарираните" обекти при тяхното завършване на фиксираната прогнозна начална цена, като по този начин се гарантира възвращаемостта на предоставените средства.
Този модел в България се прилага през последните няколко години основно от чуждестранни компании. Нашата практика до момента показва, че той по-трудно се приема от българските предприемачи.
Разгледаните по-горе варианти са част от възможностите, които стоят пред компаниите по отношение осигуряване на финансиране. Изборът следва да бъде направен след обстоен анализ и в зависимост от специфичните особености във всеки конкретен случай.