Инвестиране в проблемни активи – основни аспекти

Тежката икономическа и пазарна ситуация от последната година създава напрежение в бизнес дейностите и е предпоставка част от компаниите да изпитат финансови затруднения и да бъдат принудени да продават свои активи, включително недвижими имоти, за да погасят задължения, свързани с изграждането и придобиването им или за които те са използвани като обезпечение. Важен въпрос при разглеждането на проекти за придобиването на подобни активи е рискът за купувача и потенциалните отношения със съществуващите кредитори на продавача. Този риск възниква най-вече от законовата защита на интересите на кредиторите на продавача.

Относителна недействителност на сделки, увреждащи кредитора на продавача
Продажбата на актив би могла да затрудни възможността на кредитор на продавача да получи плащане. Поради това в петгодишен срок от узнаването за извършването на увреждащата сделка за прехвърляне на актив кредиторът на продавача може да направи възражение и да я обяви за непораждаща ефект спрямо него (относително недействителна). В този случай кредиторът следва да докаже, че сделката е накърнила възможността му да получи плащане по договорните му отношения с продавача. Това правило е приложимо, когато продавачът (длъжник) и купувачът са знаели, че извършването на сделката ще има негативно отражение върху финансовото състояние на кредитора.

Обезпечението, дадено от продавача, остава в сила и след прехвърляне на актива
Проблемните активи са част от имуществото и най-често бизнеса на продавача. В тази връзка е често срещано такива активи да служат като обезпечение за задължение на продавача по друга сделка в полза на негов кредитор (залог, ипотека и т.н.). Законът не забранява прехвърлянето на актив, вече даден като обезпечение. Въпреки това в този случай следва да се има предвид, че придобиването на такъв актив крие известни рискове за купувача, който ще отговаря за задълженията на своя продавач. 

Отговорност при прехвърляне на търговско предприятие
Скрити рискове за купувача съществуват от законово уредената възможност кредитор на продавача при неизпълнение на съответните задължения за плащане на продавача да се обърне към купувача в шестмесечен срок от вписване на сделката за прехвърляне на търговско предприятие. Така до размера на пазарната стойност на търговското предприятие купувачът става солидарно отговорен заедно с продавача за задълженията на продавача, независимо дали те са директно произтичащи от управлението на търговското предприятие.

Режим на сделки при открита процедура по несъстоятелност
С цел защита на кредиторите след датата на откриване на производството по несъстоятелност редица сделки се считат за нищожни по отношение на кредиторите, като например:
- Изпълнение на задължение на дружеството, което е възникнало преди датата на откриване на производството по несъстоятелност.
- Учредяване на ипотека или залог върху активи на дружеството.
- Прехвърлителни сделки с активи на дружеството.
Подобни разпоредби са предвидени и за сделки на дружеството, сключени в определен срок преди датата на откриване на производството по несъстоятелност, ако същите са безвъзмездни, явно неизгодни за дружеството или по друг начин увреждащи интересите на кредиторите.
Като се имат предвид гореизложените обстоятелства, бъдещият купувач на проблемни активи не трябва да пренебрегва извършването на задълбочен правен и финансов анализ като предварителен етап от взимането на решение за осъществяване на инвестиция. В зависимост от идентифицираните по време на този анализ рискове трябва да се определят и договорните механизми за разпределяне на отговорността на страните по сделката, както и да се уредят изрично последиците в случай на неизпълнение на поетите задължения от страна на продавача.

*Проблемни активи - терминът няма легална дефиниция. Използва се за активи на дружество във финансово затруднение (причинено от просрочени задължения или регулаторни ограничения), продавани под пазарната им стойност (Distressed assets - англ.).

Антония Маврова е старши адвокат, ръководител отдел "Недвижими имоти"  в адвокатско дружество "Ризова и партньори", част от DLA Piper. DLA Piper е една от най-големите международни организации, осигуряващи бизнес ориентирани правни решения в цял свят, с повече от 3500 адвокати в 67 офиса в 29 държави. През юли 2009 г. беше обявена за пети пореден път за световна правна практика на годината в областта на недвижимите имоти от правните награди Who's Who Legal Awards. DLA Piper стартира дейността си в България през август 2006 г. в отговор на разширяващата се инвестиционна дейност в страната. От януари 2009 управляващ партньор за офиса в България е Анна Ризова-Клег. В областта на недвижимите имоти DLA Piper - България, разполага с богат опит при структуриране на инвестиционни проекти, финансирания и процесуално представителство.