За наемите, наемодателите и наемателите...

Икономическата обстановка накара много от търговците да преразгледат договорите си за наем, но доколко преговорите са възможни

Националният статистически институт обяви, че икономиката в страната е в рецесия и потвърди множеството проучвания и прогнози на икономически наблюдатели. Независимо от различните предположения на анализатори и консултанти, вариращи от положителните коментари за съживяване на пазара на недвижими имоти до по-негативните оценки за задълбочаване на свиването при търсенето, най-отчетливо се открояват прогнозите за продължаващ спад в търсенето на офис и търговски площи под наем. Икономическият натиск върху бизнеса се отразява сериозно върху решенията на компаниите да оптимизират площите, които ползват, и да преосмислят стратегиите си за развитие, оповестени преди година-две.
Именно подобни решения на наемателите за преразглеждане на сключените наеми и на стратегията им за експанзия при наемане на търговски площи доведе и до първите конфликти между тях и наемодателите в търговски центрове. Всъщност и двете страни се оказаха жертва на намаляване на търсенето. От една страна, разходът за наем на обекти рязко се увеличи спрямо реалното изпълнение на планираните бюджети, докато, от друга - наемодателите са притиснати от банките и частните инвеститори, които са финансирали построяването или закупуването на обектите, било то търговски център или офис сграда.

Основното затруднение
при излизане от създалата се ситуация между наематели и наемодатели е, че в договорите често липсват както ясни и детайлни механизми за предоговаряне на наема с оглед промени в пазарните нива, така и възможност за излизане на наемателя от договора при изпълнението на определени условия, без това да бъде тотална загуба на приход за наемодателя и без излизането на наемателя да доведе до съдебни спорове за обезщетяване на наемодателя.
В масово сключваните договори наемът се актуализира само в положителна насока съобразно с измененията в инфлационните индекси, а някои наемодатели дори са договаряли фиксиран минимален процент на ежегодно увеличение на наема. Наемодателите разчитаха на конкуренцията между наемателите да заемат позиции в новооткриващите се обекти, като последните не губеха време в предоговаряне на иначе неизгодните условия по договорите. В допълнение на това сроковете на наем обикновено са за дълъг период от време, като защитата на наемодателя от евентуалното предсрочно напускане на наемателя е неустойка, равняваща се на наема за целия срок на договора. Колкото и сигурно да изглежда, една подобна неустойка е доста консервативна и нежизнеспособна. Тя несъмнено ще има възпиращ ефект за наемателите, но ако те са в сериозно затруднение и неспособност да покриват текущите наеми, едва ли наемодателят ще може да успее да получи плащането й.
Договарянето на дълъг срок на наем в една нормална ситуация гарантира стабилност в бизнес планирането, но при рязък и непредвидим спад в приходите може да се окаже пагубно за финансовата стабилност не само на малки наематели на офиси или магазини, но и на по-големи търговски вериги.

Липсата на договорни механизми
за актуализиране на наемната цена или други параметри на наема при по-съществени изменения в пазарните условия създава трудности при иницииране на преговори за изменение на договора, когато тези икономически промени са настъпили реално.
Според българското право едностранното изменение на договор или пък неговото прекратяване е възможно само в случаите, когато това изрично се предвижда от разпоредба на закон или уговорка в договора. Да се приеме, че всяка от страните би могла едностранно да прекратява съществуващото правоотношение, било то и наем, означава, че договорът има обвързващо действие само доколкото една от страните не пожелае да го промени или прекрати. Подобно поведение е в противоречие със скрепения със санкция законов принцип, че договорът има силата на закон за тези, които са го сключили. При това положение страните трябва да са готови да изразят взаимно съгласие и готовност за изменение на договора и всяка от тях да направи отстъпки за подписването на анекс за изменение. Това обаче понякога е доста трудно да се случи, особено когато отношенията между страните са обтегнати.
Ето защо българското законодателство е дало

една специфична възможност
на търговските субекти, които са страна по договор и не могат да постигнат съгласие за неговото изменение или прекратяване. Тази възможност е предявяването на иск, въз основа на който съдът да вземе това решение вместо страните за изменение на договора, неговото частично или цялостно прекратяване. Тази правна възможност е изключение от посочения по-горе принцип за стабилност на договора и като всяко изключение може да се приложи при точно определени обстоятелства, а именно при настъпила стопанска непоносимост за страната по договора. За да постанови решение, с което да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, съдът трябва да се убеди, че са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.
За да се възползва от това право страните по договора за наем, ще трябва да са търговци по смисъла на Търговския закон, като страната, предявяваща иска, ще трябва да докаже пред съда, че икономическият спад е засегнал нейния бизнес до такава степен, че не би сключила договора за наем, ако тази промяна в икономиката би могла да бъде предвидена при полагането.
Използването на тази законова възможност за изменение или прекратяване на договор за наем чрез исково производство едва ли би била толкова изгодна, колкото предоговарянето на условията по договора без намеса на съд или пък при наличието в договора за наем на разпоредби, предоставящи гъвкав механизъм за адаптиране към пазарните условия. Въпреки това, когато наемателят е изправен пред невъзможността да получи отстъпки от наемодателя и пред вероятността да бъде съден за неустойка, равна на наема за целия срок на договора, едва ли остават много други възможности за напускане на наетото помещение и излизане от неблагоприятната ситуация.