Някои съществени промени при управление на недвижимите имоти

Новият закон за етажната собственост ще засегне значително и бизнеса в лицето на наематели на обекти в търговски центрове и офис сгради, както и инвеститорите в недвижимо имущество

От началото на месец май 2009 г. влязоха в сила дълго дискутирани промени в режима на управление на общите части в сградите, които попадат в режим на етажна собственост. Новият закон за управление на етажната собственост внася сериозни промени както в механизмите за вземане на решения, така и в начина на разпореждане с правата на собствениците в общите части и във формирането на разходите за управление. 
Освен индивидуалните собственици на жилища новият закон ще засегне значително и бизнеса в лицето на наематели на обекти в търговски центрове и офис сгради, както и инвеститорите в недвижимо имущество. 
Новият закон е печален резултат от дългогодишното обсъждане на различни законопроекти и идеи, като в качествено отношение оценките са доста негативни. Въпреки това новата уредба има или по-скоро тепърва ще има сериозно отражение в практиката. Това е причината и тук да се фокусираме върху част от съществените промени, които тя ще има върху бизнес планирането, свързано с инвестиции в недвижими имоти.
Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост е разделено в два отделни закона. Единият е новият закон за управление на етажната собственост, който се прилага за сгради, в които самостоятелните обекти са повече от три и принадлежат на повече от един собственик.  Другата част от уредбата е в част от Глава IV от Закона за собствеността, който се прилага за сгради, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик.
Общ пропуск в новия закон е отново липсата на разграничение между имотите, предназначени за жилищни нужди, и тези, които са предназначени за офис или други търговски нужди. Това ще продължи да създава проблеми при управлението на етажната собственост при търговски центрове, офис комплекси и други подобни обекти, предназначени за нежилищни нужди. Запазването на един и същи ред за управление на етажната собственост при жилищни и нежилищни сгради е проблем, който досега частично се разрешаваше с детайлни договори между съсобственици и наематели и приемането на правилници, въвеждащи правила за управление, които се отклоняват от нормативните разпоредби. Такова частично разрешение на законовите пропуски доведе до появата на разнообразие от клаузи за договори и правилници, като част от тях трудно биха били приложени от съдилищата в случай на съдебен спор.

Ограничаване правата на наемателите
Една от ключовите промени в режима за управление на общите части е изолирането на наемателите от взимане на решения от общото събрание.  Няма разграничение дали се наема апартамент за кратък срок или обект на наема е етаж от офис сграда или магазин в търговски център за дълъг период от време, например 15-20 години, което вече е възможно за наемите, сключени като търговска сделка.
Според Закона за управление на етажната собственост наемателите на обект в сгради с повече от три самостоятелни обекта, принадлежащи на двама или повече собственика, са лишени от право на глас в общото събрание, дори когато се вземат решения, засягащи бюджета за управление на сградата или решения, отразяващи се на начина на ползване наетия имот. Това значително се различава от режима, действал до 1 май 2009 г., както и от разпоредбите в Закона за собствеността, които останаха в сила за сгради с до три самостоятелни обекта, принадлежащи на двама или повече собственика. 
На този въпрос специално внимание ще трябва да обърнат наемателите, които не са сключили подходящ договор за управление или ако договорът не защитава техните интереси ефективно, вземайки предвид новото законодателство.

Собственикът на по-големи или повече на брой обекти ще има контрол върху общото събрание
Новият закон е значително по-изгоден за собственици на повече самостоятелни обекти или по-големи помещения, към които прилежащи са повече идеални части от общите части.  Според новия закон за етажната собственост правото на глас на всеки собственик се изчислява въз основа на притежаваните от него идеални части от общите части. Това представлява сериозна разлика от предишния режим, както и от режима, приложим за сгради, в които има до три самостоятелни обекта, според които всеки от собствениците или наемателите на един обект имат право на един глас без значение колко идеални части от общите части притежава.
При определянето на броя на гласовете новото законодателство наподобява системата за гласуване, която обикновено се прилага при капиталовите дружества. В резултат на тази промяна ще започнат да се появяват проблеми, които са типични при общите събрания на капиталовите дружества като например защита на собствениците на малък брой дялове и други форми на неравнопоставеност.  Освен това законът е значително оскъден по отношение на начините на формиране на мнозинства за различните видове решения. Сериозно безпокойство буди и възможността за падащ кворум при провеждането на общо събрание и това, че решенията се вземат с мнозинството от присъстващите.  Така например решения, свързани с пристрояване и надстрояване, както и промяна на предназначението на ползване на общи части, ще могат да се вземат независимо от несъгласието на неприсъстващи или миноритарни собственици на идеални части от сградата.
Това за част от новите въпроси, които трябва да се разрешават внимателно както при изготвянето на правилници за вътрешния ред или споразумение за създаване на сдружение на собствениците, така и при планирането на инвестиция в част от сграда, особено от лицата, непритежаващи контролен дял от идеалните части.

Специално изключение за жилищни комплекси от затворен тип
В Закона за управление на етажната собственост е намерила място една разпоредба, която въвежда едно специално правило за управление на жилищни комплекси от така наречения затворен тип. Тази доста кратка норма поставя сериозна граница между затворения тип жилищни комплекси и всички други видове жилищни сгради, търговски, офис комплекси или логистични центрове и други, които могат да попаднат в режима на управление на етажната собственост.
Основната особеност на това правило се състои в това, че инвеститорът и собствениците на самостоятелни обекти в комплекса трябва да подпишат договор с нотариално заверени подписи, уреждащ управлението на общите части. Този договор трябва да бъде вписан в имотния регистър и да бъде отбелязан по партидата на всеки самостоятелен обект. След извършването на вписването договорът ще бъде противопоставим и спрямо всеки следващ собственик.
Един от първите въпроси, които изникват, е защо този начин на уреждане на отношенията за управление на етажната собственост не се прилагат и за други видове комплекси, особено за комплексите от сгради, в които се извършва търговска дейност? 
Разбира се, има и много други въпроси, особено от гледна точка на правните аспекти на липсата на по-детайлна регулация на този вид договор.
Липсата на по-детайлно регулиране на това специално правило би могло да има спорни последици и в прилагането на различни бизнес модели за управление на собствеността. Например използването на понятието инвеститор ще създаде доста практически проблеми, тъй като по смисъла на Закона за устройство на територията инвеститор е и всеки собственик, придобил имот в сградата преди нейното завършване. В този случай не става много ясно между кои лица и кога точно ще бъде сключен договорът за управление.
Независимо че липсата на детайлна регулация на този тип договор дава много възможности за включване на най-разнообразни клаузи в неговото съдържание, това буди и сериозни притеснения във връзка с възможността за ограничаване правата на потребителите по тези договори.  Създават се предпоставки за доминиращо положение на инвеститора, който ще предоставя и услугите по управлението на сградата. 
От друга страна, тази специална разпоредба създава задължение на инвеститора да сключи такъв договор със собствениците, независимо дали неговият план за реализиране на инвестицията включва дългосрочни взаимоотношения със собствениците или не.  Това ще принуди инвеститорите да включат в бюджета на проектите си и инвестиране или в създаването на организация за предоставянето на услугите по управление, или за провеждането на процедури за избор на мениджърска компания, която да се заеме с това.
Тези въпроси не са изчерпателни, а в Закона за управление на етажната собственост има и много други нови промени, които заслужават да им се обърне сериозно внивание. Той ще продължава да бъде тема за дискусии както в средите на бизнеса, така и сред консултантите, за да могат да се намерят работещи механизми за запълването на празнотите или разрешаването на проблемите, които новият закон създава. Доколко обаче резултатите от подобни дискусии ще намерят място в последващи промени в закона, е друг въпрос.